[손에잡히는경제 플러스] 김경민 "정부 PF대책, PF손실이 HUG나 HF에 전가될 가능성"

<김경민 서울대 환경대학원 교수>
- 정부 PF대책, PF손실이 HUG나 HF에 전가될 가능성
- "후순위 증권사 돕다 무주택 서민이 손실 입는 꼴"
- "부동산PF서 시공사의 책임준공 끊어야"
- PF사태? 시장에 맡기고 창조적 파괴로 혁신할 때
- 기업형 임대시장 육성해야..부동산 유형 다양화 必

■ 방송 : MBC 라디오 표준FM 95.9MHz <손에잡히는경제 플러스>(20:05~20:57)
■ 진행 : 박정호 교수
■ 대담 : 김경민 서울대 환경대학원 교수

◎ 박정호 > 도시의 과거와 현재 그리고 미래를 함께 그려보는 김경민의 도시 인사이트 시간입니다. 서울대 김경민 교수님 나오셨습니다. 어서 오세요.

◎ 김경민 > 안녕하세요.

◎ 박정호 > 교수님 이렇게 멋지게 나오시면 전 어떻게 됩니까? 항상 좀 너무 댄디하고 좋습니다. 오늘은 최근 발표된 그런 국토부 정책에 대해서 좀 여쭤보려고 이렇게 모시게 됐는데요. 교수님 최근에 SNS에 지난달 발표된 부동산 PF 관련해서 다양한 비판적인 글을 올리셨어요. 어떤 점을 가장 문제로 꼽으신 겁니까?

◎ 김경민 > 우선은 제가 좀 비판적으로 보는 부분이 있는데. 좀 말이 길어질 수 있습니다마는 좀 설명을 드리면 우선 PF의 본질에 대해서 우리가 얘기를 해야 될 것 같아요. PF의 본질이라는 게 이 부동산 개발을 통해서 돈을 벌려는 디벨로퍼는 시공업자가 있고요. 거기서 이제 자금을 대출해 주는 금융권이 있는데 이들은 그냥 돈을 벌려고 한 거예요. 도시 개발해서요. 거기에는 어떠한 공익적 목적도 없고 무주택 서민을 도와주겠다는 건 1도 없어요. 그죠? 근데 이제 이게 PF 사태가 굉장히 커졌단 말이에요. 그 부분 정책 실패가 있는데 그 조금 이따 말씀을 드리고 2022년 말부터 나온 게 지금 갑자기 총선 끝나고 막 뭔가를 하려고 하는 거예요. 정부에서, 그죠. 그전까지는 약간의 액션만 취했었고 그러면서 나왔던 멘트가 뭐냐면은 사업성이 좋은 대다수 사업장에 주택금융공사와 주택도시기금공사가 거의 지급 보증을 통해 가지고 PF를 도와주는 거예요. 지금 이 문제가 뭐냐 하면 또 복잡할 수 있겠습니다만 PF가 둘로 나뉘어요. 브릿지론이라는 게 있고 본 PF라는 게 있는데 브릿지론에서 본 PF로 넘어가는 과정에 이 역할을 해야 되는 건데 여기가 안 돌아가는 거예요. 사실은요. 왜냐면은 본 PF에서 분양이 돼야 되는데 사업성이 안 나오니까 분양을 안 하니까 아무도 안 브릿지론 단계에서 본 PF로 넘어가는데 아무도 건설회사들 안 들어오고 추가적인 금융도 안 들어오는 상태인 거예요. 근데 이거를 해주기 위해서 정부가 기금을 쏜다는 얘기거든요. 근데 거기서 기금이 뭘 얘기를 했냐면은 주택도시기금을 쏜다는 얘기를 했어요. 근데 주택도시기금이라는 게 뭐냐면은 이게 주택도시기금법 1조를 보면 이렇게 돼 있어요. 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 위해 국민의 삶의 질 향상을 목적으로 하는 게 주택도시기금이에요. 이걸로 이 목적과 전혀 상관없는 디벨로퍼하고 시공사가 자기 돈 벌려고 했던 거를 지금 지원해 준다는 얘기거나 똑같은 거거든요. 그러니까 이게 말이 안 되는 거예요. 예를 들어서 이거죠. 우리가 좀 더 쉽게 예를 들면은 예금보험공사가 있잖아요. 그럼 각 개인들이 은행에 이제 예금을 했을 때 5천만 원까지 보호해 주는 거 있잖아요. 그 돈은 예금 봉사에서 보호해 주는 거거든요. 근데 그 기금으로 은행이 망가졌다고 치자고요. 그 은행을 도와준다고 했을 때 이건 전용이거든요. 제가 봤을 때 이 문제도 좀 나중에 심각해질 수가 있을 것 같아요. 그래서 이게 만약에 그런 식으로 된다고 하면 이 기금의 목적도 다르고요. 그다음에 이게 실질적으로 이런 식으로 쓰인다고 했을 때 이제 국민의 어떤 돈으로 사기업 간에 발생하던 금융적인 부분들을 도와주게 돼 버리는 거고 이게 만약에 손실이 발생한다고 하면은 그거는 이제 국민 손실로 갈 수밖에 없는 부분이 있다는 거예요. 그게 심각한 겁니다.

◎ 박정호 > 네. 말씀 듣고 보니까 제가 그냥 상상했던 것과는 좀 다른 맥락인데 저는 뭔가 본 TF에 어느 정도 들어가서 나는 계약금을 냈거나 중도금을 한두 번 치른 사람이 갑자기 뭔가 나머지 잔여 분양이 안 되니까 건설사가 마저 완공을 못하게 돼서 그럼 내 돈 낸 건 어떻게 됩니까? 이런 선의의 피해자가 있을 수 있으니 그 공사는 마무리해 주려고 이 돈을 쏘는 줄 알았거든요.

