[뉴스하이킥] 채상욱 "정부, 전세 대책보다 PF부실 우려.. 건설산업에 치우쳐"

<채상욱 커넥티드그라운드 대표>
- 전셋값은 금리와 반비례.. 수도권 아파트로 쏠려
- 수도권 아파트 강세장 세게 올 수도.. 대책 필요
- 저출산 현상.. 장기 집값 전망도 부정적
- 비아파트 전세 살리기 위한 대책 절실
- 정부, PF 부실 우려 때문에 집값 상승 방치
- 정부가 건설사·건설산업에 치우쳐 있어

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

■ 프로그램 : 권순표의 뉴스하이킥 (MBC 라디오 표준FM 95.9Mhz /평일저녁 6시5분~8시)
■ 출연자 : 채상욱 커넥티드그라운드 대표

◎ 진행자 > 서울을 비롯한 수도권의 전셋값이 계속 오르고 있다고 합니다. 전세대란이 우려된다 이런 얘기들도 들리는데요. 채상욱 커넥티드그라운드 대표와 어떤 상황인지 진단해 보겠습니다. 안녕하십니까?

◎ 채상욱 > 네, 안녕하세요. 채상욱입니다.

◎ 진행자 > 예, 전셋값이 오르고 있나요?

◎ 채상욱 > 전세가격은 23년 하반기부터 지금까지 거의 쉬지 않고 1년 동안 오르고 있습니다. 비아파트 쪽에서 빌라 전세 사기 문제로 비 아파트 기피 현상이 심해진 게 아파트 전세로 수요가 쏠리면서 나타나 는 그런 현상인 것 같고요. 그리고 시장금리도 작년 대비해서는 50bp, 22년 대비해서는 150bp 이상 내렸기 때문에 금리 하락이랑 수요 쏠림으로 전세가 강세가 지속 중입니다.

◎ 진행자 > 아파트 전셋값만 오르는 거군요.

◎ 채상욱 > 네, 지금은 비아파트에는 전세 월세 매매가 모두 매우 하락세거나 약세이고요. 아파트 전세가격은 상당한 강세 보이고 있습니다.

◎ 진행자 > 이런 현상의 원인이 뭔가요? 보시기에.

◎ 채상욱 > 전세가격은 원래는 금리의 역수여서 20년처럼 금리가 하락하면 전세가격이 크게 오르고 22년처럼 금리가 상승하면 전세가격이 빠르게 하락을 하는데요. 지금 2년 동안 추세적으로 금리는 내렸기 때문에 전세가가 완만히 오를 수는 있는 환경인데 아파트랑 비아파트 간에 발생하는 거는 확실히 전세 사기 사건 때문이라고 생각을 하거든요. 그래서 지금 비아파트는 원래는 전세가 50% 정도 비중을 소화하던 그런 주택군이었는데 현재는 서울은 전세 30%, 지방은 전세 20%밖에 안 하고 있으니까 다 월세로 바뀌었고요. 그래서 그게 전부 아파트 전세로 오다 보니까 주택군 안에서의 임차 배분 문제로 전세가가 강세입니다.

◎ 진행자 > 비아파트의 경우에 전세 시장이 무너지고 있다, 이렇게 해석할 수도 있는 건가요?

◎ 채상욱 > 비아파트는 말 그대로 거의 전세를 안 하려고 합니다. 전세 사기 사건이 너무 많아져서요.

◎ 진행자 > 그렇다면 비아파트의 전세가 없어지면 어떤 상황이 우려되나요?

◎ 채상욱 > 지금 보여지고 있는 상황이 구조적인데요. 비아파트 전세가 없어지면 아파트 전세가가 강세로 가고요. 아파트 전세가가 강세로 가면 결국 아파트 매매가가 강세로 가거든요. 그리고 지방의 경우에는 아파트든 비아파트든 전세가가 약세이기 때문에 매매가가 약세이기는 한데요. 지금 수도권으로 매수세가 지방에서도 올라가고 있는데 수도권 안에서 아파트 전세 강세가 나타나게 된다면 수도권 아파트에 강세장이 세게 올 수도 있거든요. 그래서 지금 임차시장 안정정책이 조금 나와야 될 때인 것 같습니다.

◎ 진행자 > 이 집값 자체에 대한 전망은 앞으로 몇 년 동안 계속 하락세가 유지될 것이다, 이런 전망을 하는 분들이 많지 않습니까?

◎ 채상욱 > 현재는 우리나라 전체적으로 보면은 서울에서도, 수도권 안에서도 일단 수도권과 비수도권을 나누면 비수도권은 상당한 약세이고요. 그건 아마도 최근에 출산율이라든가 이런 부분이 너무나 낮아졌기 때문에 비수도권의 인구 감소나 수요 감소가 추세화 되는 거 아니냐 이런 생각을 하는 것 같습니다. 그래서 비수도권에 있는 주택을 처분하면서까지 서울에 있는 주택을 사다 보니까 서울에 외지 매수 비중 거의 사상 최대를 기록을 하고 있거든요. 거의 30% 가깝게 다 외지에서 서울 주택들을 사고 있습니다. 그리고 지금 구축이랑 신축을 수도권 안에서 비교해 보면은 구축의 경우에는 재건축을 해야 되는데 미래에 재건축 수요가 약하다고 생각해서 구축은 덜 오르고요. 준신축 이상만 초과 강세인 거거든요. 그래서 시장이 굉장히 일반적인 지난 몇 년간의 그런 강세장과는 굉장히 다르게 저출산 시나리오를 반영해서 시장이 움직이고 있는 것이 특징인 것 같고요. 그러다 보니까 가격은 일부 지역에서 강세가 나고 있는 건 맞지만 전국적 그런 강세장은 아니다 보니까 약간 마지막 랠리처럼 인식이 되는 것 같습니다. 이 이후에는 뭐가 없지 않냐 이런 생각들이 좀 있어서 거래량이 아직 충분히 살아나지 않고 있습니다.

◎ 진행자 > 장기 전망은 어떻게 보세요?

◎ 채상욱 > 장기 전망이요. 장기 전망으로는 저의 경우에는 2030년대 중반부 이미 한국이 초저성장으로 들어가고 그 다음에 실질성장률 제로나 마이너스로 내려가는 그런 국면이기 때문에 장기적으로는 굉장히 부정적으로 보고 있습니다. 그리고 이미 비수도권에서는 원래 주택시장이 조금 돌아서면 어느 지역이든지 간에 준신축은 강세를 보이는 게 맞는데 현재는 인천을 제외한 인구가 빠지는 5개 광역시는 죄다 매매가 마이너스거든요. 그런 걸 보면 우리나라 시장 전체적으로 저출산이 너무나 명징하게 나타난 것 때문에 일종의 보면 도피성 심리로 수도권으로 오는 것 같아서 좋은 현상은 아닌 것 같고요. 장기적으로는 아마도 장기적으로 보면 구조적인 약세장이 2030년대 중반부터 조금 있을 것 같습니다.

◎ 진행자 > 그렇다면 아까 전셋값 문제를 다시 좀 돌아가서요. 전셋값 전망은 어떻습니까? 지금 불안해하는 분들도 있고 한데.

◎ 채상욱 > 20년 하반기부터 임대차법 시행을 했고 올해 24년 하반기에 물량이 한 번 갱신되기 때문에 24년 상반기에는 아까 말씀드렸던 두 가지 이유로 전세가격 강세인 건 맞지만 서울의 전세가가 유난히 강세라는 점을 보면 하반기에는 단기적으로는 입주 물량도 많고 하니까 전세가가 조금 안정세 될 것 같거든요. 그리고 24년 8월부터 4년 정도 된 임대차 기간이 한 번 갱신되니까 전세공급도 늘어날 것 같아요. 그래서 아파트 전세가 지금까지는 초과 강세였는데 하반기에는 조금 완화적인 요인이 있어 보이고요. 근데 근본적으로 이 기간이 또 지나고 나면은 비아파트 기피현상이 이어지는 한은 전세가 강세가 있을 수가 있다 보니까 정부에서 비아파트 쪽에 전세기능을 회복시킬 수 있는 대책들을 좀 내야 될 때인 것 같아요.

◎ 진행자 > 어떤 대책이 가능할까요?

◎ 채상욱 > 지금 박상우 장관이 본인 박사학위 논문을 전세로 받으셨는데요. 거기서도 얘기를 하는 게 아파트가 일반 아파트 입주도 전세가 하락 요인이고 그리고 비아파트 단기 건설 열심히 하는 것도 그냥 전세가 하락 요인이거든요. 그래서 새로 집을 짓는 것도 있고 지금 문제는 이미 있는데 그게 전세 기능을 못하고 있는 거니까 보증보험이라든가 이런 거에 대한 기준을 합리적으로 바꿔가지고 비아파트 전세 기능을 회복하게 하는 그런 대책들을 좀 써야할 때인 것 같습니다.

◎ 진행자 > 전세 사기가 어떤 문제였다면 전세 사기에 대한 특별법 이런 것도 도움이 되지 않을까요?

◎ 채상욱 > 전세사기특별법은 그건 피해 방지와 구제, 그 두 가지로 나눠보면 구제적인 측면에서 힘을 많이 쓴 법입니다. 현재는 피해가 계속해서 이어지고 있는 그런 상황에서 구제를 해야 되다 보니까 틀어 놓은 수도꼭지 같은 상태거든요. 그래서 피해 방지 쪽에도 신경을 쓸 필요가 있고 그게 아까 말씀드렸던 임차보증 보험제도에 대해서 아니면 비아파트의 경우에는 선순위 임차보증금 총액이 얼마인지 내 순번이 몇 번인지 잘 알지 못하다 보니까 등기제도나 이런 것들을 디지털로 신속하게 바꿔가지고 앞부분에서도 대책을 냈으면 좋겠고요. 그리고 뒷부분에 있는 전세 사건 피해자들을 구제하는 건 역시 탄탄하게 할 필요가 있겠죠. 그래서 막으면서 구제를 해야지 막지 않고 구제만 하게 되면 계속해서 피해자가 양산되니까 일단 문제 해결을 하는 쪽이 중요하다고 생각하고 있습니다.

◎ 진행자 > 일단 사기를 막고 그 다음에 구제책도 도입하고 이것이 전셋값 안정에는 가장 직접적인 어떤 대안이란 말씀이시죠?

◎ 채상욱 > 예, 맞습니다. 특히 지금 전세사기로 피해를 보는 게 개인 임차인도 있지만 주택도시보증공사도 임차보증보험 들어줬을 때는 그거를 선지급을 하고 후회수를 하다 보니까 작년에도 4조 원대의 손실이 있었고 회수율이 20%밖에 안 돼서 순손실이 거의 3조 원을 넘어갈 것 같고요. 올해 4월에도 벌써 2조 넘는 그런 손실액이 나왔거든요. 그래서 연간으로는 6조 원이 넘어갈 것 같습니다. 근데 이런 시스템이나 공개시스템이나 이런 것들을 만드는 데 4조 6조씩 들지는 않거든요. 그래서 문제가 커지기 시작하면 이런 주택도시보증공사도 증자를 이미 받았는데 앞으로 계속 채권을 찍어야 되고 그러면 채권 찍었을 때 또 시장 금리 올라가고 등등 다른 사람들이 또 피해를 보게 됩니다. 그래서 주도보 손해가 너무 커지고 하기 전에 시스템 구축하고 임차보증보험이라든가 이런 거에 대한 기준을 합리화하고 이런 여러 정책들을 내야 될 것 같습니다. 아마 박상우 장관 본인이 전세 전문가이기 때문에 대책을 잘 알고 계실 거예요.

◎ 진행자 > 대책을 잘 아는데 적극적으로 나오지 못하는 이유는 뭐라고 보세요?

◎ 채상욱 > 그거는 그냥 저 개인적인 생각으로는 전세사기피해방지법과 관련해서 여야 간 이런 다툼이 있다 보니까 그런 부분 때문인 것 같습니다. 그래서 지난주에 전세대책 내기로 했는데 그것도 안 내고 미뤘던 게 선구제라든가 이런 거에 대한 정합성을 따지면서 안 한 걸 보면 그래서 저는 지금 전세사기피해법이 구제에 포커스를 맞추고 있는데 문제 해결에 포커스를 맞춰지도록 논의의 중심이 옮겼으면 하는 그런 개인적인 바람을 가지고 있습니다.

