[생생경제] "종부세 완화·금리 인하 기대감 영향? 서울 주택 가격·거래량 오름세"

- 작년 전체 종부세 대상자 중 1주택자 11만 명… 20% '최대치'
- 1주택자 종부세 폐지할 경우, '똘똘한 한채' 투자 경향 강화 우려
- 세법 전반 단계적 완화 필요…부동산 관련 세제도 종합적으로 논의해야
- 다주택자 중과세율 완화, 투자 쏠림현상 근본적으로 해결하기 어려워
- 5월 주담대 증가, 종부세 과세 기준일 6월… 주택 거래 패턴

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 6월 3일 (월요일)

■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 핫한 지역의 핫한 이슈. 핫플 거기 어때? 시간입니다. 세제 개편 지난주에 출범한 22대 국회의 화두로 떠올랐죠. 그 가운데에서도 종합부동산세 개편 논의에 여야뿐만 아니라 정부까지 뛰어들었는데요. 핫한 부동산 소식 이분과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 한국투자증권의 김규정 부동산 연구위원 전화로 연결돼 있습니다. 위원님 나와 계십니까?

◇ 김규정 : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 네 안녕하세요. 지난주에 헌재가 종합부동산세 합헌 결정을 내렸잖아요.

그런데도 종부세 개편은 급물살을 타고 있습니다. 그 배경은 뭘로 보세요?

◇ 김규정 : 일단 이번 정부 출범 초기부터 과도한 세 부담을 완화하는 정책을 꾸준히 펼쳐오고 있는 상황이죠. 특히나 종부세제의 개편 폐지 논의는 대통령 선거 공약 당시부터 언급이 되었었던 부분이기도 하고 실제로 정부 출범 이후에 과표 과세 대상의 기준이라든가 세율 같은 것들이 일부 변화된 바도 있습니다. 실제로 20년 개편안 때는 조정지역의 2주택자에 대해서는 중과세율이 폐지된 바가 있었죠. 그래서 계속적으로 추진되어 왔던 중과세 세 부담에 대한 완화 부분을 계속 진행하고 있는 걸로 판단이 되고 실제로 최근에 이제 종부세 세제 변화 등에 따라서 재산세 재산권에 대한 침해를 받았다는 헌법 소원에 대해서 헌재가 합헌 판정을 내리면서 조금 더 논의에 대한 탄력을 받은 게 아닌가 싶기도 합니다. 그리고 일부 지금 더불어 민주당 쪽에서도 일부 의견으로 1주택 실거주자에 대한 종부세를 개편 폐지해야 된다는 얘기도 나오면서 전반적으로 이런 내용들이 논의될 가능성이 높아지고 있습니다.

◆ 조태현 : 사실 민주당 쪽에서 이런 이야기가 나오는 게 다소 이례적이다. 좀 다른 분위기가 있다라고도 볼 수 있겠는데요. 1주택자 종부세 대상자 중에서 1주택자 비율이 얼마나 되나요?

◇ 김규정 : 실제로 23년 납부 대상자는 전년보다는 꽤 많이 줄어들기는 했습니다. 주택 가격 변화에 따라서 공시가격이 좀 달라진 부분도 있고 일단 과세 기준 대상 같은 것들도 계속 완화돼 오는 과정에서 대상이 조금 줄어들긴 했습니다만 23년 고지 대상 기준으로 11만 1천 명 정도가 납부 대상이었던 걸로 집계가 되고 있습니다. 직전 연도에는 약 23만여 명 정도였기 때문에 과세 대상 고지 대상이 조금 줄어든 것은 사실이기는 한데 다만 전체적으로 주택 종부세를 내는 대상 자체가 크게 23년에 줄었었기 때문에 1주택자의 비율 자체는 오히려 높아진 바도 있습니다.

◆ 조태현 : 몇 퍼센트나 나왔나요?

◇ 김규정 : 대략 20% 조금 넘는 수준인데요. 그러다 보니까 실제로 거주 목적으로 오랫동안 투자나 투기의 목적 없이 가지고 계셨던 분들에 대해서 소위 중산층의 세 부담이 너무 높아지는 것이 아니냐 그런 부분에 대해서는 조금 논의가 필요하다는 얘기는 흘러나오고 있는 것 같습니다.