◎ 김경민 > 그러니까 그게 결국은 이제 시공사를 도와준다는 측면이 될 수가 있는 거고요. 근데 사실 그것보다는 지금 사실 가장 심각한 문제가 뭐냐 하면은 브릿지론 단계에 있는 거예요. 그래서 박 교수님이 말씀하신 부분은 이미 본 PF에 들어간 거죠. 들어간 거고 본 PF에 들어가면 분양을 시작을 했고 일부는 분양을 해서 받은 사람들도 있고 분양이 안 돼서 미분양 난 것들도 있잖아요. 그거는 제가 봤을 때 구조를 잘 짜면 나중에 어떻게 될 수도 있어요 근데 지금 가장 심각한 문제는 뭐냐 하면은 이 브릿지론 단계에서 본 PF로 넘어가는 건데. 그럼 브릿지론 조금만 더 설명을 드리면 브릿지론 이라는 거는 디벨로퍼가 자기 돈 10% 내고 그러니까 100억짜리 땅이라고 할까요? 그럼 보통 10% 자기 돈 내거든요. 10억을 자기 돈을 내요. 그럼 90억 정도를 은행권에서 빌려요. 은행권에서 빌리는데 선순위하고 후순위가 있어요. 후순위가 보통 대부분 이제 지금 문제를 일으킨 증권회사들 그리고 제2금융권이에요. 그럼 이 100억짜리가 된 다음에 100억짜리가 되고 이제 토지 인허가까지 마무리 짓는 게 브릿지론 단계예요. 그럼 토지가 자리가 됐으면은 그다음에 시공사가 책임보증을 하면서 시공사의 신용으로 본 PF를 일으켜요. 그러면 시공회사는 뭘 보냐면은 이게 본 PF가 갔을 때 분양을 해서 분양 수입이 자기들의 토지비와 시공비보다 넘으면 자기들이 들어와요. 근데 지금 그거를 못 들어가는 단계예요. 왜냐하면 지금 부동산 시장 많이 꺾여버렸기 때문에 시공회사들도 시공 단가가 올랐기 때문에 못 들어가는 단계예요. 따라서 지금 문제는 브릿지론에서 본 PF로 넘어가는 게 안 되는 건데 이 안 되는 거를 제가 봤을 때 일으키는 건 뭐냐 하면은 후순위 금융회사들 도와주는 명목으로 지금 시공회사가 안 들어가는 거를 HUG나 HF에서 신용을 공유해 준다는 부분이에요. 그럼 이게 나중에 잘 되면 모르나 이게 나중에 미분양이 나는 경우에 그 손실은 고스란히 주택도시기금 손실이 될 수가 있는 거예요. 그게 되게 굉장히 위험한 부분이에요.

◎ 박정호 > 지금 그렇네요. 말씀을 듣고 보니까 그렇네요. 그럼 저는 제일 먼저 들었던 우려 사항이 만약에 국가가 이렇게 쉽게 얘기해서 거의 대부분 살려줘 버리면 업계에서는 앞으로 땅 짓고 헤엄치기로 도덕적 해이가 엄청날 것 같은데요.

◎ 김경민 > 완전 도덕적 해이 나타나는 거죠. 그리고 이게 정책 당국자들이 제가 봤을 때 무능하고 의지박약에 나타나는 게 뭐냐면은 PF 사태라는 게 2011년에도 터졌었어요. 10년 전에도 거의 동일해요. 사실은요. 그때도 시공회사가 무너지면 그 밑에 하도급 회사들 무너지기 때문에 이걸 도와주는 걸 알고 갔어요. 근데 당시에는 연대보증이라는 걸 했었거든요.

◎ 박정호 > 연대보증이요

◎ 김경민 > 네. 연대보증 근데 연대보증에 고리를 끊고 이제는 책임준공이라는 걸로 어쨌든 완화를 시켜줬는데 책임준공이라는 게 결국은 시공사의 신용을 하는 거예요. 그러니까 우리나라의 PF라는 건 사실은 이 글로벌 단계에서의 프로젝트 파이낸싱이 아니에요. 글로벌에서 프로젝트 파이낸싱이라는 거는 토지가 괜찮고 개발을 했을 때 그걸 갖고 돈을 쏘는 건데 우리는 이게 결국은 여전히 시공회사의 신용 담보 받고 하는 거라고요. 이게 망가졌을 때 신용회사가 알아서 끝까지 다 져야 되는 거예요. 그러니까 그걸 책임도 끊어놓지도 않은 거예요. 사실은. 이렇게 되면은 앞으로 계속 이렇게만 될 거예요. 따라서 지금 문제가 되는 부분들은 우리가 지원 약간의 할 수 있는 건 좋단 말이에요. 그러면은 근본적인 문제점들을 해결할 수 있는 방법을 얘기해야 되는데 그걸 얘기를 안 하고 있어요. 정부 당국 사회에서. 이게 더 심각한 거예요. 제가 봤을 때.

◎ 박정호 > 말씀을 듣고 보니까 또 대전제가 하나 깔려 있는 것 같아요. 예를 들어서 지금 PF가 여러 가지 부실화되고 진척이 제대로 안 되는 게 약간의 경기적인 요인과 일시적인 요인 이래서 이거는 원래 될 사업이고 경제성도 충분히 있으니 요 위기만 잘 넘겨서 국민들에게 안정감 있게 지속적으로 좋은 주택을 주면 좋겠습니다가 아닌 거라고 판단하신 것 같아요. 즉 무슨 소리냐 지금 PF 중에서 문제가 생긴 많은 것들은 사업성 없는 것들이 섞여 있다 그 전제가 있는 거죠.

◎ 김경민 > 그럼요. 그 전제가 있고요. 그리고 서울 같은 경우에 문제가 되는 사업장들은 대부분이 2021년에 부동산 가격이 굉장히 많이 올라갔잖아요. 그때 토지 가격도 그때 대폭등했거든요. 너무나 높은 토지 가격에 그때 높은 토지 가격에 토지 물건을 산 프로젝트들이에요. 그리고 그때 그 산 프로젝트는 주로 서울에서 뭘 했냐면 아파트가 아니에요. 1억짜리 평당 1억이 초고가 오피스텔들이에요. 사실은 무주택 서민하고 전혀 상관없는 물건을 만든 거고, 그러면은 이제 이 부분들이 그러면은 서울 같은 경우에는 예를 들어서 토지비가 굉장히 비싸요. 토지비가 70이고 시공비가 30밖에 안 돼요. 근데 지금 2021년부터 현재까지 다 시공비가 30% 올랐단 말이에요. 그럼 30인 시공비가 39가 된 상태예요. 그러면 전체 100이면 어느 정도 사업이 가는데 109가 되니까 안 돼요. 그럼 여기서 할 수 있는 건 뭐냐면 시공비를 줄일 수는 없어요. 토지비가 61로 되면 돼요. 즉 토지비가 한 20% 디스카운트 되면 서울 경우에는 사업이 돌아가요. 그래서 서울 경우에는 토지비 20% 30% 다운되면 사람들이 들어가서 사요. 그러니까 지금 문제는 사업성이 없는 거지 유동성이 없는 게 아니에요. 사람들이 지금 금융회사나 만나보면은 자기들 돈 이미 있어요. 토지 NPL 나온 거 괜찮은 건 사보려고 해요. 다만 이제 이게 지방은 얘기가 다른 겁니다. 지방은 완전히 거꾸로인 게 지방은 토지비가 30이고 시공비가 70이에요. 지방도 똑같이 시공비가 30% 올랐어요. 그러면 70인 시공비와 70이 아니고 91이 돼 버린 거예요. 그러면은 토지비가 30이 아니고 9가 돼버려야 돼요. 토지비가 대폭락해야 돼요. 그런데 토지비가 그렇게 대폭락하느냐 그게 굉장히 힘든 거예요. 지방은 지금 사업성 자체를 맞추기가 아예 거의 불가능한 구조가 돼버리고 있어요. 그러니까 지금 그럼에도 불구하고 좋은 사업장을 발굴하겠다 굉장히 힘들 겁니다.