◎ 진행자 > 그렇다면 채 대표님 설명을 들어보면 해답은 나와 있는데 적절한 실행 방법만 찾으면 될 것 같은데요.

◎ 채상욱 > 맞습니다. 이건 확대해석하는 거긴 한데요. 현재 정부가 주택시장에 개입을 했을 때는 부동산 시장의 상승이나 하락 때는 크게 개입을 하지 않았었고요. 윤석열 정부 들어서는. PF문제가 발생해서 건설산업적으로 문제가 됐을 때는 적극 개입을 했습니다. 그래서 22년 하반기 때 주택가격이 실거래로 -18%씩 빠질 때 개입 안 하다가 PF가 터진다 그러니까 10월부터 적극 개입을 했거든요. 그래서 현재 만약에 비아파트 쪽 문제가 있고 그 다음에 아파트의 전세가 강세 문제가 있긴 하지만 어쨌든 수도권 아파트 강세로 가게 된다면 수도권 PF문제를 올해 말에 올 하반기에 풀고 싶은 게 현 정부의 스탠스입니다. 그런 맥락에서 본다면 수도권 아파트 가격이 강세로 가는 게 PF 수도권 문제를 푸는 데는 어쨌든 도움이 되는 거기 때문에 그래서 지금 조금 방치하고 있지 않냐 이런 말들이 나오고 있거든요. 그래서 결국 이런 맥락이라면 비수도권에 있는 PF 문제는 더 심각해지 그래서 정말로 PF 문제하고 자산시장이랑 묶어서 해석을 하는 게 확대 해석일 수도 있겠지만 시장에서의 지적들은 전세에 대해서 그렇게 잘 아는 국토부 장관이 지금 장관하고 있는 게 어떻게 보면은 행운일 수도 있거든요. 이 전세 문제가 있기 때문에. 그래서 본인의 전문성을 최대한 살려가지고 현 전세 문제가 이런 비아파트 아파트 간 밸런스 문제니까 그런 거를 잘 풀어주셨으면 하는 바람입니다.

◎ 진행자 > 채 대표님 해석이나 어떤 시장의 의심은 현 정부가 어떤 전세 대책을 분명히 알고 있으면서도 PF문제 때문에 집값 상승을 약간 방조하거나 그쪽으로 유도하고 있다 이런 말씀으로 해석해도 되는 건가요? 시장의 의심은.

◎ 채상욱 > 그렇게 충분히 의심할 만하죠. 왜냐하면 이번 달에 분양하는 물량도 5만 호 이상 분양이고 그리고 근본적으로 그런 분양이 돼야지 PF문제가 다 풀리게 되는 거거든요. 그리고 5월 달에 나왔던 정부의 PF 관련 대책의 핵심도 뭐냐면 지난 2년 동안은 그냥 터지지 않게 연장을 해줬는데 하반기에는 그냥 팔아라, 시장에다가 내다 팔아라, 그럼 다음 사업자가 받아서 주택사업을 할 것이다 이렇게 생각해서 연말까지 정리하기를 바라고 있는데, 그런 와중에 주택시장이 강세면 신규매수자가 좋겠지만 주택시장이 약세면 어떤 매수자도 없을 거지 않습니까. 그래서 주택 가격이 근본적으로 강세로 돌아서야 PF문제를 풀 수 있다고 볼 수밖에 없는데, 지금이 그래서 상황을 알면서도 그냥 전세가 안정정책을 내기보다는 산업을 선택한 것이 아니냐 이런 비판들을 많이 받고 있습니다. 저도 그렇게 생각을 하고 있고요.

◎ 진행자 > 그렇다면 정부가 건설사 살리기 위해서 집값 오르는 걸 방조하고 있고 그 피해는 서민들한테 가는 거 아닌가요? 이렇게 되면.

