[TheTax] 신축에 안 들어가고 살던 집 팔았더니…억대 세금이 '헉'

[양도소득세]

[편집자주] 세금과 관련된 개념적 정의부터 특수한 사례에서의 세금 문제 등 국세청과 세금 이슈에 대한 이야기들을 알려드립니다.

임종철 디자이너 /사진=임종철 디자이너

# 2018년 1월 주택(7억원)을 한 채 산 A씨는 2020년 12월 B조합원 입주권을 취득했다. 약 4개월 뒤인 2021년 3월 B신축 주택이 완성됐는데 A씨는 이곳으로 이사 가지 않았다. 이후 2024년 2월 기존에 보유했던 주택을 11억원에 팔았다. A씨는 B주택이 완성된 후 3년 이내 기존 주택을 양도한 만큼 일시적 '1주택+1입주권 특례'로 비과세 신고했다. 그러나 비과세를 적용하지 못해 1억1300만원의 세금을 내야했다.

기존 주택을 갖고 있던 A씨는 왜 비과세 혜택을 받지 못했을까. 거주 의무를 지키지 않았기 때문이다.

국세청에 따르면 신축주택 완성 후 종전 주택 양도 때 일시적 1주택+1입주권 특례를 적용받기 위해서는 세대전원이 신축 주택에 이사해 1년 이상 거주해야 한다. A씨는 세대전원이 B신축주택에 이사해 거주하지 않았기에 비과세 특례를 적용받을 수 없었다.

예외도 있다. 실제 신축주택에 이사·거주하기 어려운 사정이 있는 경우 조합원 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있다. 기준은 조합원입주권 취득일이다. A씨는 입주권 취득 후 3년이 지난 시점에 종전 주택을 양도했다.

따라서 입주권 취득한 시점부터 3년이 지난 때 기존 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받기 위해선 △입주권 취득요건 △신축주택 거주요건 △종전주택 양도요건 △종전주택 비과세 요건 등의 충족 여부를 확인해야 한다.

입주권 취득 요건에서는 1주택자가 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권 취득해야 한다.

신축주택 거주요건에서는 신축주택 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 거주해야 한다. A씨는 이 요건은 간과했다. 다만 취학, 근무상 형편 등 부득이한 사유가 있는 세대원은 이사하지 않아도 가능하다.

종전주택 양도요건 측면에선 신축주택 완성(사용승인일) 전 또는 완성 후 3년 이내 종전주택을 양도해야 한다. 종전주택 비과세 요건은 종전주택 양도시점 기준으로 2년 이상 보유해야 한다. 취득 당시 조정대상지역인 경우에는 2년 이상 보유와 거주 의무도 있다.

A씨처럼 국내에 1주택(종전주택)을 소유한 1세대가 조합원입주권을 승계취득하고 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도할 때 조합원입주권이 재건축주택으로 완성되기 전에 종전주택을 양도했다면 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있다.

다만 이 경우에도 재건축주택이 완성된 후 3년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 한다. 재건축주택에 이사·거주하지 못할 경우 그 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내 '소득세법 시행령' 156조의2 제4항을 적용받지 않을 경우 납부했을 세액을 양도소득세로 신고·납부해야 한다.

세종=오세중 기자 danoh@mt.co.kr