수익률 -80% 빌딩펀드 결국 도산…개미들 4000명 피눈물

이지스 獨빌딩펀드 도산
4000명 개인 1754억 투자
매각 결과 따라 손실폭 결정
벨기에·미국 빌딩도 손실권

독일 트리아논 빌딩. [사진 = 연합뉴스]

고금리 지속에 따른 상업용 부동산 침체 여파에 해외 부동산 펀드 부실이 현실화하고 있다.

자산가치는 떨어진 반면 수요자는 없어 매각에 어려움을 겪으면서 ‘채무불이행(디폴트)’마저 발생해 개인투자자 원금 손실이 불가피한 상황이다.

4일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’ 펀드로 담고 있는 독일 트리아논 빌딩의 대출 유보계약(스탠드스틸)이 만료됐다고 밝혔다.

대출 유보계약은 펀드의 차입금 만기가 도래해 기한이익상실(EOD) 사유가 발생했지만, 대주단이 자산 강제 처분 등 권리 행사를 임시로 미뤄주는 걸 뜻한다.

앞서 이지스자산운용은 지난해 11월 30일 차입금 만기가 도래한 이후 대출 유보계약을 맺으며 매각 작업을 진행해왔다.

대출 차환(리파이낸싱)에 실패하면 원칙상 채무불이행 선언이 불가피하지만, 펀드 운용사 주도의 매각 작업을 통해 손실을 줄여보겠다는 취지였다.

다만 이지스자산운용은 올 2월 한 차례 대출 유보계약을 연장하며 매각 총력전에 나섰지만 유의미한 매수자를 찾지 못했다.

대출 유보계약이 종료됨에 따라 대주단의 디폴트 선언이 불가피해졌다. 도산 사유가 발생한 상태라 향후 3주 이내에 도산 절차 개시가 신청될 것으로 전망된다. 이지스글로벌부동산투자신탁229호의 최근 수익률은 설정 이후 -79%에 육박한다.

원금의 5분의 1 토막이 난 셈이다. 그간 이지스자산운용은 공모 투자금의 약 16.4%인 308억원을 배당으로 지급하긴 했지만 누적 손실률에 비하면 크게 부족한 규모다.

이 펀드는 지난 2018년 공모·사모를 통틀어 총 3750억원을 모집했다. 이중 개인투자자 자금은 1754억원이다. 업계에선 이 펀드에 투자한 개인투자자 수를 약 4000명으로 추산하고 있다. 인당 약 4385만원을 투자한 셈인데, 대규모 원금 손실이 불가피한 상황이다.

정확한 투자자 손실 규모는 대주단 주도의 자산 처분이 이뤄진 후 확정될 전망이다.

이지스자산운용 관계자는 “도산절차 개시 등 후속 경과에 대해 별도 공시를 통해 지체 없이 안내할 예정”이라며 “투자자 보호를 위한 최선의 노력을 다할 걸 약속드린다”고 밝혔다.

트리아논 빌딩 외 미국, 유럽 지역의 상업용 부동산을 편입한 펀드 중에도 손실권인 상품이 있다. 한국투자리얼에셋운용이 출시한 ‘벨기에코어오피스부동산2호’ 펀드의 설정일 이후 수익률은 -68%다.

지난 2019년 출시된 이 상품은 벨기에 브뤼셀의 ‘투아송도르’ 건물 장기 임차권에 투자해왔다. 벨기에 법무부 산하기관이 임차 중인 우량 부동산으로 여겨졌지만, 급격한 금리 인상과 원화값 하락으로 인한 환손실로 감정평가액이 급락한 바 있다.

원래 이 펀드의 만기일은 이달 14일이었다. 하지만 현 상태론 대규모 손실이 불가피해 한국투자리얼에셋운용은 수익자 총회를 거쳐 펀드의 만기를 5년 추가 연장한 상태다. 회사 측은 작년부터 매각을 위한 수요자 물색에 나섰지만, 시장 침체 영향에 매수자를 찾지 못했다.

하나대체투자자산운용의 ‘하나대체투자나사부동산투자신탁1호’ 펀드도 지난 2월 수익자총회를 열고 만기를 5년 연장한 바 있다.

이 상품은 미국 워싱턴 D.C의 나사(NASA) 빌딩에 투자하는데, 2017년 설정 이후 수익률은 -36%다. 특히 이 펀드는 지난해 10월 감정평가 결과 자산가치가 불과 1년 새 43% 하락한 것으로 나타나 충격을 줬다.

그 밖에 올 7월 만기가 도래하는 ‘이지스글로벌공모부동산투자신탁281호’ 펀드도 설정 이후 -20%의 수익률을 보이고 있다. 내년 1월 만기인 미래에셋자산운용의 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’ 펀드는 2017년 설정 이후 17.5% 수익권인 상황이지만, 최근 3년 수익률은 -20%다.