◆ 조태현 : 사실 1주택자에 대해서 이게 너무 과도하다 이런 지적은 계속 나오고 있는데 이번에 보니까 정부에서는 1주택자 종부세 폐지에 대해서는 좀 거리를 두는 것 같아요. 이거는 왜 그러는 겁니까?

◇ 김규정 : 실제로 1주택자 종부세 부분은 현재도 고령자라든가 장기 보유자에 대해서 상당한 감면 기준이 있기도 합니다. 그래서 오랫동안 고령으로 주택 한 채만 가지고 실제 거주를 사용하신 분들에 대해서 상당 부분 종부세를 감면받을 수 있는 제도 자체가 있기도 한 데다가 만약에 1주택 실수요자에 대해서 기준도 논란이긴 하지만 어쨌든 폐지가 된다라고 하면 최근에 시장에서 서울 대도시 강남권 같은 선호 지역에 똘똘한 고가 주택 한 채를 투자하는 경향 이런 것들이 더 강화될 가능성도 있다는 지적이 동시에 나오고 있기도 하고요.

이게 1주택 실거주자에 대해서만 이렇게 따로 떼어내서 논의를 하기는 어려운 전반적으로 연계돼 있는 세법 전반을 논의해서 단계별로 종부세를 재산세에 통합시키는 이런 과정을 거쳐서 단계별로 완화해야 된다. 그리고 종부세와 함께 다른 여러 가지 주택 부동산 관련 세제를 종합적으로 논의해야 한다는 의견들이 나오고 있어서 이 부분만 따로 띄어서 빠르게 결정되기는 어려워 보이는 부분도 있습니다.

◆ 조태현 : 세상 모든 게 다 양면이 있어서 참 어려운 것 같아요. 근데 이게 정부가 계획한 대로 다주택자에게 차등 적용했던 5% 중과세율 이거를 2.7% 기본세율로 일원화를 한다 그랬을 때는 말씀하신 그런 문제들 많이 해결될 수 있을까요?

◇ 김규정 : 어느 정도는 완화될 수도 있다고 보여집니다. 일단 현재 저희가 조정지역 2주택자에 대한 종부세 중과세율 자체는 폐지가 됐지만 현행 3주택 이상 보유자에 대해서는 여전히 구간별로 2배에 가까운 높은 세율이 적용이 되고 있죠. 그래서 사실상 서울 같은 고가 아파트 한 채를 가지신 분보다 지방의 여러 중저가 주택을 다수 다채 소유하신 분들의 세율 부담이 더 과도하다라는 이제 법상 제도적인 지적이 있는 건데 이게 만약에 중과세율 자체가 완화 내지는 폐지되고 동일한 세율로 전체적인 과표 기준에 대해서만 매겨지게 된다면 아마 오히려 전체 금액은 적은 다주택 보유자들이 제기했던 이의도 어느 정도 해결이 될 수는 있을 거고 전반적으로 총자산 규모, 주택 부동산의 전체적인 과세 대상 규모에 대해서 동일한 세율로 재산세를 부과하는 방식으로 조금 더 이동한다고 볼 수 있을 것 같기는 합니다. 그런데 여전히 시장에서 장기 보유가 높은 투자 선호지역 고가 주택 아파트, 신축 주택 이런 쪽에 투자 쏠림이 되고 있는 현상 자체는 계속 과중되고 있기 때문에 그것 자체가 아예 없어진다고 보기는 좀 어렵겠죠.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 5대 은행 가계대출 5월 동안에 많이 늘었잖아요? 그러면 이것도 종부세에 대한 기대감 이런 것들이 좀 작용된 결과라고 봐야 되나요?

