"개미, 美 부동산 투자 길 열린다" 신한액티브리츠 28일 상장

사진은 지난 3일 서울 여의도 63빌딩에서 '신한글로벌액티브리츠' 기자간담회를 진행하는 윤영진 신한리츠운용 이사. /사진=임한별 기자

국내 개인투자자도 기관투자자의 전유물로 여겨졌던 미국 부동산 투자 길이 열린다. 신한리츠운용의 국내 1호 미국 부동산 펀드 리츠 '신한글로벌액티브리츠'가 공모 절차에 착수했기 때문이다.

4일 금융투자업계에 따르면 신한글로벌액티브리츠는 지난 3일부터 오는 5일까지 기관투자자 대상 수요예측을 진행한다. 공모 희망 밴드는 3000원~3800원이다.

오는 11일 공모가를 확정하고 오는 13~14일 일반투자자대상 공모청약을 실시한다. 이후 오는 28일 국내 증시에 상장될 예정이다. 상장 주관사는 신한투자증권과 한국투자증권이다.

총공모주식수는 2333만3334주다. 공모밴드에 따른 총공모 예정 금액은 700억원~887억원이다. 예상 시가총액은 1304억원~1652억원이다.

신한글로벌액티브리츠는 국내 최초로 탄생한 글로벌 부동산 펀드 리츠다. 부동산을 직접 소유하지 않고 부동산 펀드를 통해 수익을 창출하고 배당하는 방식이다. 배당시기는 매 6개월 반기 배당으로 결산월은 2월과 8월이다.

신한글로벌액티브리츠는 자(子)리츠인 신한글로벌제1호리츠를 통해 개방형 미국 부동산 펀드인 ▲미국정부빌딩펀드(USGB) ▲프리사펀드(PRISA) ▲CBRE미국코어파트너스펀드(CBRE USCP)에 투자한다. 투자 비중은 ▲USGB 51.8% ▲PRISA 39.8% ▲CBRE USCP 8.4% 등이다. 해당 펀드를 통해 550여개에 달하는 자산에 분산투자한다.

윤영진 신한리츠운용 이사는 신한글로벌액티브리츠에 대해 "이제 개인 투자자도 미국 개방형 부동산 펀드에 투자할 수 있다"며 "유럽보다 더 빠르게 성장하는 미국 부동산 시장에 현지 운용사를 통한 투자로 현지 밀착형 투자를 진행할 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다.

당초 미국 개방형 부동산 펀드는 최소 투자액이 수십억원에 달해 현실적으로 개인 투자자들이 접근하기 어려웠다. 그러나 신한글로벌액티브리츠를 통해 개인도 미국 부동산에 재간접투자가 가능할 전망이다.

개인투자자들의 진입 장벽을 낮추기 위해 당초 공모가를 5000원으로 확정해 청약을 진행하는 일반 리츠와 달리 신한글로벌액티브리츠는 공모가 희망 범위를 3000~3800원으로 조정했다. 신한리츠운용은 해외 부동산 시장에 대한 우려가 있는 만큼 공모가 범위를 조정해 투자 진입 장벽을 낮췄다고 설명했다.

윤 이사는 "순자산가치(NAV) 대비 공모가를 15% 할인했다"며 "현재 상장 리츠 중 주가가 3000원을 밑도는 리츠는 1개 밖에 없어 단기적인 주가 상승도 가능하다"고 말했다. 이어 "미국 중앙은행(Fed)의 금리 인상으로 NAV가 하락한 상황인데 향후 금리 인하에 따른 자본차익도 기대해 볼 수 있다"고 밝혔다.

실물 부동산에 투자하는 일반적인 리츠의 경우 자산을 매각할 때만 특별배당을 할 수 있고 회수된 원금을 재투자하려면 새로운 자산을 확보해야 한다. 반면 신한글로벌액티브리츠는 개방형 부동산 펀드에 투자하기 때문에 중도 환매 및 재투자가 가능하다는 특징이 있다.

개방형 펀드는 폐쇄형과 다르게 언제든지 중도 환매가 가능하다. 신한글로벌액티브 리츠는 이러한 특징을 이용해 매년 특별배당을 실시할 예정이다.

수익률과 동시에 안전성도 확보했다. 투자 비중이 가장 높은 USGB는 미국 정부나 주정부 기관이 장기 임차하는 건물에 투자한다. 윤 이사는 "정부 기관은 보안 규정상 건물 일부가 아닌 전부를 임차하기 때문에 면적이 줄어들 위험이 없다"고 설명했다. 2012년 7월 설정된 이 펀드의 설정 후 수익률은 연 9.5% 수준이다.

PRISA는 미국 최초의 개방형 코어 펀드로 A클래스 이상의 코어 자산으로 구성됐다. 미국 부동산신탁협회(NCREIF)에 따르면 이 펀드의 운용자산(AUM) 규모는 약 41조원에 달한다. PRISA는 1970년 7월 설정돼 올해로 55년째 유지되고 있다. 설정 이후 연환산 수익률은 7.6%에 달한다.

CBRE USCP는 초과수익을 내기 위해 편입됐다. 이 펀드는 주거, 물류센터, 헬스케어 등 성장 섹터에 집중해 초과수익률을 추구한다. 2013년 5월 설정 이후 연환산 수익률은 10%를 기록했다.

마지막으로 윤 이사는 미국 부동산의 성장성에 대해 강조했다. 윤 이사는 "해외부동산 투자는 타 국가보다 미국 시장이 더 빠르고 높게 성장할 것이라고 예상된다"며 "미국 경제와 동반성장할 것이라고 전망된다"고 말했다.

이어 "미국 부동산은 당초 개인이나 소규모 기관들이 투자할 수 없는 여러 가지 어려운 점이 있었지만 신한 글로벌액티브리츠를 통해 수시 거래가 가능한 플랫폼을 만들 것"이라고 강조했다.

염윤경 기자 yunky23@mt.co.kr