[하우머니] 집값 불붙은 1기 신도시…주목할 단지는 '이곳'

■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표 

정부와 함께 최근 서울시가 각종 정비사업을 내놓으면서 공급 대책에 박차를 가하고 있습니다. 이번엔 신속통합기획, 일명 신통기획 후보지 선정 기준을 강화하면서 속도전을 예고했는데요. 다만 지역별로 정책에 대한 호불호가 다소 엇갈리는 모습입니다. 1기 신도시는 선도지구 선정을 앞두고 집값이 들썩이고 있는데요. 기대와 우려가 엇갈리는 정비사업 내용과 함께 한 주간 부동산 소식 짚어보시죠. 도시와경제, 송승현 대표 자리했습니다. 

#1. '신통기획' 기준 조정, 실효성은?

Q. 먼저 서울시 재개발 소식 살펴보겠습니다. 서울시가 재개발에 진심인 것 같습니다. 신통기획, 주택공급 활성화 대책 중 하나인데요. 강화된 기준을 살펴보기 전에 신통기획은 어떤 정책인가요?

- 서울시 뉴정비사업 '신속통합기획'…주요 내용은?
- 신통기획, 서울 노후 주거지역→정비구역 속도 지원
- 정비계획 수립 단계부터 공공성 반영 가이드라인 제시
- 인허가 절차, 통합심의 단축…구역 지정 5년→2년으로
- 1종 일반 주거지역, 최고 용적률 150%→200%까지
- 높이 규제, 기존 필로티 포함 4층 이하→6층 이하로
- 준공업지역, 최대 용적률 400%…공공기여 10% 고정
- 2종 일반 주거지역, 기준 용적률比 허용 용적률 20%p
- '도시·경관혁신'에서 '신속통합기획'까지 서울 대개발
- 압구정·여의도·잠실 대표 재건축 단지 신통기획 신청
- 서울시, 재개발 등 2025년까지 13만 가구 공급 계획
- 민간 시행 재개발·재건축 사업, 공공 각종 절자 지원
- 정비계획 수립 단계, 유연한 기준으로 인센티브 접목
- 주민 반대로 사업지 이탈 우려…지난해 패스트트랙 도입
- 정비구역 지정~사업시행인가까지…정비사업 기반 완성

Q. 이번에 바뀐 신통기획 재개발 후보지 선정 기준을 보면 주민 찬성률이 관건입니다. 1기 신도시도 그렇고 주민 의견을 최우선에 두겠다는 건데요. 아무래도 주민 의견이 하나로 모이지 않으면 시간이 오래 걸릴 수밖에 없어요?

- 신통기획 선정 기준 강화…주민 찬성률이 관건?
- 서울시, 입안요청제 시행…신통기획 선정 기준 개선
- 입안요청제, 주민이 직접 입안권자에 정비계획 요청
- 주민 의지 높은 지역 최우선…투기 지역 원천 배제
- 정비구역 요건 충족·소유자 30% 이상 희망 시 요청
- 사업 실현 가능성·정비 시급성 등 중심 후보지 선정
- 찬성 동의율 50~75% 가점 최대 10점→15점으로 상향
- 반대 동의율 5~25% 감점 최대 5점→15점으로 강화
- 지분쪼개기·갭투자 등 투기 세력 유입 원천적 차단
- 입안 요청 예상 지역 부동산거래 시 각별 유의 당부
- 투기 등 위법행위 적발 시 고발·수사 의뢰 등 엄중 조치
- 현재 총 81곳 추진 중…연내 1.5만 호 추가 선정 계획

Q. 시가 주민 동의율을 중요하게 여기는 이유가 이미 선정된 후보지에서도 사업 반대 목소리가 커지는 것도 한몫하지 않을까 싶습니다. 후보지 선정 철회를 두고도 주민 사이 갈등이 생기고 구청과 불협화음이 불거지며 논란이 커지고 있어요?

- 여기저기 '잡음'…신통하지 않은 신통기획?
- 서울시 신통기획 후보지 일부 사업 반대 목소리 확산
- 가리봉·답십리동 등지서 신통기획 추진 반대 목소리
- 가리봉동·남가좌동 등 분담금 우려에 주민 갈등 커져
- 사업추진 속도 내지 못해…신속한 정비사업 취지 무색
- 신통기획 후보지 선정 철회 기준 불명확…주민 갈등
- 일부 지역, 주민-구청 간 '불협화음' 노출 혼란 가중
- 가리봉·답십리동, 반대 표명 토지등소유자 20% 돌파
- 토지등소유자 반대 25%↑·토지면적 50%↑ 취소 가능
- 각 구청 "현재 정비계획 수립 전…기준 적용 어려워"
- 정비계획 수립 전 정확한 토지등 소유자 파악 어려움
- 구로·동대문구 "정비계획 수립 후 철회 검토 가능해"
- 서대문구 "수립 전이지만 반대 의견 많아 재검토 착수"
- 구청마다 다른 신통기획 후보지 철회 기준 주민 반발

Q. 반면 신통기획을 반기는 지역도 있습니다. 서울 한강변 알짜 입지로 주목받는 서초구 신반포2차 아파트를 최고 49층 높이 2057가구 규모로 재건축하는 내용의 신통기획이 서울시를 통과하면서 대형 건설사들이 수주전을 준비 중인데요. 이렇게 되면 정책도 강남권, 강북권이 나뉘는 것 아니냐는 불만이 나올 수 있어요?

