[법률S토리] 묵시적 갱신 후 계약 해지를 통보한다면

사진=이미지투데이

#. 오피스텔을 임대 주고 있는 임대인 A씨. 임대차 계약 종료 2개월 전까지 임차인으로부터 아무런 통지가 없어 계약이 묵시적 갱신되었다고 생각하고 있었다. 그런데 만기 한 달 전 갑자기 임차인으로부터 계약해지 통보와 함께 만기일에 맞춰 보증금을 반환해달라는 요구를 받았다. A씨는 임차인의 요구대로 계약만기일에 보증금을 반환해야 할까.

주택임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 갱신거절 통지를 하지 않은 경우 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있고 이를 묵시적 갱신이라고 한다.

이렇게 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임차인은 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생한다고 정하고 있다.

즉 묵시적 갱신된 임대차계약에서 임대인은 계약 해지통지를 받은날로부터 3개월이 지나면 무조건 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 것이다.

이 사례에서 임대인 A씨는 계약기간 종료 2개월 전까지 임차인으로부터 갱신거절 통지가 없어 묵시적 갱신 되었기에 임차인에게 돌려줄 보증금을 마련해 놓지 못한 상황이었다. 그런데 갑자기 기존 계약만기일인 한달 뒤에 당장 보증금을 돌려달라고 하니, 과연 법적으로 임차인의 해지 통지가 유효한 것인지, 유효하다면 언제까지 임차인에게 보증금을 반환하는 것이 타당한지 고민이었던 것이다.

이에 대해 그동안 논란이 있었으나 최근 대법원에서 결론을 냈다. 계약 갱신 통지기간(계약 종료 6개월 전부터 2개월 전)이 지난 후 갱신된 계약이 새로 개시되기 전에 한 계약해지도 유효하고 임대인에게 해지통지 도달일로부터 3개월 경과시 계약해지 효력이 발생한다는 것이다.

최신 판례 입장에 따라 임대인 A씨는 임차인의 요구에 따르지 않아도 무방하며 임차인에게 해지통지를 받은 날로부터 3개월 뒤에 보증금을 반환하면 된다.

김태진 하나은행 자산관리컨설팅센터 변호사