◎ 박정호 > 네 근데 국토부에서는 방금 말씀 주신 것처럼 사업성이 좋은 대다수의 사업장이라는 표현을 썼거든요. 그러면 이거는 국토부가 오판을 한 겁니까? 아니면 어떻게 우리가 받아들여야 되죠?

◎ 김경민 > 의도가 있는 것 같아요. 오판 플러스 이거 어떻게든 문제를 자기들이 국민 세금으로 덮어가지고 가겠다, 일부는 털겠지만은. 그래서 지금 나중에 제가 국회의원이건 뭐건 간에 시민사회, 시민단체에 있으면은 주택도시기금이 어느 프로젝트에 어느 정도 쓰는지 다 감시해야 됩니다. 그래서 그게 실질적으로 손실 난 부분에 있어서 책임지도 나중에 추궁해야 돼요. 이건 어차피 주택도시기금의 목적하고도 다르게 전용된 것일 뿐만 아니고 명확하게 사업상 실패가 보임에도 불구하고 투자를 결정했다. 그때는 누군가 책임을 물어야 돼요. 안 그러면 이건 다 모럴헤저드가 있을 수밖에 없어요.

◎ 박정호 > 방금 말씀을 듣고 보니까 국토부를 비롯해서 주택도시기금공사 등등에 재직하고 있는 많은 분들 입장에서도 분명 이게 전용에 대한 우려도 있을 수 있다는 걸 스스로도 알 텐데 도대체 어떤 이게 만약에 부동산 PF를 옥석 가려서 있는 그대로 구조조정을 해버리면 도대체 어떤 큰 문제가 있기 때문에 그걸 덮으려고 이런 무리수를 둘까요?

◎ 김경민 > 그러니까 이게 아까 제가 답변을 약간 좀 못한 부분인데요. 이게 우리가 사실은 특정 시점에서는 창조적 파괴를 통한 혁신을 해야 돼요. 그걸 우리가 2011년에 했어요. 2011년에 PF 사태 빵 터지고 2013년에 용산 국제업무지구 개발 파산했거든요. 그때 단군 이래 최대 사업이라서 31조 사업이 날아갔어요. 그때 무려 당시 돈으로 1조 원 현금이 에쿼티 투자된 게 다 날아갔었다고요. 그 당시에 분위기는 뭐냐 하면은 우리나라 부동산 산업 죽었네, 였어요. 근데 그 이후에 우리나라 부동산 산업은 어마어마하게 고도화되고 발전하고 글로벌화돼요. 예를 들어서 국민연금 같은 경우에 당시에 정말 미미한 존재였거든요. 지금은 국민연금이 전 세계 부동산 슈퍼 갑 중에 갑이에요. 제가 국민연금 대체 투자 심사 10년 넘게 하고 있는데 정말 자랑스러워요. 외국에 있는 그 어마어마한 회사들 회장이 와서 직접 머리 조아리고 직접 PT해요. 그러니까 그런 거는 10년 전에 상상도 못 했던 일이에요.

◎ 박정호 > 우리 국보 펀드를 유치하려고요?

◎ 김경민 > 그럼요. 투자받으려고 몇천억짜리. 왜냐하면 워낙에 잘해요. NPS가 기본적으로. 그다음에 두 번째는 이지스하고 마스턴 같은 자산운용업이 10년 전에는 정말 별 볼 일 없었어요. 지금은 아시아를 대표하는 회사들이 됐어요. 그리고 세 번째는 2세대 디벨로퍼들이 상장하기 시작했어요. 어마어마한 돈을 벌었고 그 안에서 돈을 어마 어마어마하게 버니까 이 사업 자체가 굉장히 고도화되는 것이 나타나요. 그다음에 이들이 돈을 버니까 그다음에 어디다 투자했냐면은 프롭테크 회사들한테 투자하기 시작해 우리 직방이라든지 야놀자 이런 데. 그러니까 2011년 2012, 2013년 동안 그렇게 힘들었음에도 불구하고 그 과정을 거치면서 산업 자체가 고도화된 거라고요. 지금 이런 식으로 어물쩍하게 넘어가면은 문제가 뭐냐면은 제가 알고 있는 디벨로퍼 중에서도 또는 금융회사 시공회사에서도 2021년 그때 가격이 너무 높기 때문에 위기 관리를 해서 지금은 투자를 하면 안 된다고 했던 데 많아요. 우리는 이때 돈을 쟁여놓고 2023년에 토지 가격이 무너지면 NPL 사가지고 들어가겠다. 지금도 어저께 뉴스 보면은 NPL 관련해서 지금 펀드도 조성되고 있어요. 그 움직임이 2022년에도 있었던 거예요. 사실은 근데 정보 당국자들이 그런 걸 모르는 게 문제인 겁니다. 사실은.

◎ 박정호 > 어찌 보면 그 말씀을 듣고 보니까 더 이해가 안 가는 게, 그사이에 어떻게 보면 부동산 PF와 관련된 시장에 참여자들이 돈도 많이 번 사람도 생겼고 산업 규모도 고도화됐고 그리고 실질적으로 우리나라가 가지고 있는 시장 마켓 어떻게 보면 뭐랄까 사이즈도 커져서 여러 가지가 견실해졌는데 그렇다면 그렇게 견실한 사람들이 이 시장에 들어왔다면 이번에는 본인들이 오판하셨으니 손실 감내하십시오. 정부가 오히려 더 쉽게 얘기할 수 있을 것 같은데 이거를 굳이 이 사람들 이거 우리가 부채 탕감해주지 않으면 우리가 일부 신용 공유해 주지 않으면 망하면 국가 경제까지 휘청여 이런 로직도 아닌 것 같아서

◎ 김경민 > 제가 봤을 때 그렇게까지 안 가요. 저는 시스템이 간다고 보지 않아요. 사실은 우선 첫 번째는 아까 선순위하고 후순위를 말씀드렸는데 10년 전 PF 때는 1순위 은행권도 약간 투자했던 데들이 있어요. 지금은 대부분이 안전해요. PF에서 그러니까 은행이 위기에 몰린 건 없어요. 두 번째는 하이리스크 하이리턴을 추구하는 증권회사 금고들이 지금 후순위인데 여기서 우리가 이런 식으로 이 사람들을 후순위에 있는 사람들 도와준다고 했을 때는 앞으로도 똑같은 짓 할 거예요. 그러니까 예를 들어서 이거예요. 그럼 우리가 증권회사나 이런 데 팀 단위로 PF 일으키면서 거기에서 보너스 챙겨가거든요. 2021년, 2022년 그때 보너스 챙겨간 거 한번 전수조사를 한번 해보라고요. 그때 받은 사람들이 과연 지금 PF 현장에 존재를 하는지. 그러니까 제가 외국 회사들 투자 상품 같은 것들을 심사하는 자리에 가보면 물어보는 게 뭐냐면은 PF 같은 것들 프로젝트 파이낸스 통해서 자금을 모아요. 자금을 모은 사람들이 운영에 관여하는지를 끝까지 책임하고 그게 제일 중요한 겁니다. 사실은 근데 우리는 PF를 받아요. 받은 다음에 이 팀은 따로 가고 이거를 운영하는 데가 따로 있어요. 그럼 PF를 만드는 팀은 뭐냐 하면 무조건 PF만 만들면 돼요. 왜냐면 연말에 보너스 생길 수가 있기 때문에 그러니까 모럴 헤저드가 생길 수밖에 없는 구조예요. 그러니까 우리가 지금 이런 것까지 얘기를 하냐고요. 지금 얘기 안 하고 있잖아요. 사실은. 그렇기 때문에 지금처럼 시스템 위기로 안 가고 다만 약간의 신용 경색은 일어날 수 있어요. 그래도 우리가 금융, 우리가 나라 자체가 강한 나라가 되기 때문에 그 정도는 제가 봐도 충분히 커버할 수 있고 디벨로퍼하고 시공사 회사들 중에서도 아니 자기 친구들이 지금 휘청이고 위협하는데 나와서 야 우리가 다 살게 라고 얘기는 못하잖아요. 사실은 그런 회사들이 이미 존재를 해요. 그래서 디벨로퍼들한테는 이게 또 다른 기회가 될 수도 있는 겁니다. 사실은. 따라서 정부가 사실 제가 봤을 때 이거는 자유시장 경제 원칙에 굉장히 어긋나는 거를 20개월 동안 했어요. 지금은 시장에 맡겨야 될 때지 정부가 이런 식으로 개입하면 안 돼요.

◎ 박정호 > 교수님 같은 분께서 지금 그런 지적을 하실 것 같아서 그랬는지 정부에서는 뭐라고 얘기를 했냐 하면 모든 사업장에 대해서 지급 보증을 다 하겠다는 건 아니다라고 단서를 달았고요. 그와 함께 사업성이 있는 곳만 지원하겠다라고 했는데 그러면 이제 이걸 달리 우리는 또 들으면 사업성이 있는 곳만 지급 보증을 선 거니까 그런 거는 사업성이 원래 있었으니 국민의 혈세로 막는 건 없겠네 이렇게 생각할 수도 있잖아요.

◎ 김경민 > 당연히 그런 거죠. 사실은 그러니까 지금 약간 좀 더 설명을 드리면은 우리가 레고 사태 터진 게 2022년 가을이잖아요. 그때는 레고 사태가 딱 터졌을 때는 정말 좋은 회사들도 회사채도 발행을 못했어요. 그때는 정말 유동성 위기였어요. 그런 유동성 위기가 있을 때는 정부가 역할을 해주는 게 맞아요. 일정 부분 근데 지금은 사업성이 없는 거예요. 사업성이 없기 때문에 이거는 시장에서 판단할 수 있는 문제지 여기에 사업성이 좋았다고 하면 본 PF로 벌써 다 많이 갔죠. 본PF 안 간 것들은 사업성이 없는 건데 여기 그리고 그다음 또 다른 문제는 여기서 사업성 평가를 누가 할 거냐고요 대주단에서 할 거거든요. 대주단은 금융위, 금감원 영향받는데 자기들이 자체적으로 합리적으로 하겠어요? 그리고 대주단에 있는 사람들도 후순위 업체들하고 다 연결돼 있으면 다 편의 봐주겠죠.

◎ 박정호 > 그렇네요. 교수님 말씀 듣고 보니까 자명해졌는데요. 사업성이 있는 곳에만 지급 보증을 하겠다고 했는데 사업성이 있는 곳은 이미 시장에서 본 PF까지 올렸겠죠. 진짜 그렇다면 토지 가격이 어떤 요인이든 간에 떨어지면 그러면 지금 주저되고 있는 여러 부동산 PF들이 다시 사업성을 확보했다라고 볼 수 있는 거죠.

◎ 김경민 > 제가 봤을 때는 그 가능성 서울에서 나타나고 있어요. 서울 같은 경우에도 원래 고가 오피스텔 부지로 계획했던 게 지나치게 고가였거든요. 당연히 미분양이 예상됐고 근데 그거를 토지비를 한 20% 정도 하니까 요지에 있는 부지를 호텔이나 주거형으로 다른 주거형으로 바꿔서 우리가 이걸 컨볼전이라고 하거든요. 그렇게 해서 프로젝트를 시작하려고 하는 경우가 나타나기 시작을 했어요. 따라서 서울은 토지비 20% 30% 다운시키면은 많이 들어올 겁니다. 예를 들어서 이거예요. 지금 글로벌에서 봤을 때 가장 관심 있는 게 기업형 임대주택이거든요. 서울 같은 경우에도 특정 업체가 다 운영하는 이런 기업형 임대주택들이 많이 나타나고 있어요. 그러면 그 업체들이 봤을 때 토지비가 싸다고 하면은 그 수익률이 나올 수가 있는 겁니다. 특히 호텔 같은 경우에는 우리가 주택은 2년 계약을 하잖아요. 주택과 거의 비슷한 유형인데 이게 하루씩 계약하는 거예요. 사실은. 호텔이라는 게. 그 대신 그게 문제가 뭐냐면 공실에 대한 우려가 있고 다만 이제 이 리턴이 굉장히 큰 거죠. 근데 호텔 같은 경우에 코로나가 있으면서 우리나라에는 메이저급 정말 좋은 호텔들이 많이 없어졌어요.