◇ 김규정 : 가계대출 4월, 5월 다소 다시 늘어나는 상황인데 말씀하신 것처럼 주택 거래 신고량 자체가 그 기간에 늘어난 것과 맥이 닿아 있다고 볼 수 있습니다. 1분기부터 서서히 서울이나 이런 소위 시장을 주도하는 지역에서 먼저 거래가 조금씩 늘어나는 패턴에서 4월, 5월로 가면서도 거래가 예상외로 줄지 않고 계속 꾸준히 증가하는 상황인데요. 당연히 거래가 조금씩 늘어나면서 주택담보대출도 전월 대비 늘어나는 것으로 분석을 하고 있습니다. 그러다 보니까 아무래도 주택 거래가 조금 먼저 늘어난 지역들에서 이런 것들이 좀 예견이 되고 있는데 실제로 종부세 부담과 관련해서는 종부세의 과세 기준일이 6월 1일 보유자 대상이기 때문에 보편적으로 2분기 정도까지 당해 연도에 처분할 의사가 있는 주택들은 거래를 마치시려는 의도가 항상 공급제와 관련해서 있어 왔거든요. 그래서 이번에도 아마 그런 영향들이 없지는 않았을 것으로 보고 그렇다면 4월, 5월에 계속해서 늘어나고 있는 주택 거래 패턴이 혹시 종부세 과세 기준일 전후로 조금 주춤했던 그런 과거의 패턴을 따라가지는 않을지 거래가 계속되는지 좀 지켜봐야 되겠고 그 패턴에 따라서 약간의 시차를 두고 주택담보대출도 계속 변화를 하기 때문에 이 증가 추세가 계속되는지는 그 기준을 이후로 조금 살펴봐야 될 것 같긴 합니다. 다만 최근에 시장금리와 관련해서 주담대 금리가 조금 안정되면서 다시 주담대를 사용하고 있다는 분석도 있기 때문에 금리 부분도 동일하게 조금 영향을 미치는 변수로 시장에서 주목하고 있습니다.

◆ 조태현 : 그러면 아직까지는 이게 부동산 시장의 어떤 활성화라고 보기는 어려운 건가요?

좀 상황을 봐야 되는 건가요?

◇ 김규정 : 일단 시장에서 연내 금리 인하에 대한 기대감, 그리고 최근에 종부세 폐지 논의 같은 것들이 조금 불거지면서 거래에 대한 기대감이나 가격 정상화 회복에 대한 기대감들은 조금씩 올라오고 있는 것으로 보여집니다. 그리고 실제로 시세 변동률이라든가 실거래 신고 가격들이 시장 주도 지역 투자 선호 지역에서는 계속 좀 직전보다 오른 가격으로 신고되는 케이스들이 늘어나고 있는 상황이라서 이런 패턴들이 조금 지속 혹은 주변부로 계속 확장 영향을 미칠 가능성도 없지는 않습니다. 그래서 지켜봐야 되기는 한데 다만 앞서 말씀드린 것처럼 종부세 등 이런 세금 과세 기준에 관련한 거래 흐름의 약간 변화 같은 것들이 과거에도 있어왔기 때문에 무조건 지금의 흐름이 이어진다고 보기보다는 한두 달 정도 상황을 조금 지켜보실 필요는 있어 보인다고 말씀드려야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 말씀하셨던 투자 선호 지역 이런 부분들. 그런 곳 중에 하나를 꼽자면 역시 강남일 텐데. 강남 아파트 가격이 좀 많이 회복됐나 봐요. 얼마나 오른 겁니까?