◎ 채상욱 > 지금 사실은 5월 달에도 대구에서 전세사기 피해자가 8번째로 발생했고 그 다음에 그 다음 주에 기자단 간담회 때 젊은 사람들이 전세를 덜렁덜렁 계약한다 이런 말실수를 한 적도 있거든요.

◎ 진행자 > 그렇습니다.

◎ 채상욱 > 현재 빌라 사기나 전세 사기 관련해서는 피해자들이 대부분 다 20대 30대고 또 부모의 지원을 받았거나 은행대출을 받아서 한 거다 보니까 자기 자본 이상으로 손실을 받았는데 벌써 3만 명 넘는 그런 사람들이 피해를 봤고 금액도 어마어마한 금액입니다. 그래서 산업적인 부분을 살리고자 하는 그런 재정을 정부를 운영하는 그런 방침이 있긴 하겠지만 현재 피해자들이 너무 많아지고 있긴 한 거여서 더 늦기 전에 비아파트 문제를 적극적으로 풀어줬으면 하는 바람입니다.

◎ 진행자 > 정부가 부동산 통계 오랜 기간 잘못된 걸 써왔지 않습니까? 그건 어떻게 보세요.

◎ 채상욱 > 그건 연초에는 해프닝이었다고 생각하긴 하는데요. 근데 거기에 무슨 의도가 있었냐 하면 그것까지는 잘 모르겠습니다. 다만 빠져 있는 물량이 19만 호나 되는데 웬만한 숫자가 아니고 그 숫자를 정부에서 먼저 인식한 게 아니라 여의도 증권가에서 먼저 인식을 했거든요. 증권가에서 인식하고 레포트까지 다 내니까 그걸 다른 언론에서 받아 적었고, 받아 적은 언론으로 해서 그게 확산되고 그 과정에서 드러난 겁니다. 몇 달이나 넘게 20만 가까운 물량이 빠졌다는 거는 조금 부끄러워할 일인 것 같고요. 사실은 미분양도 보시면 미분양도 사업 주체가 신고한 것만 정리하고 있기 때문에 실제 미분양은 아니거든요. 그래서 미분양이 지금 7만 호 잠깐 넘었는데 실제 계산해 보면 10만 호가 훨씬 넘어갈 거예요. 그래서 이런 것도 사실은 건설사 편의를 봐주면서 하는 정책이거든요. 그래서 국토부가 우리 같은 그런 주거 안정이나 국민들의 주거관련 생활보다는 너무나 건설사 편의를 많이 봐주고 있는 부분이 조금 비판받아야 될 부분인 것 같고요. 더 늦기 전에 빨리 대책 냈으면 좋겠습니다.

◎ 진행자 > 아까 전셋값 전망은 여쭤봤는데 집값 아파트값은 올 연말하고 지금 추세로 본다면 내년 초 이때가 저점이라는 분도 있고 어떻게 보세요? 채 대표님은.

◎ 채상욱 > 아까 말씀드렸던 것처럼 16년에서 21년처럼 소위 대세 상승장일 때는 공급부족이론이랑 금리하락 이론이 다 적용이 됐었는데 그래서 모든 지역에서 다 상승이 있었지만 현재는 서울 수도권 안에서의 준신축만 올라가고 있다는 거는 장기적으로는 미래의 초저출산으로 인해서 수요가 극도로 위축될 수 있다는 걸 사람들이 받아들이고 있다는 부분 때문이어서요. 저는 구조적인 강세장으로 갈 가능성은 조금 낮다고 보고 있습니다. 그리고 이미 지방에서는 지방 부동산을 처분하면서까지 수도권의 준신축을 살려고 하는 움직임들이 있는데 이런 것들은 정상적인 거는 아닌 것 같거든요. 일반적인 시장에서는 그래서 지금의 이런 서울이라든가 수도권의 준신축의 강세장은 조금 이례적인 상황인 것 같고요. 하반기 연말 이후로는 안정화될 걸로 생각하고 있습니다.

◎ 진행자 > 예, 오늘 말씀 감사합니다. 여기까지 듣겠습니다.

◎ 채상욱 > 네, 감사합니다.

◎ 진행자 > 지금까지 채상욱 커넥티드그라운드 대표였습니다.

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