◎ 박정호 > 맞아요.

◎ 김경민 > 그러면서 이 호텔에 대한 수요가 엄청나고 서울에 중앙에 있는데 호텔 가보면 지금 거의 대지가 없어요. 만실이에요. 따라서 호텔이라는 수요가 어마어마합니다. 사실은. 따라서 그러니까 결국 시장에 맡기라는 얘기예요. 저는 시장에 맡겨야지 정부에서 책상 위에 있는 사람들이 머릿속에서 나오는 것 이상으로 돌아가고 있는 판이에요. 그들이 이 권한을 내려놔야 해요.

◎ 박정호 > 네 서울과 수도권 지역에 나름대로 사업성을 충분히 확보할 수 있는 지역 같은 경우 토지 가격이 좀 떨어지면 다시 확실히 이 부동산 PF 시장이 개선될 수 있는 여지가 있다 말씀 주셨는데 그렇다면 토지 가격을 조금 떨어뜨린다는 건 누군가 이 부분을 양보한다는 얘기인데 그러면 토지 가격에 대해서 조금 낮춰 잡아주셔도 됩니다. 양보하는 주체는 누가 되는 건가요?

◎ 김경민 > 이 브릿지론 단계잖아요. 브릿지론 단계에서 주체는 3명이에요. 선순위 은행이 있고요. 후순위 금융회사들이 있고 디벨로퍼가 있어요. 근데 디벨로퍼는 지금 힘이 약해요. 그러면 전체 토지비가 아까 100억이라고 했을 때 10억만 자기 돈 남겼거든요. 그러니까 이 후순위와 선순위 금융권에서 봤을 때 우선 이 10억은 그냥 날아가는 돈이에요. 날아가는 돈이고 여기서 이제 누가 손해를 보느냐예요. 근데 선순위 같은 경우에는 선순위는 받는 이익은 낮지만 비용이 났을 때 자기는 비용을 안 낸다는 게 선순위잖아요. 그죠. 후순위는 내가 더 많이 받을 건데 만약에 손실이 발생하면 나부터 까지는 거고 그러니까 선순위하고 후순위하고 지금 이해 충돌이 있어요. 선순위는 야 이거 빨리 대충 날리자. 나 이거 싫어 그러면은 후순위는 자기 돈이 없어지는 거니까 한 번만 봐줘. 내가 가서 누구 하나 물고 올게 그렇게 되는 거예요. 지금. 그렇게 물고 그런데 그렇게 해서 거의 제가 봤을 때는 거의 속여서 갖고 와요. 시공 회사들 속여서 갖고 오는 건데 그렇지 않다고 하면은 2단계에서 이 후순위하고 디벨로퍼 에쿼티가 조금 날아간다고 하면 그다음 당연히 들어오는 겁니다. 그러니까 1순위 대주단에서 본인들이 사업성 평가를 할 게 아니고 이거 없으면은 후순위 너희들은 더 많은 이익을 가져가려고 했던 거니까 거기에 대해서 당신들이 잘못한 거니까 이건 우리가 날릴 거야. 그렇게 가면 되는 거예요. 예. 그렇게 가면 되는 겁니다.

◎ 박정호 > 그렇군요. 이제 무슨 토지계약과 토지 가격과 관련돼서 어떤 이해관계에 있는지 확실히 이해를 했고요. 그다음에 또 한 가지는 이제 지역의 분위기입니다. 지역에서 전개됐던 부동산 PF는 제가 요즘 지역 현장을 돌아다녀 봤었을 때의 느낌은 이제는 사업성이 예전 수준만큼 회복이 돼도 사람들의 관심이 확 줄어든 것 같아요. 어떻게 보면 서울과 수도권의 원정 매매는 꾸준히 계속 늘고 있고 저출산 고령화로 이제는 지방에 대해서는 더 이상 신규 투자하면 안 되겠다는 인식이 더 팽배해진 건지 그렇다면 지방에서는 무조건 토지 가격 인하해 준다라고 해서 다시 되살릴 수 없을 것 같은 생각도 들거든요. 교수님 의견도 궁금합니다.

◎ 김경민 > 부동산 유형이 오피스가 있고요. 그다음에 아파트가 있고 물류창고가 있고 이제 쇼핑몰이 있어요. 그러면 지방 같은 데는 오피스 그러니까 삼성 본사 사람들이 일하는 곳은 거의 없고요. 나머지 3개가 약간씩 있습니다. 그러니까 주로 이제 이 주택이 좀 많고요. 물류창고하고 이 쇼핑몰인데 쇼핑몰은 구조적으로 전 세계적으로 2010년대 이후에 아예 쳐다도 안 보는 부동산 유형이에요. 그래서 여기 상가 분양하는 거는 애초에 잘못된 거기 때문에 누가 도와줘서도 안 되고 그냥 망하게 냅둬야 돼요. 왜냐면 우리가 종로 상가 가도 1층에 지금 빈 데 많잖아요.

◎ 박정호 > 다 비었어요. 진짜.

◎ 김경민 > 그리고 뉴욕에 코로나 전에 가도 타임스퀘어 주변에도 빈 데가 있었어요. 예. 사람들 그렇게 많이 왔음에도 불구하고 온라인 쇼핑으로 재편됐기 때문에 오프라인 기반의 이 상업시설은 힘들어요. 이거를 도와줄 수도 없어요. 어차피 날려야 되는 거 날리면 날리는 거고 물류창고는 약간 아까워요. 물류창고 같은 경우에는 지금 이제 많은 글로벌에서 바라보는 뷰는 뭐냐 하면은 지금 토지 가격이 너무 높아졌기 때문에 수익률이 문제다. 근데 물류창고는 지금 거의 다 망가졌어요. 없어진 PF들이 많은데 여기는 나중에 한 2~3년 있으면은 온라인 쇼핑이 그래도 계속 성장하게 되면 물류창고에 대한 수요는 나타날 수 있을 것 같아요. 그래서 문제가 되는 부분이 이 아파트예요. 아파트인데 아파트는 아마 지역마다 굉장히 다를 겁니다. 지역마다 굉장히 다르고 그래도 수요가 있는데라고 하면은 저라면은 리츠 만들어서 이거를 금융회사 부동산에서 굉장히 싼 값에 살 거예요. 리츠에 담는 거는 의미가 있을 것 같아요. 그래서 거기에 중산층 이하의 서민들이 살 수 있는 임대 공간을 좀 만들든지 왜냐하면 우리가 국가에서 중산층과 서민을 위한 주택의 수가 좀 굉장히 적거든요. OECD 대비 그래서 어느 정도 수요가 있는 데에 대해서는 리츠 상품 만들어서 NPL을 담는 방법도 고민하면 될 것 같아요.

