부동산 PF 수수료·성과보수 수술대, 고위험 쏠림 투자 막는다

금감원, 지난주 수수료 체계 개선 첫 회의
그동안 PF 수수료, 성과급 재원으로 활용
수수료 투명해지면 일시 성과보수도 줄어
금융권, 고위험 집중 투자 관행 줄어들 전망

그래픽=손민균

금융 당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 수수료와 성과보수 체계 개선에 나선다. 그동안 수수료 수익 확대라는 금융사의 전략과 일시에 거액을 받는 성과보수 체계를 선호하는 PF 관련 인력의 방향성이 일치하며 2금융권을 중심으로 리스크가 큰 부동산 PF 시장이 급격히 커졌다. 금융 당국이 이번에 PF 수수료의 합리성을 제고하고, PF 부실 위험성을 성과보수에 제대로 반영한다면 2금융권의 과도한 위험 추구 행태도 감소하고 PF 시장의 건전성도 크게 높아질 것으로 예상된다.

5일 금융 당국에 따르면 금융감독원은 지난주 부동산 PF 수수료 체계 개선을 위한 태스크포스(TF) 첫 회의를 열었다. 은행·보험·여전·저축은행 등 금융권 협회 및 중앙회와 건설업계 등이 참여하는 이 TF는 합리적인 PF 수수료 체계를 마련하는 것을 목적으로 격주로 개최된다.

금융사들은 PF 취급, 연장, 자문·주선·대리금융기관, 미인출·중도상환·페널티 등 다양한 명목으로 관련 수수료를 받았다. 그런데 이 수수료는 대출이자 성격과 금융회사에 위임한 업무에 대한 대가 성격이 혼재돼 문제가 됐다. 특히 수수료가 대주단 협의를 통해 결정되는 과정에서도 산정 기준이 체계적이지 않고, 이자율 상한 계산 시 일관된 이자율 계산기준이 결여됐다는 점도 개선이 필요한 부분이었다.

TF에 속한 금융권 협회는 현재 각 업권별로 사업장 수수료 지급 사례를 조사하고 있다. TF에서는 이 기초 자료를 바탕으로 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과원칙 및 산정절차 마련, 차주에 대한 정보제공절차 도입, 금융회사 내부통제절차 강화 등을 논의할 예정이다.

금감원 관계자는 “PF 수수료 현황을 파악한 뒤 개선이 필요한 부분에 대한 논의를 시작할 것이다”라며 “올해 3분기 제도 개선을 목표로 하고 있다”라고 했다.

지난해 8월 서울 시내의 재건축 공사 단지 모습. /연합뉴스

금융 당국은 또한 증권사 등 2금융권을 중심으로 성과보수 체계 개선 작업에도 나선다. 올해 초 증권사에서는 부동산 PF 성과보수를 이연해야 하지만 일시에 지급하고, 최소 이연기간과 이연비율을 준수하지 않은 경우가 대거 적발됐다. 일시에 성과보수를 지급하다 보니 PF 사업의 투자성 및 리스크를 제대로 반영하지 못한 사례도 있었다.

이러한 관행은 결국 투자에 대한 책임을 지지 않아도 높은 성과보수를 받을 수 있어 2금융사가 부동산 PF 등 고위험부문에 쏠림 투자를 하게 된다는 지적이 나왔다. 금융 당국 관계자는 “PF 성과보수 측면에서 문제가 있었던 부분을 살펴보고 있다”라며 “지배구조법이 관련된 부분이라 PF 관련 성과보수뿐만 아니라 전반적인 제도 개선이 이뤄질 것이다”라고 했다.

금융권에서는 금융 당국의 수수료, 성과보수 체계 개선 작업이 위험하더라도 돈이 되는 부동산 PF에 집중하던 2금융권의 관행을 고칠 수 있을 것이라는 전망이 나온다. 그간 높은 성과보수를 일시에 지급할 수 있었던 재원이 부동산 PF 수수료인 만큼 수수료 체계를 개선하면 자연스레 성과보수 체계까지 선진화될 수 있다는 것이다. 단기 성과보수에 집중하지 않으면 위험성을 고려한 투자를 할 확률이 높아진다.

노재웅 한국신용평가 평가기준실 실장은 “기존의 성과보수 및 부동산 PF 수수료 체계에서 개별 금융회사와 참여인력이 내부 관리 지표 달성과 개인의 성과보수 산정에 상대적으로 유리한 부동산 PF 수수료 수익을 추구하면서 제2금융권 전체적으로 브릿지론을 중심으로 부동산PF 쏠림이 심화되는 상황이 발생했다”라고 분석했다. 노 실장은 “감독 당국에서 이러한 점을 감안해 여신성 이자수익으로 집계되지 않아 단기적인 성과보수 재원에 활용되기 쉬운 부동산PF 수수료와 관련인력의 성과보수 체계를 점검하는 것으로 풀이된다”라고 했다.

그러면서 노 실장은 “개별 금융회사들이 투자대상의 위험 수준과 투자기간에 걸맞은 성과보수 운용방안을 채택하면 기존에 일시 지급 재원인 경우가 많았던 부동산PF 수수료 관련 성과보수도 단기 업적주의에 빠지지 않도록 지급시기가 조정될 것으로 보인다”라고 말했다.

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