벌써 뜨거운 분당 … 용인 수지·경기 광주로 온기 확산 주목 ['살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석]

재건축 선도지구 지정 놓고
1기 신도시 단지들 들썩들썩
대장주 분당 집값 과열 조짐
실거주 주택 수요자 입장에선
수혜 퍼질 인근지역 주목해야
일산 인근은 덕양·파주 눈길
평촌 주변엔 산본·의왕 매력

분당 등 1기 신도시가 시장의 중심지로 부상하고 있다. 정부는 지난 5월 23일 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'에 따른 선도지구 지정계획을 발표했다. 그동안 지지부진했던 재건축사업이 본궤도에 오르고 급물살을 타는 모습이다. 선도지구 선정 규모는 총 2만6000가구로 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌 4000가구, 산본 4000가구, 부천 중동 4000가구다. 여기에 지방자치단체장 재량으로 50% 내에서 1~2개 구역을 추가 선정할 수 있어 최대 규모는 3만9000가구에 이른다. 즉 최대치를 추정하면 △분당 1만2000가구 △일산 9000가구 △평촌 6000가구 △산본 6000가구 △중동 6000가구 등 총 3만9000가구까지 늘어날 수 있다.

선정 방식은 주택 유형에 관계없이 고득점 순으로 정한다. 국토교통부 평가 기준에 따르면 주민동의율 점수 비중이 가장 높은데 동의율이 50%는 넘어야 한다. 95% 이상일 경우 60점 만점을 얻게 된다. 주민동의율 60점, 정비사업 추진의 파급효과 20점, 정주환경 개선의 시급성 10점, 도시기능 활성화 필요성 10점 등이다. 주민의 추진 의지가 가장 중요하며 단지 수뿐만 아니라 총 가구 수가 많을수록 점수가 높아짐을 알 수 있다. 다시 말해 10~20평대 소형 평형이 많은 단지일수록 높은 동의율을 확보하기 쉽고, 가구 수가 더 많은 점, 주차 가능 대수는 적은 점 등에서 선도지구 지정에 유리한 조건을 확보할 거란 얘기다. 추진 일정은 올 11월에 선도지구가 결정되고 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립, 2027년 착공 후 2030년께 입주 예정이다.

문제는 몇 가지 걸림돌이 있다는 것이다. 1기 신도시의 원만한 재정비사업 추진을 위해 예상되는 난제는 3가지다. 박상우 국토부 장관은 최근 한 경제 프로그램에 출연해 문제점과 그 해법을 제시한 바 있다. 첫째, 최근 공사비와 분담금 급등 영향으로 재건축 추진에 상당한 어려움이 있지 않겠느냐는 우려에 대해서는 '통합개발'을 해결책으로 제시했다. 통합개발을 하면 훨씬 넓은 땅에 더 멋진 계획을 할 수 있다는 것이다. 둘째, 집값이 오르면 재건축 정책에 차질을 빚지 않느냐는 문제인데, 그런 때일수록 공급을 늘려야 장기적으로 집값이 안정될 수 있다는 논리를 폈다. 셋째, 이주 대책에 관해서는 시기 조정과 소규모 개발을 추진하겠다는 방침을 밝혔다.

이달 들어 시장의 관심은 온통 선도지구 선정에 쏠리고 있다. 재건축 선도지구로 선정되면 안전진단 완화·면제, 용적률 상향, 용도지역 변경 등 각종 규제가 완화되는 장점이 있다. 신도시마다 해당 단지의 조합원들이 사력을 다해 주민동의율 확보 등 점수 높이기에 나선 이유다. 이번 기회를 놓치면 후순위로 밀릴 수밖에 없기 때문이다.

대장주인 분당은 벌써 과열 양상과 가격 급등 조짐이 목격된다. 시범단지(한양·삼성한신)와 양지마을(금호·한양 등), 정자일로(임광·서광·계룡·화인·한라) 등 역세권 단지가 요동치고 있다. 단지 규모가 크고, 대형 평형으로 대지 지분이 넓은 시범단지 위주로 매물 감소와 호가 상승세가 뚜렷하다. 예를 들면 성남 분당구 서현동 시범삼성 192㎡는 5개월 새 4억1500만원가량 올랐고, 시범한양 164.18㎡도 직전 실거래가 대비 1억5000만원 오른 19억5000만원의 매물이 등장했다.

일산의 경우 별다른 움직임 감지되지 않고 있다. 고양시는 '강촌1·2단지' '백마1·2단지'를 비롯해 '후곡3·4·10·15단지' '백송5단지'를 사전지원사업 대상 단지로 선정했지만 거래량·가격 모두 제자리 걸음이다. 현지 공인중개사에 따르면 분당은 당분간 투자 수요 유입으로 저렴한 소형 주택 대상으로 매수세가 증가할 것으로 보인다.

그렇다면 실수요자의 경우 어느 지역, 어떤 아파트에 관심을 갖는 전략이 바람직할까. 재건축 이주 수요 발생으로 수요 증가→전셋값 상승→집값 상승이 기대되는 인접 지역이 유망하다. 직주근접 측면에서 자연스레 주거 수요가 이동할 것으로 보이는 '대체 주거생활권'이 떠오른다.

그 지역 중에서 인공지능(AI) 빅데이터 기반 아파트 투자 가치 분석 앱 '살집팔집'에서 추천하는 살기(Live) 좋고, 사기(Buy) 좋은 슈퍼아파트를 골라봤다. 분당의 대체 가능 생활권은 용인 수지·경기도 광주 지역(표 1), 일산은 고양시 덕양구·파주 지역(표 2), 평촌은 군포시 산본·안양시 동안구·의왕시 지역(표 3)이다.

[고종완 한국자산관리연구원장]