◎ 박정호 > 그렇군요. 지역에서도 나름대로 아파트 같은 경우는 매물의 특수성에 따라서 사업성이 담보될 수 있는 것들은 리츠 같은 새로운 대안들도 같이 모색해 보면 충분히 살릴 수 있는 여지가 있다는 말씀도 참 저는 귀담아들어야 될 것 같고요. 그리고 쇼핑몰은 이제 완전히 그냥 분위기가 달라졌나 봐요. 이렇게 된 분위기의 원인은 뭐라고 보세요?

◎ 김경민 > 이게 이제 이 구조적으로 달라진 겁니다. 사실은 예를 들어서 우리가 쇼핑몰 같은 경우에 그러니까 온라인 쇼핑은 아마존이죠.

◎ 박정호 > 네

◎ 김경민 > 오프라인 쇼핑은 가장 큰 회사가 사이먼 프라퍼티 그룹이에요. 그러니까 구글 파이낸스 가서 SPG라고 치시면 돼요. SPG 치시면은 당시에 잘나갈 때 2010년대 중반에 전 세계에서 400개 정도의 쇼핑몰을 운영했어요. 우리나라에 프리미엄 아울렛이라고 있잖아요. 파주하고 시흥에 프리미엄 아울렛이 신세계 브랜드가 아니에요. 프리미엄 아울렛은 사이먼 프라퍼티 그룹의 브랜드예요. 근데 우리나라는 유통 3사가 독과점 식을 장악하고 있기 때문에 신세계 그룹하고 SPG 사이먼 프라퍼티 그룹의 조인트 벤처십으로 들어온 거고 브랜드 프리미엄 아울렛이라는 브랜드는 SPG일 거예요. 그럼 SPG의 주가 패턴을 보면은 2016년 중반부터 갑자기 확 떨어져요. 근데 미국 사람들은 기본적으로 저축 안 하잖아요. 다 쓰잖아요. 우리가 주식 다우존스 트렌드 보면 2010년부터 2020년까지 계속 쭉 올라가요. 근데 2016년에부터 얘는 거의 폭락했어요. 한 1차 폭락 이건 말이 안 되는 거거든요. 그러니까 구조적으로 바뀐 거예요. 그리고 스멀스멀하다가 코로나 때 완전히 대폭락했다가 지금 조금 살아난 단계예요. 따라서 이거는 온라인 쇼핑으로 대세가 되면서 오프라인 쇼핑이 완전히 망가진 거는 전 세계적인 트렌드예요.

◎ 박정호 > 그렇군요. 알겠습니다. 그러면 교수님 말씀을 한번 정리를 한번 해보죠. 딱 봤더니 이번에 부동산 PF에서 크게 양보를 해서 사업성을 되살려서 최대한 우리 사회에서 부동산 PF 문제를 조금 축소할 수 있는 가장 큰 키포인트를 가지고 있는 사람은 후순위에 해당되는 사람들임이 어느 정도 보이는 것 같아요. 그렇다면 예전에도 부동산 PF 문제 생겼을 때가 저는 떠오르거든요. 그때도 저축은행들이 결국 다 떠안아서 많이 부실화됐고 그걸 쉽게 얘기해서 시중은행들이 그 저축은행을 인수해 주는 형태로 결국은 그때 상황을 다 해결했거든요. 교수님 혹시 이번에도 그렇게 전망하세요?

◎ 김경민 > 그러니까 제가 봤을 때 그때보다 더 상황을 안 좋게 한 거고 정책 당국자들이 진짜 이거는 너무 비난받아야 된다고 생각을 해요. 그때는 그나마 은행권이 떠안았잖아요. 지금은 그 후순위를 도와주는 게 제가 말씀드린 목적이에요. 이게 디벨로퍼, 에쿼티 다 날아가요. 지금 봐서 너무나 명확 반응하고 여기서 도와주는 게 결국 후순위예요. 증권회사하고 제2금융권 근데 그때는 자체적으로 m&a든 합치든 해가지고 크게 만들든지 해가지고 뭔가를 했잖아요. 지금은 그게 아니고 지금 기금으로 도와준다는 성격 그걸로 읽히는 거예요. 제가 봤을 때는. 아까 주택도시기금 거기서 갑자기 왜 튀어나오냐고요. 목적하고도 틀린데 근데 그게 결국은 지금 디벨로퍼 도와주는 것도 아니고 후순위 도와주는 걸로 밖에 안 읽혀요. 그러니까 과거보다 더 못한 정책으로 가고 있는 거예요. 사실은요.

◎ 박정호 > 그렇네요. 과거 정책이면 어떻게 보면 니들이 잘못했으니 파산하거나 그에 응당한 어떤 경제적 채무를 지고 그걸로 인해서 피인수 합병을 당해도 그건 니네 과실이다 이렇게 시장 원리를 어떻게 보면 중용한 건데 이번에는 국가의 펀딩으로 이걸 메꾼다는 건 이거 나중에 특혜 소지 여부도 있을 것 같은데요.

◎ 김경민 > 가능하죠. 그러니까 지금 워딩 자체가 그렇잖아요. 사업성이 좋은 대다수의 사업장들에 대해서 우리가 하겠다는 건데 맨 처음엔 대주단이 할 텐데 그 대주단이 과연 합리적으로 객관적으로 할 것인가 왜냐하면 이게 지금 나온 시점도 웃긴 게 이거를 2022년 진짜 유동성이 위기가 있을 때는 이렇게 나오면은 그나마 이해를 했을 수도 있을 것 같아요. 근데 시점이라는 게 총선 이후라는 시점이잖아요. 지금. 작년 연말에 왜 유가 안 했냐고요. 그 시점도 웃긴 것이고. 그러면 이렇게 한다고 했을 때 대주단이 이렇게 했다고 쳐요. 그다음에 기본적으로 이게 HUG 자금이라든지 HDF 자금이 들어간다고 하면 거기서도 한번 봐야 돼요. 그런데 문제는 또 뭐냐 하면 이 사람들이 부동산 개발을 심사하고 관리할 능력이 있는 데가 아닌 거예요. 왜 여기서 하냐고요. 자기 돈 쏴야 되기 때문에 허그 담당자나 누군가는 이걸 한번 실사를 해야 되는 게 맞거든요. 근데 그것도 못하는 데예요. 지금. 그러니까 지금 이게 제가 봤을 때는 말이 안 돼요.

