‘반값주택’ 모기지 논의 수개월째 ‘공회전

토지임대부주택 낮은 공급가 흥행
정책주담대 불가, 사전당첨자 혼란
SH·국토부, 전용상품 마련 협의중

이른바 ‘반값주택’으로 주목받은 토지임대부 분양주택에 대한 저금리인 정책 주택담보대출(모기지) 적용 검토 논의가 수개월째 공회전 중이다. 사전예약 당첨자 사이에서 대출 관련 우려가 늘고 있는 가운데, 관련 기관과 정부가 대안을 찾을지 주목된다.

4일 업계에 따르면 서울주택도시공사(SH)는 지난 3월 국토교통부에 토지임대부 분양주택에 대해 나눔형 전용 모기지 적용을 요청하고, 주택 대출상품과 관련해 2회 가량 대면 협의를 진행했다.

SH가 공급하는 토지임대부 분양주택은 정부의 공공분양 브랜드 ‘뉴:홈’의 나눔형으로 공급되고 있지만, 나눔형 전용 모기지(연 1.9~3.0%, 최장 40년간 분양가 80% 대출)를 이용할 수 없다. 토지가 아닌 건물만 소유권이 인정되다 보니 은행에서 일반 주택담보대출도 어렵다. 이렇다 보니 사전예약 당첨자 사이에선 저리의 나눔형 전용 모기지가 적용을 기대하다 고금리의 민간 대출 실행에 벌써부터 부담을 느끼고 있다. 반값주택으로 인기를 모았던 ‘고덕강일 3단지’에서 입주예정자들의 혼란이 이어지는 이유다.

SH가 공급하는 토지임대부 주택은 땅은 공사가 갖고 건물만 분양하는 방식이다. 땅값이 빠져 분양 가격이 저렴해 반값 아파트로 불린다. 공급가는 시세의 절반 수준이지만 입주민은 매달 토지임대료를 내야 한다. 40년간 거주한 뒤 재계약(40년)을 통해 최장 80년을 살 수 있다. 건물은 전매제한 기간이 끝나면 매매할 수 있고, 토지 임대 기간이 지나면 토지 소유자의 동의를 받아 계속 거주하거나 재건축할 수 있다.

지난해 착공해 내후년 준공 예정인 고덕강일3단지의 경우, 전용 59㎡ 추정 분양가격이 약 3억5500만원, 추정 토지 임대료가 약 40만원으로 공지된 바 있다. 지난해 진행한 1·2차 사전청약은 모두 수십대 1의 경쟁률을 기록하며 흥행했다. 특히 지난 3월 주택법 개정으로 의무거주기간 5년, 전매제한 기간 10년이 지나면 공공 환매뿐 아니라 개인 간 거래도 가능해진다. 집값이 크게 올랐다면 높은 시세차익을 기대할 수 있게 됐다.

다만 전용 대출상품 마련에 대한 문제는 쉽게 풀리지 않고 있다. 은행은 대출 실행 시 토지·건물을 합산한 담보인정비율(LTV)을 기준으로 돈을 빌려준다. 그런데 집합건물은 시간이 흐를수록 토지 가치는 오르는 반면 건물은 감가가 발생해, 토지임대부 주택은 시간이 흐를수록 감정평가 금액이 떨어질 수밖에 없다. 즉 향후에는 최초 분양가보다 가격은 올라도, 대출 가능 금액이 떨어지는 상황이 생길 수 있다.

이 같은 토지임대부 주택의 대출 문제는 지난해 말부터 지적받았는데, 약 반년이 지나도록 별다른 진척이 없는 분위기다. 최근 고덕강일3단지 일부 사전예약 당첨자들과 서울주택도시공사(SH) 등이 진행한 간담회에서도 대출상품 등에 대한 질답이 오고간 것으로 전해진다.

특히 정부는 국민 세금으로 조성된 기금 활용에 대해 신중한 입장이다. 국토부 관계자는 “보통 토지와 건물을 담보로 잡는데, 토지임대부 주택은 수분양자가 토지를 소유하고 있지 않다”며 “담보 없는 대출을 실행할 때, 향후 갚지 않으면 기금 손실로 이어진다”고 지적했다. 다만 “입주자들을 차별할 생각은 없으며, SH가 기여를 할 수 있는 방안 등을 검토 중인 초기 협의 단계”라고 말했다. SH 관계자는 “확정 사안은 아니지만 본청약 전까지 전용대출상품이 도입될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 전했다.

고은결 기자

keg@heraldcorp.com