- 서울 '한강변 알짜' 신반포2차, 더 높고 빠르게?
- "원베일리보다 더 높게" 신반포 2차 '49층 재건축'
- 신반포2차 1978년 12층 13개 동 1572가구 규모 건축
- 2003년부터 재건축 추진…주민 갈등 등으로 지지부진
- 2021년 신통기획 후보지 선정…재건축 사업 다시 동력
- 신반포2차, 최고 49층 높이·14개 동·2057가구 재건축
- 최근 준공 마친 반포 한강변 아파트 대부분 40층 미만
- 벌써 불붙은 신반포2차 재건축 수주 '현대' vs. '대우'
- 현대 "사업성 검토 끝마쳐"…속도에서 대우에 앞서
- 대우 "긍정적으로 사업성 검토 중"…신중한 자세 유지

#2. 1기 신도시 재건축 기대에 '들썩'

Q. 다음은 1기 신도시 정비사업 상황 살펴보죠. 선도지구 지정 계획과 추진 일정 등이 확정되면서 해당 지역 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 매물은 줄고 매도 호가는 올라가고 있다는데 실제로 분위기 어떤가요?

- 선도지구 지정 앞두고 '들썩'…1기 신도시는 지금?
- '재건축 첫 타자' 기대감, 일부 매물 줄고 호가 '껑충'
- 1기 신도시 선도지구 지정·추진 일정 공개에 '들썩'
- 해당 지역 일부 단지 집주인들 매물 거두고 호가 '쑥'
- 분당 정자역 단지 5곳 선도지구 발표 후 매물 52.7%↓
- 분당 서현 시범한양 134㎡ 19.5억 매물…한 달 새 4.5억↑
- 일부 단지 위주 가격 '들썩'…"선정 기준 이미 예측 가능"
- 집값 상승 전환 국면…재건축 기대감에 집값 거품 우려
- 새로운 도시 '기대감' 대신 정책 '부작용' 우려 목소리
- 재건축 사업, 이주 수요 발생…주변 '전세 대란' 우려
- 최근 급등한 공사비에 재건축 사업 추진 '변수' 작용
- 사업지들 잦은 분담금 분쟁…부동산 인플레 지속 관건
- '기대-우려' 교차하는 1기 신도시 재건축, 순항할까

Q. 그런데 같은 1기 신도시라도 분위기가 살짝 다른 것 같아요. 선도지구 선정에 대한 열망은 뜨겁지만 분당은 집값 오름세가 꾸준한 반면 일산은 다소 주춤하는데요. 일각에서는 분당 단지 역시 선도지구로 선정돼도 안심할 수 없다는 말도 나와요?

- "분당은 오르는데 일산은"…1기 신도시도 양극화?
- 1기 신도시 선도지구 경쟁 본격화…분당·평촌 '널뛰기'
- 일산, 선도지구 경쟁에도 반년 만에 수천만 원 '뚝'
- 일산 마두 '강촌1단지' 84㎡ 5.6억…직전比 3천만 원↓
- 선도지구 지정 준비 단지들, 가격 상승 효과 전무
- 일산 일부 아파트, 올 초 거래 대비 집값 되레 하락세 
- 중개업소 "매수세 희미…2년 전보다 2억 내린 후 유지"
- 정비업계 "일산 낮은 시세에 분양가 낮아 분담금 늘 것"
- 분당도 재건축 시간표에 선도지구 선정부터 '삐걱' 우려

#3. 6월 분양시장 '활활'

Q. 마지막으로 분양시장 살펴보시죠. 이달 수도권에서만 약 3만 가구 청약이 예정돼 있습니다. 서울에만 3500여가구가 대기하고 있고요. 물량이 상당한 규모인 만큼 실수요자들은 일정 꼼꼼히 챙기셔야겠어요?

- 대규모 장서는 6월 분양시장, 주목할 곳은?
- 6월 수도권 약 3만 가구 청약…지난해比 7.8배 증가
- 올 들어 계속 지연된 물량들…한꺼번에 몰리며 큰 장
- 서울 광진구 '강변역 센트럴 아이파크' 공급 관심 집중
- 성남 '산성 헤리스톤'·용인 '푸르지오 원클러스터' 청약
- 전문가 "최근 신축 관심도 높아…분양가는 더 올라"
- 6월 서울 3천484가구 분양…일반분양 1천 가구 이상
- 분양 시장 전반적으로 위축…서울 분양 열기 지속
- 건설사 적극 분양…올해 서울 1순위 평균 83.83대 1
- 서울 대부분 정비사업 물량…조합 사업비 증가 부담↑
- 9월께 분양가 산정…기본형 건축비 추가 인상 전망

Q. 다만 최근 청약 단지가 대체로 성적이 저조한 데다 최근 미분양이 늘고 있고 지난달 실제 분양 물량은 예정 물량의 절반에도 미치지 못했습니다. 반면 분양가는 고공행진 하면서 분양시장 옥석 가리기가 점점 더 심해지고 있다는 분석이에요?

- 고분양가에도 "되는 곳은 된다"…청약 전망은?
- 6월 대거 물린 청약 물량…'옥석 가리기' 경쟁률 심화
- 전국에서 치솟는 분양가…서울 3.3㎡당 1억 원 돌파
- 고금리·공사비 상승 등 '고공행진'…최고 분양가 바뀌어
- 일부 지방, 미분양·신규 공급 저조 등으로 분양가 유지
- 5월 전국 아파트 분양 실적 계획, 절반에도 못 미쳐
- 5월 분양 예정 아파트 3만 9593가구…실제 45% 분양
- 일반분양 기준, 예정 물량 42% 1만 4284가구 분양
- 전국 분양 1순위 청약 경쟁률 평균 1.5대 1 기록
- 최대 경쟁률 서울 '서대문 센트럴 아이파크' 7.3대 1

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