◎ 박정호 > 그렇다면 이전에 우리가 이런 문제를 해결했던 전례를 봤잖아요. 2금융권 회사들 저축은행들 시중은행이 인수하십시오, 이렇게 해서 처리한 거. 그걸 똑같이 하는 또 한 번 더 해보면 될 텐데 국토부가 왜 이렇게 일을 틀을까요?

◎ 김경민 > 저는 사실 그래서 국토부가 시대적 소명이 끝났다고 봐요. 이거 본질적으로 지금 금융 사태거든요. 똑같은 사태 2011년에 겪었으면은 최소한 여기서 문제가 되는 부분들에 대해서 우리가 정책적으로 대안을 지금 제시를 했어야 되는 거예요. 그러니까 만약에 이렇게 기금을 하겠다 그러면은 사태의 본질이라는 게 시공회사가 책임준공을 갖고 있었기 때문에 이 사태가 커진 거거든요.

◎ 박정호 > 네.

◎ 김경민 > 국민들이 그나마 그래 약간 도와주자는 마음을 좀 갖고 있잖아요. 그게 왜 그러냐면은 대형 시공사 무너지면 그 밑에 하도급 업체들은 국민들의 어떤 경제랑 연관되는 데도 없었지만 다 위험한 거 아니야 그렇게 됐기 때문에 우리가 그걸 하는 건데 그럼 책임준공을 끊어놓고 시공에서 너희들은 지금부터 PF에서는 단순 시공만 해 그렇게 들어가고 그럼 단순 시공만 할 때 또 장점은 뭐냐면은 시공 단가를 낮출 수가 있어요. 이들이 왜냐하면 안정적으로 할 수가 있기 때문에. 그런 얘기 아무것도 안 하는 거예요. 지금 그렇다고 국토부가 금융을 아냐 그것도 아니에요. 저는 오히려 그래서 기재부에 부동산 정책과라고 있어요. 거기에 금융을 아니까 만약에 국토부가 이런 식으로 자꾸 금융 관련된 부분에 대해서 해석도 못하고 정책 집행 능력도 없고 설계도 못한다고 하면은 국토부는 사실 나중에 어떻게 보면 쪼개야 될 수도 있을 것 같아요. 주택부하고 교통부로 나뉘고 개발 관련된 파이낸스는 아예 다 기재부로 넘기든지

◎ 박정호 > 그렇군요. 이런 생각도 제가 갑자기 드는데요. 예전보다는 우리나라에서 금융 소비자들의 소양이 너무 높아져서 만약에 시중 1금융권 기업들로 하여금 이 부동산 PF 문제를 2금융권 니네가 인수해라 하면서 약간 부실덩어리 또 떠안기면 이것도 국민들이 또 정부 상대로 또 소송도 걸고 주주들이 왜 우리 권리 침해한 거냐 이럴 수 있을 것 같으니까 이번에는 또 이렇게 큰 게 아닌가 생각도 드는데 제 추측은 어떻게 보십니까?

◎ 김경민 > 근데 그럴 수도 있으나 사실은 정부의 입김이 너무나 강력하잖아요. 예를 들어서 이거죠. 작년 연말에 우리 횡재세 논의 나왔어요. 횡재세 논의 나온 다음에 정부에서 손을 비트니까 금융권이 알아서 상생기부금을 마련했잖아요.

◎ 박정호 > 그렇죠

◎ 김경민 > 그게 2조예요. 제일 큰 데가 아마 국민은행이 5천억인가 쐈을 거예요. 그다음에 지금 보세요. ELS 건 같은 경우에 ELS 물론 노인분들 제가 몇 분들은 이제 멋모르고 도장 찍었는데 우리가 맨날 하는 게 ELS 투자잖아요. 투자자에 대한 책임은 본인한테 있다고 하면서 기업들한테 지금 얘기하는 게 다 충당금 싸라고 하고 어떤 은행도 벌써 1조 썼어요. 그러니까 여기가 자기 영업과 관련 없는데 1조 5천억을 한 1분기에 쓴 거예요. 그러면서 얘기 나오는 게 뭐냐 하면은 근태 강화하고 내실 경영한다는 얘기를 하고 있어요. 그러니까 정부 입김이 우려가 그렇게 센 나라예요. 사실은요. 근데 지금 계속 제가 봤을 때는 이게 자유시장 경제 원칙에 어긋나는 것만 하고 있어요.

◎ 박정호 > 그러면 이제 교수님 말씀을 이번에 종합을 해보면요. 지금 현재 전개되고 있는 부동산 PF 사태, 이거에 대해서 1차적으로 제 생각이 맞는지 한번 들어봐 주세요. 정부가 인위적으로 뭘 하려고 하지 말고 일단 시장의 원리에 맡겨라 그걸 더 희망하시는 거죠?

◎ 김경민 > 그럼요. 그게 자유시장 경쟁의 원칙이 맞고요. 그렇게 해야지, 이 리스크관리, 위기관리를 했던 디벨로퍼 금융회사들이 있거든요. 그 사람들한테 판이 생기는 거예요. 그리고 이게 창조적 파괴를 통한 새로운 혁신을 해서 우리가 그다음 단계 부동산업의 혁신으로 갈 수가 있는 거고 왜냐하면 그걸 우리가 지난 10년간 봤거든요. 그리고 이거를 통해서 제가 봤을 때는 또 뭘 해야 되냐면은 여기서 대안이 나와야 되는 게 시공업자 건설회사에 대한 책임 지고 당연히 끊어놔야 되는 거고 그건 무조건 해야 돼요. 그러니까 여건 야건 그 정책을 해야 되는 거예요. 두 번째는 이 외국에 비해서 우리가 디벨로퍼들이 에쿼티 투자가 약해요. 10%밖에 안 해요. 5%인 적도 있어요. 보면 보통 20% 하거든요. 그러면 디벨로퍼들의 규모와 고도화를 위한 정책 대안이 나와줘야 돼요. 국토부가. 너희들끼리 M&A 할 때 우리가 좀 뭘 도와줄게 이런 거. 키워라. 그래서 이제부터는 PF 관련해서 토지비 최소한 20% 30% 에쿼티 인베스터 역할을 해. 근데 외국에서도 디벨로퍼 자체가 20%까지는 못하는 경우가 있어요. 그래서 금융권에서 에쿼티 인베스터를 같이 데리고 와요. 그러면 이제는 금융회사들도 지금 다 대출 파이낸스만 하거든요. 금융회사에서도 제대로 된 자본 투자 회사들을 육성시키는 안을 같이 나왔어야 되는 거예요. 지금 그거 아무것도 안 해놓고서 우리 도와줄게 그건 말이 안 되는 거죠.

