[법률S토리] 신탁등기 대항력과 주택임차인 보호 차이

사진=이미지투데이

최근 전세사기가 사회적 문제로 대두되면서 신탁부동산에 대한 부정적인 인식이 높아졌다. 신탁부동산은 대항력도 인정되지 않고 임대보증금을 반환 받을 수도 없는 전세사기 물건이라고 인식하는 경우가 있다. 그러나 신탁 부동산이라고 해서 무조건 임차인으로서 보호받지 못하는 것은 아니다.

신탁은 신탁을 설정하는 자(이하 위탁자)와 신탁을 인수하는 자(이하 수탁자) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위해 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

신탁의 종류는 생각보다 다양하다. 부동산을 관리하기 위한 목적의 관리신탁, 부동산 담보를 목적으로 하는 담보신탁, 부동산 처분을 목적으로 하는 처분신탁, 더 나아가 상속을 위한 유언대용신탁까지 각각의 신탁목적을 달성하기 위해 필요한 행위를 하게 하는 법률관계가 신탁인 것이다.

신탁재산은 신탁법 상 공시를 요하기 문에 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관래서는 신탁의 등기 또는 등록을 해야 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다. 신탁등기 시 신탁원부를 공시하게 되는데 보통 신탁계약서의 자체를 그대로 공시한다.

최근 대법원은 신탁재산의 관리 방법으로서 임대차계약 체결 권한을 위탁자에게 부여한 신탁계약을 신탁원부에 기재하면 이러한 내용이 임차인을 포함한 제3자에게도 대항력이 미친다고 판단했다. 즉 신탁의 공시가 미치는 범위를 당해 재산권이 신탁재산이라는 사실뿐만 아니라 그와 관련된 사항에 대해서까지 넓게 인정한 것이다.

해당 판결의 구체적인 사실관계를 살펴보면 이렇다. A회사가 B신탁회사를 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 경료했다. 신탁계약서상에는 B의 사전 승낙 아래 A는 그 명의로 목적물을 임대하기로 정했고 이는 본건 주택에 관한 신탁원부에 기재됐다. 이후 C는 B의 사전승낙을 받아 A와 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 후 이사하고 전입신고와 확정일자를 받은 사안이다. 이후 해당 부동산은 공매로 D에게 이전됐는데 C가 D를 상대로 임대보증금의 반환을 구할 수 있는 것인지가 문제됐다.

주택임대차보호법상 임차인의 대항력을 규정한 제3조의 적용에 있어 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않는다. 즉 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관해 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함한다고 해석해 왔다.

따라서 수탁자에게 신탁등기가 된 경우에도 신탁계약상 위탁자에게 임대차 권한이 있다면 위탁자와 체결한 임대차계약 자체는 유효하고 주택임대차보호법상 대항력도 인정된다.

다만 신탁계약서상 임대차계약 체결권한과 임대보증금반환의무는 위탁자에게 있다는 내용이 신탁원부로 등기된 이상 임차인은 위탁자에게만 임대보증금반환을 청구할 수 있을 뿐이고 수탁자는 임대보증금을 반환할 의무가 없다. 따라서 수탁자로부터 양수한 양수인에게 임대인의 지위가 승계된다고 하더라도 애초 수탁자가 부담하지 않았던 임대보증금반환의무가 승계되지 않을 뿐이다.

위에서 살펴본 것처럼 신탁등기가 되어 있는 부동산을 임대한 경우 임차인이 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하고 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 없게 되는 것은 아니다. 다만 몇 가지 주의사항을 기억하면 된다.

신탁원부를 확인해 임대차계약을 체결할 권한이 누구에게 있고 어떠한 절차를 요하는지, 우선수익자가 있다면 우선변제될 채권의 범위를 확인해 임대목적물이 보증금을 담보하기 충분한지 고려하면 유효한 임대차계약을 체결하고 임차인으로서 보호받을 수 있다.

지혜진 KB국민은행 WM스타자문단 변호사