‘5% 제한’ 풀리는 7월, 전세대란 온다

‘2+2년’ 만료에 물량 1만건 쏟아져
한번에 인상 땐 전셋값 자극 우려

오는 7월 임차인 보호를 위해 도입된 ‘임대차 2법’이 시행 4년을 맞이하면서 전국적으로 1만여건의 전월세 물량이 계약 만료될 예정이다. 전국 아파트 전세가격이 오름세를 이어 가는 상황에서 가격 규제에 묶여 있던 전세 물량이 대거 풀리면 전세가 상승을 부추길 수 있다는 우려가 나온다.

5일 서울신문이 부동산R114에 의뢰해 확보한 전월세 거래 자료에 따르면 1차례 갱신청구권을 사용한 뒤 오는 7월 계약 만기가 도래하는 전국 아파트 전월세 거래 건수는 1만 3146건에 달한다. 지난 4월 전국 아파트 전월세 거래량이 7만 1166건이었던 것을 감안하면 5분의1 수준의 전월세 물량이 한번에 가격 급등을 겪는 셈이다.

서울만 해도 만기가 도래하는 전월세 거래량은 4781건으로, 지난 4월 거래량(1만 4329건) 대비 3분의1 정도다. 올해 하반기로 범위를 확대하면 전국 6만 6139건, 서울 2만 2989건의 계약이 만료를 앞두고 있다. 내년엔 전국 7만 7319건, 2만 1739건이 대기 중이다.

임대차 2법은 기존 2년이던 임대차 기간을 4년(2+2)으로 연장하는 ‘계약갱신청구권제’, 계약을 갱신할 경우 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 이내로 제한하는 ‘전월세 상한제’를 골자로 한다. 문재인 정부 시절인 2020년 7월 처음 도입돼, 시행 직후 체결된 계약은 올해 7월 4년을 채우면서 규제에서 풀려난다.임대차법 도입으로 계약 갱신 시 전세가를 시세에 맞춰 증액할 수 없었던 걸 감안하면 4년 전 저렴하게 입주한 세입자는 이번엔 전세금을 추가로 지급해야 할 것으로 보인다. 한국공인중개사협회 관계자는 “지역별로 차이가 있지만 전세가격이 많이 오른 건 사실이라 4년 계약이 끝난 세입자들이 계약을 연장해 달라고 요구하는 경우도 상당하다”고 전했다.

실제 서울 노원구 임광아파트 전용면적 122㎡는 2020년 7월 평균 전세가격이 4억 4000만원이었지만 지난 5월엔 36% 오른 6억원에 거래됐다. 2020년 8월 전세 5억 8000만원에 거래됐던 서대문구 신촌푸르지오 전용 59㎡는 지난 5월엔 25% 뛴 7억 3000만원에 거래됐다. 성동구 서울숲 힐스테이트 아파트 전용 84㎡는 2020년 9월 전세 8억 5000만원에 거래됐지만 지난 3월 전세 실거래가는 11억원으로 29% 상승했다.

전월세 가격 증액 압박은 갱신 계약의 증감액 현황을 봐도 드러난다. 전국 아파트 전월세 가격이 저점이었던 지난해 7월 계약을 갱신한 서울 아파트 중 19%만 증액 계약을 했지만, 지난 4월엔 이 비율이 32%로 올랐다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 “현재 아파트 임차 매물이 줄면서 가격이 상승하는 가운데 4년 만기 매물이 일시에 가격을 올리면 전반적인 전월세가 상승으로 이어질 수 있다”고 설명했다.

전세사기 등 여파로 아파트 전월세 매물이 마르고 있는 상황까지 겹치면서 당분간 전월세 시장 불안정성은 심화될 전망이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 전월세 매물은 4만 5522건으로 한 달 전보다 4.6%, 1년 전보다 20.4% 감소했다.

김가현 기자