[법] 분양권이 안 나오는 내 물건, 매매계약을 취소할 수 있을까?

정비사업 구역에서 추후 단독으로 분양권이 나올 것이라 예상하고 물건을 구매하였는데, 알고 보니 매도인이 정비사업 구역 별개 부동산을 소유하고 있다는 이유로 분양권을 인정받지 못하였다면 매수인은 매매계약을 취소하고 매도인에게 매매대금을 반환받을 수 있을까?

정효이 변호사/사진제공=법무법인 센트로

도시정비법 제122조 제1항은 정비사업 구역 내의 토지등소유자가 부동산거래를 하는 경우 그의 설명의무를 규정하고 있다.

구체적으로 토지등소유자는 자신이 소유하는 토지 또는 건축물에 대하여 매매 등 부동산 거래를 위한 계약을 체결하는 경우 조합원의 자격 등에 대해 거래 상대방에게 설명, 고지하고 거래 계약서에 기재 후 서명, 날인하여야 한다.

이에 따라 정비사업 구역 내 물건을 구매할 때는 보통 매매계약상 위와 같은 내용을 특약으로 정하는 실정이다.

이때 특약으로 분양권이 나옴을 확인하고 매매계약을 체결하였음에도 불구하고 특약의 내용과 다르게 분양권이 인정되지 않고, 당시 제반 사정을 고려할 때 '매수인 역시 분양권을 가질 수 없다는 것을 알았다면 부동산을 매수하지 않았을 것'이 인정되며 매수인에게 중대한 과실이 없는 경우 계약을 취소하고 매도인에게 매매대금의 반환을 구할 수 있을 것이다.

구체적으로 민법 제109조 제1항은 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 중대한 과실이 없는 경우 취소할 수 있다고 규정하고 있다. 다만 부동산 거래에서 추후 입주권이 나온다는 것은 매매계약의 동기에 관한 것이기에 이러한 동기의 착오로서 매매계약을 취소하려면 위 규정에 따라 법률행위 내용의 중요 부분의 착오에 해당하여야 한다.

대법원은 "동기의 착오가 법률행위 내용의 중요 부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 할 것"이라고 판시하고 있다.

하급심 판례는 위와 같은 대법원 판례를 기초로 매수인이 재개발 사업에 따라 신축될 아파트의 분양권을 획득할 목적으로 부동산을 매수하였고 공인중개사도 그러한 사실을 잘 알고 있었다는 점, 이러한 사정을 반영하여 매수인들이 시가보다 비싼 가격에 부동산을 매수한 점, 당시 매수 경위에 비추어 매도인 소유 별개 부동산에 대하여 각각 분양권이 발생할 것으로 예상하고 매수인이 부동산을 매수한 것이라고 보이는 점 등을 고려하여 매수인들이 부동산을 주거용이 아닌 투자용으로 매수한다는 것이 당사자들 사이에서 명백하였던 것으로 보이는 상황 아래 당사자 사이에 매수인이 분양권을 가질 것이라는 점에 관하여 묵시적인 합의가 있었거나 이를 표시하여 계약이 내용이 되었다고 보고 입주권을 가질 수 있을 것이라고 믿은 것은 매매계약과 관련하여 동기의 착오이며 이러한 동기는 매매계약의 내용으로 표시되었고 나아가 일반인이라도 매수인의 입장에서 부동산을 매수하여도 분양권이 나오지 않는다는 것을 알았다면 매수하지 않았으리라고 보이므로 중요 부분에 대한 착오가 있다고 인정하여 착오 취소를 인정하였다.

이와 반대로 매매 계약상 분양권에 관하여 아무런 기재가 없고, 매수인들이 주변 시세에 비하여 부동산을 고가에 매수하였다고 인정하기에 부족하며 중개사가 분양권이 단독으로 나온다고 설명하였다고 해도 매도인이 이에 적극적으로 동조하지 않았으며 오히려 매수인이 관할 관청 등에 단독 분양권이 나오는지 문의하였더라면 쉽게 분양권이 단독으로 나오지 않으리라는 것을 알 수 있었음에도 이러한 조치를 하지 않고 매매계약을 체결한 것은 중대한 과실이 있다고 보이는 점 및 매수인 역시 투기 목적으로 부동산을 매수하였다면 단독으로 분양권을 취득하지 못할 수도 있다는 위험을 의식적으로 인수한 것이라고 볼 수 있다는 점을 판시하며 매수인이 착오 취소를 할 수 없다고 본 하급심 판례도 있다.

이렇듯 정비사업 구역 내 분양권에 대한 계약 취소에 관하여 해석 기준은 다양하고 복잡하며 판례의 해석이 상반되는 경우도 많으므로 그 판단에 상당한 주의를 요하며 관련 분쟁을 겪고 있는 당사자라면 도시정비법분야의 법률전문가의 도움을 받아 대응해나가는 것이 중요할 것이다. /글 법무법인 센트로 정효이 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr