[손에잡히는경제] 강동원 "성심당 사태, 공실 시 결국 ‘국민 피해’..코레일유통, 규정 유연하게 적용해야"

<강동원 법무법인 정의 변호사>
- ‘성심당 사태’ 코레일유통도 난처..국감서 특혜 이야기 나와
- 공실 시 결국 ‘국민 피해’..코레일유통, 규정 유연하게 적용해야
- 유찰 흔해..코레일 유통, 마진율 높은 기업만 예상해 예외 규정 없었을 듯
- 상가 임대차보호법? “월 1억 내던 성심당, 대상 아냐..갱신요구권도 없어”
- 성심당 사태? 임대인-임차인 사이 흔한 일..윈윈 상생 방법 찾아야

■ 방송 : MBC 라디오 표준FM 95.9MHz <손에잡히는경제>(08:30~08:56)
■ 진행 : 이진우 기자
■ 대담 : 강동원 법무법인 정의 변호사

◎ 진행자 > 대전에 유명한 빵집. 이제 전국에서도 다 유명한 빵집이 됐는데. 성심당이라는 빵집이 대전 역사에서 월세를 한 1억쯤 내고 운영을 하다가 요즘 대전 역사 운영 업체인 코레일 유통이 월세를 좀 올려야 되겠습니다. 이게 다른 업체하고 형평성이 안 맞습니다 라고 하는 바람에 이런저런 문제가 불거지고 있습니다. 처음에는 간단한 문제인 줄 알았더니 이게 아무리 들여다봐도 월세를 덜 받을 방법도 없고 그렇다고 빵집 입장에서는 더 낼 방법도 없고 그런 상황이라네요. 혹시 규정을 좀 바꾸거나 다른 솔루션이 없을지 이번 사태를 좀 자세하게 좀 더 들여다보겠습니다. 법무법인 정의의 강동원 변호사님이 전화로 연결돼 있습니다. 안녕하십니까?

◎ 강동원 > 네 안녕하십니까? 강동원 변호사입니다.

◎ 진행자 > 이게 이제 사람들마다 의견이 달라요. 빵 좀 잘 만드는 중견업체인데 좀 잘 좀 도와주지 성심당을 응원합니다 하는 분들도 있고 코레일도 그게 자기 돈들도 아니고 나랏돈으로 운영하는 역사의 규정대로 좀 올려받겠다고 하는 게 어쩔 수 없지 않겠느냐 하는 의견도 좀 있는 것 같아요. 변호사님은 개인적으로는 이 사태를 어떤 쪽으로 바라보고 계십니까?

◎ 강동원 > 방금 기자님이 말씀해 주신 것처럼 이제 두 개의 측면으로 볼 수 있을 것 같습니다. 이제 임대인에 해당하는 코레일 유통이 임대료를 4배 이상 올려서 같이 가는 거 아니냐 이렇게 볼 수도 있고 아니면은 그동안 이 성심당이 매출 대비 냈던 임대료가 너무 적기 때문에 오히려 특혜 아니냐 이렇게 볼 수도 있을 것 같은데요. 사실 어느 측면으로도 볼 수도 있겠지만 한쪽으로만 보게 되면. 좀 자세히 들여다보면요. 사실은 코레일 유통도 좀 난처한 입장이고 성심당이 말하는 것도 일견 이해가 되는 면이 있습니다.

◎ 진행자 > 의견들을 조금 좀 정리를 해보죠. 갑질은 아니지만, 차별 특혜로 볼 수는 있다, 이런 의견도 나오는데 어떤 배경일까요?

◎ 강동원 > 이게 이제 코레일 유통이요. 수년 전에 임대료를 받는 방식을 좀 바꿨습니다. 그래서 수수료율로 바뀌었는데. 매출 대비 이제 퍼센트로 받았는데. 최저 수수율이 17%였어요. 그러면 이 성심당이 매출이 이제 1년에 수백억이 넘는데 원래 받을 수 있던 임대료가 이 성심당이 받던 수수료율이 5%였거든요. 그러면 이제 차액을 계산하면 수십억에 해당하는 코레일 유통이 손해를 보고 있다, 이런 이제 국정감사에서 문제가 나와서 이게 특혜 아니냐 이런 얘기가 나왔었거든요. 그래서 이게 이제 특혜라고 볼 수 있는 부분이 될 수가 있습니다.

◎ 진행자 > 그러니까 월세 얼마 정액 이렇게 들어오는 게 아니라 그럼 서로 싸울 것도 없는데 매출의 몇 퍼센트 이렇게 계약서를 쓰고 들어오는 구조군요.

◎ 강동원 > 네. 그렇습니다.

◎ 진행자 > 그러다 보니 전국에 있는 모든 역사에서는 들어오는 업체들이 매출의 17%보다 낮은 비율로 타고 들어오는 업체는 없는데 이상하게 성심당은 5%인가요? 그 정도만 내고 있으니 이거 왜 특혜를 주느냐 하는 질문일 텐데. 말은 됩니다만 원래 역사에서 파는 물건 중에는 박리다매형도 있고, 판매량은 많지 않지만, 하나 팔 때마다 좀 많이 남는 물건도 있고 원래 그렇잖아요. 백화점에 가도

◎ 강동원 > 네 그렇죠.

◎ 진행자 > 그러니까 빵 같은 거는 뭐 많이 안 남는다고 보고 많이 남기는 빵집도 있고 안 있는 빵집도 있겠습니다만 많이는 안 남기되 우리는 그 대신 양으로 많이 팔아서 돈 버는 그런 스타일이에요 하는 곳도 들어가서 장사할 수 있게 하려면 17%보다는 수수료율은 적지만 그래도 임대료 내는 거 전체 금액은 우리가 제일 클걸요 하는 업체들도 있을 수 있는데 그런 업체는 받을 수 있는 규정이 없나 봐요. 코레일 유통에 무슨 내부 규정이나 이런 걸 보면

◎ 강동원 > 네. 지금 코레일 유통의 내부 규정은 완전히 다 이제 공개한 건 아니라서 언론을 통해서 확인한 내용인데요. 코레일 유통에서는 내부적 규정이 최저 수수료율이 17%라고 합니다. 그래서 이걸 기준으로 해서 입찰을 하는데요, 유찰이 되면 최저 하한선이 기존에 처음에 제시한 금액보다 30%까지만 낮출 수 있게 돼 있다고 합니다. 그래서 이제 코레일 유통 내부적으로도 이 금액이 더 이상 낮출 수가 없으니까 이게 문제가 생기게 되는 거죠.

◎ 진행자 > 17에서 그럼 30%가 낮아지면 한 12%까지는 낮출 수는 있는데 입찰자가 없으면. 그 이하로는 안 된다?

◎ 강동원 > 네.

◎ 진행자 > 성심당 입장에서는 그 정도 내고는 저희가 장사하기는 좀 어렵습니다. 저희는 스타일이 많이 남기는 스타일 아니라서요. 그런 얘기인가 봐요.

◎ 강동원 > 네, 그런 것 같습니다. 성심당 입장에서는 아무리 매출이 많다고 하더라도 이 금액 내느니 차라리 다른 데 나가서 다른 이제 업장을 임차를 하거나 건물을 매수를 하거나 뒤에 이거 내고 있을 수는 없다 그런 입장으로 보입니다.

◎ 진행자 > 그건 뭐 꼭 성심당을 좋아하고 안 좋아하고를 떠나서 코레일이라고 하는 회사가 운영하는 역사라는 게 결국은 나랏돈 국민 땅이면 단돈 만 원이라도 더 내는 쪽에 임차를 하는 건 임대를 해주는 건 맞는데 지금은 월세 그래도 꽤 내고 있는 업체를 내보내고 나서 그보다 더 많은 월세 내겠다고 하는 곳을 찾아서 들이면 아무 문제가 없지만, 빵집 없어지는 거야 아쉽다고 하더라도. 지금은 27%라고 하는 규정상의 액수를 계속 유지하고 규정상 이런 게 있다고 해서 고집하다 보면 아무리 내려가도 이런 업체 안 나올 가능성이 높지 않습니까?

◎ 강동원 > 그렇죠. 금액이 너무 크니까요.

