[기고] `도시 조닝`, 시대에 맞게 변해야

최민성 델코리얼티 회장

현 도시계획법이나 건축법 등의 조닝(Zoning, 용도에 맞게 공간을 나누고 배치하는 일) 관련 법은 현재와 미래의 도시, 사람, 지역사회에 적합하지 않은 경우가 많다. 그래서 도시는 교통 혼잡과 대기 오염, 합리적 가격의 주택 부족, 보행과 자전거 길 불편 등을 초래하는 패턴으로 이어진다. 저렴한 주택을 공급하는 개발사업을 진행할 때 시간과 비용을 많이 들게 한다.

도시부동산 연구단체인 도시부동산학회(ULI)에 따르면 현재 미국의 많은 도시에서 이와 같은 문제를 개선하기 위해 약 5가지 방법으로 조닝을 업데이트하고 있다. 우선 포괄적 점검 조닝이 있다. 이전 정책을 대체하는 새로운 법규다. 버팔로와 볼티모어는 대중교통, 보행, 자전거, 다양한 복합용도 건물, 도시 농업, 범죄 예방을 위한 술집 분산 등으로 조닝을 바꾸어 더 건강한 도시 생활을 지원하고 있다.

특히 버팔로는 미국 최초로 최소 주차 요건을 없앤 도시다. 스탬포드는 친환경 건물 기준(에너지·물)을 일정 규모 이상의 건물 개조와 신규 개발에 적용하고 있다. 세계 최대 해군기지가 있는 노퍽은 해수면 상승, 홍수, 토지 침하 등 피해를 줄이기 위해 위험 감소, 빗물 관리, 에너지 등 '복원력 지수'를 개발사업에 적용하고 있다.

권리에 의한 조닝은 특정 기준에 맞는 프로젝트가 간단한 절차를 통해 건축 허가를 받는 것을 말한다. 미니애폴리스는 단독주택 지구에 공동주택을 허용해 저렴한 주택 공급을 늘리고 있다. 덴버도 역세권에 저렴한 주택 공급을 위해 주차대수를 10세대당 1대로 줄여 절감 비용만큼 주택가격을 낮추고 있다.

보스턴은 탄소중립을 위해 도심의 차도를 대폭 줄여 공원길로 전환하고, 태양열 등 현장 청정에너지, 탄소배출 표준 개발 등을 확대하는 인센티브를 제공한다. 콜로라도주 서밋 카운티는 산불 예방을 위해 산불 조닝 지도, 산불 방어 공간과 조경 등을 개선한다.

추가적 조닝은 조항을 추가하는 방법이다. 인디애나폴리스는 간선급행버스체계(BRT) 노선 양쪽 300m 이내에 고밀도 개발을 쉽게 하고, 보행 중심, 주차장 제한, 빈 땅에 주택 위주 개발 등을 강화했다. 노샘프턴은 도심 일부에 개발밀도를 높여 다양한 평형의 주택과 복합용도 개발, 보행과 자전거 길, 에너지 등급 등을 채택하면서 용적률 인센티브를 제공한다. 코네티컷주의 작은 해안 마을인 스토닝턴은 홍수 위험 지구를 설정해 위험 감축 기준을 운영하고 있다.

또 유연적 조닝은 정식 승인 이전에 임시로 반영하는 수단이다. 케임브리지는 기후변화 취약성 평가를 반영한 친환경 인증으로 건물이 홍수와 열섬에 대비토록 하고 있다. 제임스시티 카운티는 해수면 상승과 허리케인에 대비하는 조닝 지도를 만들어 위험을 줄이고 있다.

마지막으로조닝 인센티브는 민간 개발자가 필요 공공시설을 기꺼이 기부 체납하는 수준까지 인센티브를 제공하는 수단이다. 뉴욕시는 28개 저소득층 지역에 식품점 공급을 늘리기 위해 건물 개조 요건을 완화하는 인센티브를 제공한다. 알링턴 카운티는 개발자가 더 높은 수준의 온실가스 감축 기준을 달성할수록 더 상향된 그린빌딩 밀도 인센티브를 제공한다.

이와 같은 조닝 업데이트는 환경의 지속가능성, 저렴한 주택 공급, 건강 및 사회적 형평성 등 지역사회의 우선순위를 예산 투입 없이 민간에게 인센티브를 제공하면서 확보해나가는 조닝 수단이다. 우리도 도시계획법과 건축법을 현재와 미래를 더 많이 반영하는 방향으로 대폭 업데이트 해나갈 필요가 있다.