부부간 증여를 통한 꼬마빌딩 양도소득세 절세 전략 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
증여재산 이월과세 규정에 따른 주의사항

상담 문의

"안녕하세요. 저는 종로구 혜화동에서 건물임대업을 하는 서OO라고 합니다.
약 5년 전 20억원을 주고 꼬마빌딩을 구입했는데, 현재 시가가 약 30억원 정도 한답니다. 
주변 부동산 중개인들이 계속 매각을 권유해 고민이 많았습니다.
아무래도 10억원 양도차익에 대한 양도소득세가 부담스럽지 않나 싶어서요.
그러던 차에 배우자증여공제를 활용해야 겠다는 생각이 들어서 이 건물을 제 아내에게 증여를 할까 합니다. 
이런 저의 계획에 대한 조언을 구하고 싶습니다."

사진=게티이미지뱅크

상황 분석 및 가이드

의뢰인께서 문의주신 사항에 대해 기초적인 안내를 드리겠습니다.
알고 계신 것처럼, 의뢰인 소유 건물을 배우자에게 증여하게 될 경우, 배우자는 6억원까지 별도의 증여세를 납부하지 않아도 됩니다(10년간 누적액). 
다만, 다음의 사항들을 고려하여 진행하는 것이 효율적일 것으로 보입니다.

여기서 의뢰인은 건물을 증여하는 증여자이고, 의뢰인의 건물을 증여 받을 예정인 아내분을 수증자라고 하겠습니다.
아내분께서 의뢰인의 건물을 증여 받고 배우자 공제를 적용 받게 되면, 의뢰인께서 제3자에게 직접 건물을 매각했을 때 부과되는 양도소득세와 비교할 때 상당 금액을 절세할 수 있습니다.
그러나, 아내분께서 의뢰인의 건물을 증여 받고 해당 건물을 제3자에게 10년 이내에 시가에 맞춰 매각하게 될 경우, 과세 당국에서는 의뢰인께서 양도소득세 납부를 회피하기 위해 일부러 아내에게 증여하여 우회 매각을 한 것으로 볼 수 있습니다.

이 경우, 아내분께서는 그 취득금액을 증여 받았을 당시의 금액이 아닌, 최초 의뢰인께서 구입한 20억원을 기준으로 양도소득세를 납부해야 합니다.
아내분께서 그 취득금액을 증여 받았을 당시의 금액이 아닌, 최초 의뢰인께서 구입한 20억원을 기준으로 양도소득세를 납부해야 하는 이유는 증여재산 이월과세 규정 때문입니다.

사진=게티이미지뱅크

이를 구체적으로 설명하면 다음과 같습니다.

증여재산 이월과세란, 배우자나 직계존비속 간에 증여 받은 자산을 증여 받은 날로부터 10년 이내에 양도하는 경우, 증여 당시의 시가가 아닌 최초 취득자의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산하는 제도입니다.
이 제도는 양도소득세를 회피하려는 목적으로 부동산을 증여하고 곧바로 양도하는 것을 방지하기 위해 마련되었습니다.

따라서, 아내분께서 건물을 증여 받고 10년 이내에 매각할 경우, 양도차익은 30억원(매각가) - 20억원(최초 취득가) = 10억원이 됩니다. 이 차익에 대해 양도소득세가 부과됩니다.

반면 아내분께서 증여 받은 건물을 10년 이상 보유한 후 매각할 경우, 그때는 증여받은 시점의 시가(30억원)를 기준으로 양도소득세를 계산하게 됩니다.
이는 아내분께서 실제로 증여 받았을 당시의 시가를 기준으로 세금이 계산되므로, 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.

결론적으로 의뢰인께서 아내분에게 건물을 증여하신 후, 아내분께서 '10년이상 보유 후 매각'이라는 조건을 충족해야 양도소득세 측면에서 유리할 수 있습니다.
따라서 해당 건물에 대한 보유기간을 충분히 예상해 보시고, 부부간 증여 계획을 세우시기 바랍니다. 

한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)

강동균 세무전담팀(밸류업이노베이션 세무자문위원 / 세무사)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
문의 : 02-3277-9856 / landvalueup@hankyung.com

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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