금리 인하만 기다리다간 또 '벼락거지' 될 수 있습니다 [더 머니이스트-최원철의 미래집]

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서울 남산에서 바라본 도심 주택가 모습. 사진=뉴스1

한국부동산원에 따르면 최근 서울 아파트 가격이 10주 연속 상승했습니다. 3월 넷째 주 0.01%로 반등했는데, 10주 연속 상승하며 5월 넷째 주에는 0.06% 오르는 등 상승 폭도 점차 커지고 있습니다. 서울 아파트 전셋값은 이미 1년 넘게 상승을 거듭하고 있습니다. 치솟은 전셋값이 매매 가격까지 밀어 올린 것입니다.

거래량도 늘고 있습니다. 서울부동산정보광장에서 올해 아파트 거래량은 1월 2608건, 2월 2569건이던 것이 3월 4208건, 4월 4343건으로 늘었습니다. 아직 신고 기한이 한 달가량 남은 5월도 벌써 2월 거래량을 넘어선 2583건을 기록하고 있습니다. 월별 거래량은 점차 늘어날 전망입니다.

아파트 가격을 예측할 때는 3가지 동향, 매매, 전세, 거래량이 중요합니다. 세 가지 모두 상승세를 보이면 향후 집값 상승 폭이 더 커질 수 있습니다. 물론 전국적으로 보면 지방 부동산 시장은 가격과 거래량 등이 회복되지 않았습니다. 하지만 서울은 전고점의 95% 수준까지 올라갔고, 일부 지역은 이미 전고점에 육박했습니다.

아파트도 수요와 공급 원칙에 따라 가격이 결정되는데, 지금은 수요보다 공급이 줄어드는 시기입니다. 그 때문에 최근 아파트 매물을 내놓는 집주인들도 가격이 더 오를 것이라 생각해 호가를 낮추지 않고 있습니다.

실수요자들은 집값이 조금 더 내리길 바라고 있습니다. 금리가 낮아져야 집값이 오른다는 생각에 아직 더 기다려야 한다고 여기는 분들도 적지 않습니다. 미국 기준금리가 내려야 국내 금리도 내릴 텐데, 미국은 빨라야 9월에나 금리 인하가 시작될 전망입니다.

하지만 기준금리가 내릴 때까지 아파트 가격이 상승하지 않고 기다려줄지는 의문입니다. 국토교통부에 따르면 전국 주택 착공 실적은 △2021년 58만3737가구 △2022년 38만3404가구 △2023년 24만2188가구로 지속 감소하고 있습니다. 1분기 기준으로 봐도 △2021년 14만8282가구 △2022년 10만7884가구 △2023년 6만7734가구 △2024년 5만9225가구로 감소세입니다.

이달부터 정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 정리에 나서면 착공 실적은 더 줄어들 것으로 보입니다. 결과적으로 아파트 공급이 역대 최저로 감소하는 만큼 2~3년 후에는 공급 대란이 예상됩니다.

거기에 1기 신도시 재건축 선도지구 사업이 빠르게 진행되면 이주 수요가 발생할 겁니다. 서울도 신속 통합을 통해 재개발과 재건축을 촉진하고 있습니다. 서울을 비롯한 수도권 전세 수요가 폭증해 전셋값이 치솟으면서 공급 감소를 겪는 아파트 가격도 상승할 전망입니다.

미국이 기준금리를 인하하고 국내도 금리 인하를 단행하면 공급 부족인 서울 아파트는 가격이 폭등할 우려가 있습니다. 실수요자라면 막연히 기준금리 인하를 기다리기보다 가족과 함께 편하게 지낼 곳으로 내 집 마련을 고려해야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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