◎ 박정호 > 네. 그거와 관련돼서 자연스럽게 여쭤보려고 했었습니다. 지금 우리나라에서 이렇게 부동산 PF 문제가 처음도 아니고 계속해서 반복되는 이유들 중에 하나는 뭔가 새로운 주택에 대해서 계속 수요는 있고 국민 소득이 계속 빠르게 늘었으니깐요. 근데 그런 주택을 단기간에 대규모로 뭐랄까 시공하는 것은 우리 예전부터 했던 선분양 그거 그리고 부동산 PF로 조그마한 자본이 있어도 대규모로 일단 완공돼서 분양만 잘 되면 다 떼돈 버니까 이런 문화 때문에 있었던 거 이걸 구조적으로 어떻게 바꿀 수 있을까요? 주택은 계속 또 짓긴 지어야 될 것 같은데 .

◎ 김경민 > 우선은 서울하고 지방을 나눠봤을 때 우리가 계속 얘기하는 게 인구 감소잖아요. 지방은 인구 감소가 아마 명확한 것 같아요. 그러면 과거와 같이 선분양 시장이 될까. 사이클을 잘 타면 될 수도 있습니다만 사이클이 잘못됐을 때 이 사회적 파장을 지금 우리가 몸으로 겪고 있는 거거든요. 그러면 그건 아마 굉장히 힘들 거고요. 서울 같은 경우에도 사실은 지금 단계에서 과거와 같이 대규모로 부시고 개발하는 단계는 거의 힘들 겁니다. 그러면은 이제 우리가 좀 섹터를 나눠서 생각을 해야 될 것 같아요. 이제 분양 시장도 있을 거고 임대 시장도 있고 그러면 첫 번째는 기업형 임대 시장에 대해서 우리가 육성하는 방안을 좀 마련을 해야 되는 거예요. 예를 들어서 미국에 있는 아발론베이라는 회사가 있어요. 약간 중산층을 위한 기업형 임대주택 회사인데 제 기억이 맞다면은 여기가 뉴욕 증시에 상장이 돼서 아마 마켓 캡이 한 300억 달러 정도 돼요. 어마어마한 규모죠. 사실은요. 그런 회사들이 나오게 해야 되는 것이고 다만 이제 이 분양형과 관련해서는 이게 가계 부채 이런 것과 연결돼서 리츠를 좀 만들었으면 좋겠어요. 근데 리츠 상품인데 개인이 투자해서 거기서 자기가 임차하면서 토지 지분을 갖는 식으로 해서 뭔가 새로운 금융 상품화돼서 부동산의 유형 같은 것들을 좀 다양한 상품들을 제공하는 정책이 좀 나오고 그게 현실화 됐으면 좋겠어요.

◎ 박정호 > 지금 부동산 디벨로퍼라고 하면 소수의 몇 사람이 억지로 돈 10% 간신히 모아서 뭔가 시드를 만드는데 그게 아니라 리츠로 불특정 다수의 사람들이 돈을 모아서 훨씬 규모감 있게 분양형으로 갈 수 있는 길도 있는데 그런 것들이 좀 활성화됐으면 좋겠다 그 얘기시군요.

◎ 김경민 > 그렇죠 그 분양형도 되고 이제 임대형도 되고

◎ 박정호 > 임대형도 되고 그럼 이런 게 우리나라에서 좀 덜 활성화된 게 규제 문제인가요? 뭐 때문에 그런가요?

◎ 김경민 > 이것도 참 다시 국토부로 돌아가는데

◎ 박정호 > 오늘 국토부 분들 많이 들으셔야 될 것 같은데요.

◎ 김경민 > 이게 우리가 리츠 시작한 역사가 일본하고 우리 아마 비슷할 겁니다. 사실은요. 근데 일본이 우리보다 리츠 물론 국가 사이즈 크기는 하지만은 그래도 리츠 성장하는 거 보면 우리가 좀 이게 너무 아까워요. 그러니까 예를 들어서 이거예요. 글로벌에서 한국에 들어온다고 치자고요. 그럼 우리가 이런 구조화된 부동산 관련된 구조화된 상품이 두 가지가 있어요. 국토부의 리츠가 있고 기재부에 리프가 있어요. 리얼리스 펀드가 있는데 오면은 다 리프를 해요. 리츠를 안 하고. 이게 어떤 식으로 돼 있냐면은 와서 자기들이 투자하려는 물건이 있어요. 그 물건이 있으면 내가 투자하려면 그냥 사면 되는 거잖아요. 근데 국토부에서 리츠를 만든다고 했을 때 감평사한테 감평을 맡겨요. 이 가격이 괜찮은 건지에 대해서는 오히려 그걸 왜 하냐고요. 그리고 이 감평을 한 거에 대해서 심사를 하잖아요. 몇 달에 한 번씩 해요. 글로벌 인베스터 또 다른 인베스터가 들어와서 뭔가 물건을 사면은 당장 일어나야 되는 거예요. 사업은요. 근데 내가 왜 심사를 받아야 되며 2~3개월을 기다려야 되는 거고요. 그러니까 이게 이 리츠에 대해서도 우선은 국토부가 보다 더 금융적 전문 지식을 쌓아야 되는 거고요. 그다음에 리츠 자체에 대해서도 과거엔 채권형이었어요. 우리나라 같은 경우에는. 건물 몇 개 모아서 그거 그냥 상장시키고 끝이었는데 지금은 이제 그나마 위탁 관리량이 조금은 많아졌어요. 근데 그럼에도 불구하고 이 위치에 의해서 상장된 건이 많지가 않아요. 위치에서 주택으로 상장된 게 2개밖에 없어요. 하나는 곧 상장 폐지돼요. 그럼 주택과 관련 우리나라 주택이 부동산에서 차지하는 비중이 어마어마한데 상장된 주택 리츠가 하나밖에 없다. 전 세계적으로 창피한 거예요. 사실은 이거는요. 정말로.

◎ 박정호 > 이 리츠 활성화를 위해서도 아마 교수님 별도로 모셔서 저희가 한번 얘기를 나눠보면 좋을 것 같습니다. 오늘 저도요. 우리 교수님 덕분에 부동산 PF라는 것에 대해서 그 저변에 어떤 일들이 있었기 때문에 이런 일들이 반복되고 이게 웬만큼 해결이 안 되고 있는지 제대로 알게 되는 오늘 좋은 시간이었던 것 같습니다. 지금까지 김경민 교수였습니다. 오늘도 고맙습니다.

◎ 김경민 > 감사합니다.