◎ 진행자 > 그렇겠죠. 그러니까 그러면 이 17%보다 낮은 비율로 빌려줄 수는 없고 그런다고 해서 그동안 빵집이 내던 1억 원보다 돈을 더 많이 내기도 어렵고 그러면 결국은 내려가다 내려가다 맞는 업체 없으면 공실로 비워두게 되는 건가 봐요.

◎ 강동원 > 그렇죠. 이제 이게 이 임차하는 업체가 없게 되면 공실이 될 텐데요. 그러면 지금 방금 기자님 말씀해 주신 것처럼 코레일 유통은 공기업인데 이게 이제 공실이 되게 되면 결국 국민의 피해로 돌아오게 되는 거거든요. 네 그래서 코레일 유통이 이 규정을 좀 유연하게 적용할 수 있었으면 좋았겠다라는 생각이 좀 듭니다.

◎ 진행자 > 그러면 규정을 내부 규정을 좀 바꿔야 하는 상황이죠. 아직은 이 규정대로만 가면 아직 코레일 유통 쪽에 내부 규정이 정확히 어떤지는 파악이 안 된다고 말씀을 하시지만. 이게 그러면 할인율의 상한선을 지금 규정이 17%에서 30%까지만 떨어질 수 있다는 걸 예를 들면 더 떨어뜨릴 수 있다라고 하든가 그러니까 경쟁이 경쟁하는 업체가 나올 때까지 공실보다는 나으니까.

◎ 강동원 > 그렇죠.

◎ 진행자 > 그렇게 규정을 바꾸기는 어렵습니까?

◎ 강동원 > 사실 그렇게 규정이 바뀌는 게 어렵지는 않습니다. 사실은 이게 이제 법적으로 좀 따지고 들면 법규 명령이냐 행정규칙이냐 이걸 따져야 되는 건데요. 좀 어려운 개념이긴 하지만. 행정규칙은 공기업 내에서 그냥 내부 규정이거든요. 그래서 이 규정도 지금 내부 규정으로 보입니다. 그러면 코웨이 유통 내부적으로 이렇게 공실로 놔두게 되면 피해가 크게 되는 거니까 좀 더 유연하게 만약에 30% 하한선까지 유찰이 된다고 한다면 좀 더 하한선을 낮춰서 40%, 50%까지 해서 다시 한번 이제 입찰을 한다든가 그렇게 규정을 바꾸는 거는 어렵지는 않습니다.

◎ 진행자 > 그러면 왜 처음부터 17%라고 하는 임차수수료율 이걸 정해놓고 혹시라도 이거에 못 미치는 업체가 있을 수 있으니 30%보다 더 낮아질 수도 있는 걸로 규정을 만들었어야 되는 건데 규정 만들 때 좀 이런 상황을 예측하지 못했다고 볼 수 있는 겁니까?

◎ 강동원 > 네. 그럴 것 같습니다. 근데 사실 입찰을 했을 때 입찰자가 없어서 계속 유찰이 돼서 내부적으로 정해진 하한선까지 오는 경우가 사실 많이 있거든요. 공매라든가 경매라든가 많이 있는데 그랬을 때 어떻게 할 수 있는지, 수의계약을 할 수 있는지 아니면 어떤 하한선을 낮출 수 있는지에 대해서는 사실은 이 정도는 예상을 했었어야 했고. 그런 예외 규정이 있었어야 되는데 지금 이렇게까지 문제가 되는 걸 보니까 코레일 유통 내부적으로 그런 예외 규정이 있지는 않았던 것 같습니다.

◎ 진행자 > 애초에 만들 때부터 만들 때부터 역사에 들어오는 그런 업체들은 좀 많이 남는 그래도 마진율이 높은 거 파는 업체들만 들어온다고 가정했었나 봐요.

◎ 강동원 > 네. 이게 이제 2022년에 전 의원이죠. 전 유경준 의원실에서 나온 자료를 보면요. 코레일 유통이 이제 임대료 주는 전국에 식음료 매장 중에 상위 10개 매장은 수수료율이 거의 30%가 넘더라고요. 그러니까 이제 이런 부분을 예상할 수 없었겠죠.

◎ 진행자 > 그러니까 커피 팔고 이렇게 좀 많이 남는 그런 쪽만 들어올 거라고 예상해서 만든 룰이다?

◎ 강동원 > 그랬던 것 같습니다.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 그럼 마지막까지 계속 비어 있으면 수의계약으로 할 수 있는지 여부도 확실치는 않은 건데 수의계약으로 한다면 이것도 또 다른 업체들 입장에서 보면 불공정한 계약으로 볼 수도 있을 것 같고요. 내려갈 만큼 내려가서 12% 없으십니까라고 하고 없으면 그럼 저 업체하고 수의 계약할게요라고 하면 어떤 조건인지 우리한테도 공개해라 우리도 그 조건이면 들어간다 하는 반응이 있을 수 있을 것 같은데?

◎ 강동원 > 네. 그게 가장 특혜 없이 이제 자율 경쟁 원칙에 맞춰서 진행되는 것 같고요. 하나 더 첨언을 드리면 사실 이게 여러분이 저한테도 물어보시는데 이거 상가 임대료 문제인데 5% 이상 못 올리는 거 아니냐 신문을 보니까 원래 월 임대료가 1억이다가 4억이 넘게 제시를 했다는데 이거 폭리 아니냐 이렇게 많이 물어보시거든요. 이제 상가건물 임대차보호법상으로 5% 증액 제한이 되는 거는요. 이제 대전 같은 광역시에서는 보증금 기준이 5억 4천밖에 안 됩니다. 그러니까 이제 원래 월 임대료를 1억을 내고 있던 성심당 같은 경우는 이제 보증금 환산할 때 곱하기 100을 하거든요.

◎ 진행자 > 100개월 치 월세가 5억 4천보다 높으면 그런 보호를 못 받는 거군요 규정이?

◎ 강동원 > 맞습니다. 그래서 어차피 이제 이제 보호가 안 되는 이제 상황이고요. 더군다나 이게 지금 10년이 넘었잖아요. 제가 지금 보니까 2012년부터 여기 계셨다고 하더라고요. 그래서 이제 갱신을 요구하는 것도 이제 갱신 요구권도 없게 되고 그래서 새롭게 임대를 하는 것과 동일하게 되는 거거든요. 그래서 이제 법적으로는 사실은 아무 문제가 없는 거고 코레일 극단적으로 10배를 제시하거나 해도 문제가 없는 거고 이제 임대인과 임차인 사이에 자유로운 이 계약 자유 원칙에서 이렇게 진행하면 되는 건데, 이게 지금 이게 너무 절대 금액이 크다 보니까 사실은 이게 문제가 되는 것 같습니다.

◎ 진행자 > 그동안 우리 역사나 이런 곳에서 물건 파는 그런 식당이든 혹은 뭐 빵집이든 혹은 커피숍이든 어떤 액세서리 파는 곳이든 꽤 많이 남는 것들만 갖다 팔았다는 뜻부터 돼서 이렇게까지 임대수익 임차료 내고도 다 장사가 되는 업체들이었구나라고 하는 걸 우리가 뒤늦게 알게 됐는데 해프닝이라면 해프닝이고 그렇다고 이걸 누구를 들일 수도 없고 이런 묘한 상황이 벌어진 것을 돌이켜보면 어떤 우리가 좀 다음에는 레슨을 좀 얻어야 될 거 아니겠어요? 어떻게 좀 생각하십니까?

◎ 강동원 > 사실은 이거는 임대인 임차인 사이에 이제 늘상 벌어지는 문제인데요. 이 임차인 입장에서는 임대료가 왜 이렇게 높냐 임대인은 이제 장사 잘 됐으니까 좀 임대료도 높여야 되지 않겠냐 이런 등의 문제가 항상 발생하는데요. 결국은 이제 윈윈 상생하는 거를 봐야 될 것 같습니다. 이 상황 같은 경우는 코레일 유통은 아까 계속 말한 것처럼 이제 공실이 되면 더 손해거든요. 그러니까 성심당이 그대로 들어오든 아니면 이제 임차료 기준을 좀 낮춰서라도 다른 사업자가 들어오든.

◎ 진행자 > 알겠습니다. 룰을 좀 만들어봐야 되겠어요. 시간이 길지 않아서 여기까지 듣겠습니다. 강동원 변호사님 고맙습니다.

◎ 강동원 > 네. 감사합니다.