은마·반포자이도 경매行 … 매물 밀려들어 낙찰가 더 떨어질 듯

부동산 선행지표 경매시장 북적
명동빌딩·강남 펜트하우스
평소 볼 수 없던 물건 쏟아져
서울 아파트·상가 경매건수
1년 전에 비해 2배 이상 급증
유찰 거듭되며 주인찾기 난항
PF 대책 이후 매물폭탄 예고

◆ 불 붙은 경매시장 ◆

올해 4월까지 부동산 신규 경매가 4만건 넘게 접수되면서 11년 만에 최다로 집계됐다. 부동산 구조조정 매물도 가세하면 올해 역대급 경매시장이 열릴 것으로 관측된다. 지난 3일 서울 송파구 서울동부지법 경매 입찰법정 앞이 경매에 참여하는 사람들로 붐비고 있는 모습. 한주형 기자

최근 경매시장에서 넘치는 매물들은 양적으로도 많지만 질적으로도 '역대급'이다. 서울 명동 '꼬마빌딩'이나 용산·강남 핵심권의 펜트하우스처럼 평소 같으면 일반시장에서 소화돼 경매시장에서는 볼 수도 없었을 물건들이 쏟아지고 있다.

서울 용산구의 대표적인 부촌 단지로 꼽히는 나인원한남 전용면적 244㎡가 오는 18일 임의경매로 진행된다. 감정가만 108억5000만원에 달한다. 공동주택 경매 감정가격이 100억원을 넘은 것은 이번이 처음이다.

서초구 반포동 반포자이에서는 전용 297㎡의 초대형 펜트하우스가 경매로 넘어왔다. 2017년 32억원에 매입됐고 현재 감정평가금액은 74억원이다. 2022년 48억원에 전세가 계약됐는데 집주인이 전세보증금을 갚지 못해 전세권자가 경매를 신청했다.

강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡는 2016년 상속이 이루어졌는데 상속세를 내지 못해 오는 10일부터 경매가 진행된다. 최초 입찰을 시작하는 감정가는 27억7000만원으로 최근 실거래가(25억원)보다 다소 높다. 대치동 A공인중개업소 관계자는 "대치동은 토지거래허가구역이라 2년 실거주 의무가 있는데, 경·공매를 통한 물건은 그렇지 않아 문의가 많다"고 밝혔다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소 소장은 "IMF 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 때도 쉽게 볼 수 없던 매물이 경매시장으로 넘어오고 있다"고 말했다.

요즘 경매시장의 또 다른 특징은 아파트부터 비아파트, 토지, 상가까지 부동산 유형을 가리지 않는다는 점이다. 비아파트는 아파트를 제외한 주택으로, 오피스텔 빌라 단독주택을 모두 포함한다.

경매정보업체 지지옥션에 따르면 올해 1~5월 서울 아파트 경매 진행 건수는 1388건으로 전년 같은 기간(613건)보다 2.3배 늘어났다. 이 기간 비아파트 경매 진행은 6876건으로 지난해 동기(3210건) 대비 2.1배 증가했고, 상가를 비롯한 집합건물도 9922건으로 전년 동기(4495건)보다 2.2배 늘었다. 토지는 332건으로 전년 동기(229건)보다 45% 급증했다. 수도권도 서울과 비슷한 흐름이다.

서울·수도권보다 부동산 경기가 먼저 꺾인 지방도 경매시장으로 나오는 매물이 줄어들지 않고 있다. 올해 들어 5월까지 지방에서는 5만682건의 경매가 진행돼 작년(3만6343건) 대비 39.5% 늘어났다.

전문가들은 신규 신청과 실제 진행분이 함께 급증하는 것은, 경매 물건은 넘치는데 시장에서 제대로 소화되지 못할 때 나타나는 전형적인 양상이라고 판단한다.

실제로 지난해 대비 낙찰률과 낙찰가율(경매가격 대비 실제 낙찰가격 비율) 모두 올라가지 못하고 있다. 수도권의 경우 작년 1~5월 경매 평균 낙찰률이 29.7%, 평균 낙찰가율이 72.2%였는데 올해는 각각 27.6%, 72.3%를 기록했다. 서울의 경우 평균 낙찰률은 비슷하지만 작년 1~5월 94.2%이던 평균 낙찰가율이 80.9%로 급락했다.

이 때문에 전문가들은 아직 부동산 경매시장이 본격 회복 단계로 접어들지 못했다고 본다. 일반적으로 경매가 일반 매매시장보다 3~6개월 먼저 움직이는 '선행 시장'임을 고려하면 유의미한 지적이다. 대개 상승기 초반 경매시장은 몇 가지 특징을 보인다. 강남 아파트 같은 우량 매물은 1회 유찰 후 매각되는 경우가 많고, 이때 예전 유찰가를 넘긴다.

경매를 취하하거나 가격을 높여 다시 매각하는 경우도 나온다. 경매 참여 인원도 10~30명 수준을 유지한다. 하지만 현재 경매시장은 이런 요소를 충족하지 못한다는 것이다.

실제로 3.3㎡당 감정가만 10억원을 넘는 서울 명동 중심거리의 '꼬마빌딩'이 두 차례 경매에도 유찰됐다. 명동 중심거리 건물은 경매시장에 거의 나오지 않았던 데다 땅 자체 값어치로만 봤을 때 역대 가장 비싼 감정가여서 화제였다.

하반기로 갈수록 경매시장에 매물이 넘칠 가능성도 커지고 있다. 정부가 '옥석 가리기' 중심의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대책을 발표하며 부실 매물을 경매로 유도하고 있기 때문이다. 금융위원회와 금융감독원은 부동산 PF 심사 기준을 현행 3단계(양호·보통·악화 우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실 우려)로 세분화하고, 사업 진행이 어려운 '부실 우려' 사업장은 상각이나 경·공매를 통한 매각을 추진하게 했다. 이주현 지지옥션 연구원은 "경매 물건이 더 늘어나게 되면 신규 신청은 늘고 낙찰률은 올라가지 않는 상태가 지금보다 악화할 위험이 있다"고 진단했다.

강은현 소장은 "여러 지표로 볼 때 현 경매시장은 내려가는 과정에서 '무릎' 정도로 판단된다"고 했다. 즉 하락기 후반부라는 얘기다. 그는 다만 "하락장 후반에서 상승기 전반으로 넘어가기까지 얼마나 걸릴지는 예측이 어렵다"고 덧붙였다.

[손동우 기자 / 한창호 기자]