"이제라도 살까"… 강남·용산 등 서울 집값 회복세 불 붙었다 [부동산 아토즈]

4월 평균 매매가 회복율 91.5%
용산 97%… 전고점 돌파 눈앞에
"인기지역 위주로 신고가 잇따라"
노후주택 많은 노도강과 더 격차
세종·대구 등 지방 하락세 길어져

#.서울 용산구 아파트 평균 매매가 최고가격은 2022년 1월에 17억7060만원이다. 지난해 4월에는 16억2690만원까지 주저 않았지만 올 4월에 17억2155만원으로 반등했다. 집값 폭등기 시세와 불과 5000만원 차이로 전고점 대비 97.2%까지 회복했다.

4일 파이낸셜뉴스가 한국부동산원의 아파트 평균 매매가격을 분석한 결과 서울의 경우 올 4월 기준으로 전고점 대비 회복율이 90%를 넘어선 것으로 나타났다.

올들어 아파트값이 슬금슬금 오르더니 서울 용산, 강남 등 일부지역의 경우 최고가격에 바짝 다가섰다. 서울의 아파트 매매가 회복율은 평균 91.5%이다. 최고 시세는 11억5172만원(2022년 1월)이다. 이후 10억2000만원대까지 하락하다 올 4월에 10억5000만원대로 상승했다. 회복율을 보면 전국 87.6%, 경기 84.5%, 인천 84.0%, 지방 87.2% 등이다.

다만, 서울에서도 지역별 편차는 심화되고 있다. 용산이 전고가에 거의 육박한 가운데 서초(회복율 96.3%), 강남(95.8%), 송파(96.3%) 등 이른바 강남 3구도 전고점을 뚫을 태세다. 서초구의 경우 최고가격이 21억220만원으로 올 4월(20억2342만원) 보다 약 8000만원 밖에 차이가 나지 않는다. 마포구도 전고점 대비 91.4%, 강동구도 90.5%까지 상승하는 등 주요 지역에서 가격 상승폭이 컸다.

이에 비해 서울 외곽 지역은 80%대에 그쳤다. 노원구 84.9%, 도봉구 81.7% 등이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "노도강은 노후 아파트가 큰 비중을 차지하는 데 최근 신축 선호 현상이 더 강해지면서 격차가 커지는 것 같다"고 말했다.

경기 지역에서도 과천, 분당 등 인기 지역의 경우 회복율이 90%를 넘어섰다. 특히 과천은 올 4월 기준 평균 매매가격이 15억7000만원대로 최고가격(16억7000만원대) 대비 94.4%의 회복율을 보였다. 분당도 92.7%에 이른다. 경기 아파트의 평균 회복율(84.5%)을 고려하면 높은 수준이다.

지방 주요 도시의 경우 전고점 대비 80%대 초반에 머물고 있다. 일부 지역은 매매가가 계속 하락하면서 최고가 대비 2억원 가량 떨어진 곳도 나왔다.

세종의 경우 올 4월 평균 매매가격은 5억3126만원이다. 최고가를 찍은 2021년 7월의 7억2727만원과 비교하면 회복율이 73.0%에 불과하다. 부동산원 통계 기준으로 세종 아파트값은 2022년 -17.12%, 2023년 -4.15%, 올 1~4월 -3.56% 등 장기간의 하락세가 이어지고 있다. 미분양으로 고전중인 대구 역시 회복율이 80.4%에 불과하다.

한편 조만간 서울서 전고점을 뛰어넘는 지역이 나올 것으로 보인다. 직방에 따르면 신고기간이 한달여 남아있지만 서울 아파트 5월 신고가 비중은 8%로 전달(9%)과 비슷한 수준을 유지하고 있다. 특히 용산구는 신고가 비율이 4월 26%, 5월 25% 등 고공행진을 이어가고 있다. 강남 3구와 마포구 등 인기지역도 다르지 않다. 김은선 직방 빅이터랩실 리드는 "희소 가치와 가격 상승 기대감으로 주요 지역에서 신고가 거래가 계속 이어지고 있다"며 "추세가 이어질지 지켜봐야 될 것 같다"고 말했다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자