[김종율의 토지투자]토지 투자할 땐 개발 목적 우선 생각해야

고속도로 개통 앞둔 땅이라면
공장-창고 개발 가능한지 봐야
주거지역 토지 매입하기 전
정주인구 늘어날지 우선 고려

김종율 보보스부동산연구소 대표

특정 지역에 고속도로가 개통된다는 계획이 발표됐다고 가정해 보자. 그렇다면 유통 기능이 중요한 공장이나 창고를 지으려는 수요가 많아질 것이다. 따라서 공장이나 창고가 이미 지어졌거나 해당 목적으로 개발할 수 있는 땅을 골라야 한다. 이런 목적에 적합한 용도의 땅(계획관리지역)이어야 가격 상승을 기대할 수 있는 것이다. 반면 고속도로 나들목(IC) 인근 땅이라 하더라도 공장 등을 지을 수 없는 생산녹지지역 또는 생산관리지역으로 분류된 토지를 사면 지가가 거의 오르지 않을 것이다.

그렇다면 공장 수가 늘어나면 빌라 등을 지을 수 있는 땅은 가격이 오를까? 2013년 개통한 시흥∼평택 고속도로 사례를 보자. 고속도로 개통으로 경기 화성시 우정읍에는 조암 나들목이 생기며 공장이 들어서기 시작했다. 하지만 빌라를 짓기 좋은 일반주거지역의 땅값은 공장이 들어선 계획관리지역 대비 거의 오르지 않았다. 공장 대부분이 자동화 시스템을 갖춰 근무 인원이 크게 늘어나지 않았기 때문이다. 근로자 대부분이 외국인으로 원룸형 주택 임대수요만 올랐다.

개통을 약 3년 앞둔 경기 파주시 월롱면 월롱 나들목도 비슷한 흐름이 나타날 것으로 보인다. 이 지역은 제2외곽고속도로 개통 시 인천항으로 바로 연결돼 기존 일산대교 통행 물류 흐름을 바꿀 것으로 기대되는 곳이다. 하지만 월롱 나들목 남측에는 8만4916채 규모 운정신도시가 있다. 이미 주거 공급이 많아 고속도로가 개통하더라도 주거지역 땅값은 크게 오르지 않을 것으로 보인다. 이와 비슷한 사례로는 제2외곽고속도로 개통, 양주∼서울 도로 실시계획을 앞둔 경기 양주시 광적면 일대 토지가 있다.

하지만 정주 인구가 늘어나는 개발이 병행되는 곳이라면 주거지역 토지를 매입하는 것도 바람직하다. 경기 김포는 하성면 인근으로 제2외곽도로 공사가 진행되고 있고 강화∼계양 고속도로 개통도 예정되어 있다. 또 112만여 ㎡에 1조2000억 원을 들여 산업시설, 공동주택, 업무시설 용지 등을 짓는 한강시네폴리스 개발사업, 87만여 ㎡에 6937채 규모 주거, 상업, 도시기반시설 등을 조성하는 풍무역세권 도시개발사업 등이 진행되고 있다. 따라서 주거 개발 수요를 흡수할 수 있는 녹지지역 토지를 매입하는 것을 고려해볼 수 있다. 5호선 연장사업이 이뤄지는 것을 고려해 도시개발사업에 적합한 땅을 사는 것도 방안 중 하나다.

택지지구 예정지라면 지역 특성을 고려해야 한다. 올해 초 경기 남양주 왕숙지구 인근에서 개발제한구역 내 잡종지가 경매에 나왔다. 동식물 관련 시설이 있는 땅이었는데 향후 정주 인구 증가를 대비해 입장료를 받는 식물원으로 활용할 수 있다. 개발제한구역 내 땅이더라도 인근 다른 개발제한구역 내 건축허가를 받는 ‘이축권’을 활용하면 음식점을 지을 수도 있다. 이처럼 토지를 매입하기 전에 막연한 유망지가 아닌 호재에 부합하는 땅을 고르는 눈이 있다면 지을 수 있는 곳을 중점적으로 찾을 경우 더 높은 투자수익을 올릴 수 있을 것이다.

김종율 보보스부동산연구소 대표