전세사기 피해구제 정부안, 정말 '선구제 후회수'보다 빠를까?

'주거안정' 강조했지만 '경매' 언제 될지 알 수 없어
피해자에 공공임대 지원...기존 대상자 소외될 수도
저층 비아파트 장기 운영 난제, LH 재정악화도 우려

정부가 전세사기 피해자 지원을 위해 경매차익을 지원하는 방안을 내놓은 지 일주일 만에 보완책을 논의하는 자리를 마련했다. 야당(더불어민주당)이 추진하는 '선구제 후회수' 내용을 담은 전세사기특별법 개정안에 대해 대통령의 거부권(재의요구권)을 행사한지 닷새만이다.

피해자들에게 신속한 지원이 필요한 만큼 학계 등 다양한 곳에서 추가적인 개선방안을 듣겠다는 게 정부 입장이다.

정부안은 한국토지주택공사(LH)가 피해 주택을 경매로 매입해 얻은 '낙찰 차액'을 주거 지원에 활용하는 게 골자다. LH가 낙찰차액을 보증금으로 전환해 매입주택을 피해자에게 10년간 무상 임대하고, 이후 10년간은 시세대비 30~50% 수준의 임대비용으로 제공한다. 퇴거시에는 임대비용을 제외한 차액도 지급한다는 계획이다.

하지만 경매차익 지원 방식 역시 법 개정이 필요하다. 경매 사건에 따라 시일이 오래 걸릴 수도 있다. 또 장기간 운영에 대한 계획이 불투명하고, 경매차익 차이가 클 경우 피해자 간 불만이나 형평성 문제가 제기될 수 있다는 등 다양한 우려가 쏟아졌다.

한국토지주택공사(LH)는 3일 서울 강남구 논현동 소재 LH서울지역본부 대강당에서 ‘전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안에 따른 LH 역할’을 주제로 발표 및 토론을 진행했다./사진=김미리내 기자 pannil@

LH는 3일 LH 서울지역본부에서 '전세사기 피해자 주거지원 강화방안 토론회'를 개최했다. 이날 토론회는 LH와 주택도시보증공사(HUG)가 정부안의 핵심인 경매차익 반환 내용을 자세히 소개하는 자리로 마련됐다.

이들은 정부안과 야당의 선구제 후회수 방안을 비교하며 상대적으로 실효성이 높다고 강조했다. ▷관련기사 : 전세사기특별법 운명의 날…'개정안vs정부안' 뭐가 달랐나?

선구제를 위한 전세보증금 반환채권 평가 대비 가치평가가 쉽고, 주거안정 지원이 강화됐다는 점이다. 또한 업무수행 인력 및 재원(예산) 등도 구체적이라는 점에서 실현 가능성이 높다고 설명했다.

그러나 학계 및 시장에서는 다양한 우려점을 제기했다. 이날 토론자로 참석한 김진유 경기대 스마트시티공학부 교수는 "정부안과 기존 '선구제 후회수' 안에 대한 비교가 이뤄지지 않은 점은 아쉽다"고 했다.

그는 "사실상 피해자들에게 가장 중요한 것은 빠른 지원과 해결로 다음(스텝)을 결정할 수 있어야 한다는 점이다. 즉 LH가 경매 신속성을 어느 정도 확보할지가 중요하다"고 말했다.

그는 "선구제 방식은 평가가 어려워 실효성이 낮다고 하지만 평가가 된다고 하면 구제금액을 바로 주는 방식인데 반해 경매는 진행에 따라 몇 년이 걸릴 수도 있어 (보증금 지원은) 선구제 방식이 더 빠를 수있다"고 지적했다.

또 "채권평가 금액에 대해 피해자들이 동의할 것이냐는 문제는 낙찰가 차이에서도 똑같이 발생할 수 있다"고 지적했다.

시기나 지역에 따라 경매차액이 달라질 수 있는데, 차액이 굉장히 적을 경우 추가적인 지원책이 필요하다는 제언도 나왔다. 전세보증금에 대출이 다수 껴있으면 정부의 지원이 터무니 없이 작을 수 있어 이와 관련한 추가적인 대안이 마련돼야 한다는 지적이다.

LH의 공공임대 주택을 피해자 지원에 쓰는 만큼 기존 공공임대 지원 대상자들이 오히려 지원대상에서 제외될 수 있는 역차별 문제점도 거론됐다.

유승동 상명대 경제금융학부 교수는 "기존 제도에 새로운 수혜자를 넣으면 기존 정책수혜자가 탈락할 수 있다"면서 "정책적으로 우선순위가 전세사기 피해자일 수 있지만 그러면서 오히려 공공임대가 필요한 기존 수혜자들이 배제되는 문제점이 발생할 수 있다"고 지적했다.

이어 "10~20년 장기 지원 동안 공공임대주택 이동이 필요할 경우 해당 주택을 찾지 못해 더 넓은 곳으로 가거나 더 좁은 곳으로 가는 등 불평등한 상황이 발생할 수도 있다"고 덧붙였다.

이 과정에서 발생하는 사회적 비용과 LH의 인력, 행정적 사용 비용 등을 장기적으로 어떻게 해결해 갈지에 대한 논의가 필요하다는 주장도 나왔다.

이현경 LH토지주택연구원 박사는 "다세대의 경우 경매가 쉽고 다가구의 경우 경매가 어렵다지만, 매입임대 후 관리는 오히려 다세대가 어려운 측면도 있다"면서 "매입한 주택 관리를 어떻게 할지에 대한 고민이 필요하며 주택 매입에 LH 재정이 추가 투입될 경우 재정 악화 등에 대한 고민도 필요하다"고 지적했다.

이와 관련 이장원 국토부 피해지원총괄과장은 "경매차익이 적으면 지원효과가 없는것 아니냐는 우려가 있는데, 전국 연립 다세대 평균 경매 낙찰률이 67~68%로 20~30% 정도 경매차익이 날 것으로 예상한다"면서 "개발, 택지사업 토지보상시 합의과정대로 함에도 토지가격평가에 3년 정도의 시간이 걸릴 때도 있는데 채권평가는 이보다 더 어려운 절차를 거쳐 합의가 가능해 실질적으로 운용할 수 있는 방안(경매차익) 선택이 맞다고 생각한다"고 말했다.

김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)