◇ 김규정 : 네 실제로 한국부동산원 시세 통계로도 10주 이상 지금 주간 변동률이 오름세를 유지를 하고 있고 또 강남, 서초, 송파 소위 이제 시장을 주도적으로 움직이는 강남 3구의 실제 거래 신고 사례들이 전고점에 거의 근접한 사례들이 나오기도 했고 직전 거래가보다 조금 더 높아진 가격에 거래되는 것이 신고되는 비율이 늘어나고 있는 상황입니다. 그리고 매매가를 받쳐주는 전세 가격이 강남권에서도 계속 오름세를 보이다 보니까 강남권 같은 소위 선도 지역 리딩 지역에서는 회복세가 뚜렷해 보인다. 그리고 확장될 가능성 이런 것에 대한 기대치도 영향을 미치고 있어서 아무래도 이번 달에 거래라든가 가격 흐름 그리고 주담대 금리의 변화가 상당히 중요한 변수가 될 것 같고요. 그런 부분들을 좀 지켜보셔야 될 거 같긴 합니다. 보통은 6월 7월 8월 넘어가면서 또 3분기 초반에는 여름 비수기 개별적 이슈들이 항상 조금씩 작동을 해왔었기 때문에 그런 흐름들이 약간의 변곡을 또 가져올 수도 있다는 점은 좀 기억을 해두시면 좋을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 아직은 불확실성이 크다는 말씀이신데 일반적으로 선도 지역들 가격이 오르면 그 주변 지역들도 같이 이렇게 조금씩 따라오르는 경향이 있잖아요. 그러면 이번에 강남 쪽에서 이렇게 오른다면은 서울 외곽 지역 이런 쪽까지도 이런 온기랄까요? 이런 게 좀 전파될 가능성이 있을까요?

◇ 김규정 : 실제로 서울 강남권의 회복세나 전고점 근접 사례들이 많이 나오기는 했지만 외곽 지역에서도 그런 사례들이 조금씩 비중적으로 늘어나고 있는 게 사실이기는 합니다. 서울의 구도심이나 상대적으로 정부 재정 모기지 상품 같은 것들의 재원 조달을 받을 수 있는 중저가 주택이 많은 지역에서도 아무래도 실수요 기반의 거래나 이런 것들이 조금 형성된 것으로 분석이 되는데요. 다만 가격 흐름이 굉장히 빠르게 외곽이나 혹은 경기 인천 지역까지 전파가 되면서 빠르게 오를 가능성에 대해서는 여전히 시장에서 금리 변수를 꼽고 있는 상황입니다. 그래서 확대될 가능성이 있어 보이나 시장 금리 주담대 금리의 변화에 따라서 또 그 흐름이 꺾일 수도 있기 때문에 조금 지켜보실 필요가 있다는 말씀을 반복적으로 드려야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 아직까지 금리 불확실성이 너무 커가지고 그런 말씀 이상은 좀 하기가 어려운 상황인 것 같고요. 지금 1기 신도시 쪽도 조금 뜨겁잖아요. 1차 선도지구 이건데. 그래서 이쪽에서 집값이 좀 오르는 흐름이 있습니까?

◇ 김규정 : 실제로 1차 선도지구 각 신도시에서 제일 먼저 재건축을 하게 될 단지들을 선정하는 작업이 본격화된 상황이어서 선도지구 가능성이 높은 것으로 언급되는 적당 사업상 입지를 갖추고 주민 동의율이나 참여율도 높아 보이는 지역들 중심으로 관심이 높아지다 보니까 보유자분들이 내놨던 물건을 회수하는 것들도 조금 포착이 되고요. 회수하는 과정에서 호가를 높이려는 시도를 하시는 이런 흐름들도 조금 보입니다. 그래서 실제로 분당의 대표적인 마을들, 일산 지역들, 1기 신도시 중에서 선두지구 지정 물량들이 조금 많은 규모가 큰 신도시를 중심으로 해서 호가가 오르는 사례들이 보여지고요. 실제로 이런 선도지구 지정 절차 공모 과정이 진행되는 과정에서 당분간은 호가 조정이 상향될 가능성이 조금 더 있어 보이는데 다만 전체적인 재건축 절차나 규모적으로 봤을 때 이러한 상승 시도 흐름이 꾸준히 계속될 거라고 보여지지는 않기 때문에 이런 흐름들을 좀 참고해서 거래나 의사 판단은 하시되 무작정 오르는 가격에 묻지마 투자를 하시거나 하는 것은 여전히 좀 위험할 수도 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 상황을 잘 보고 들어가는 게 좋겠다. 알겠습니다. 다른 이야기 조금만 짧게 해볼게요. 지난해 외국인들이 보유한 국내 주택이 상당히 많이 늘었다고 그러는데 대부분 중국인 소유라고 했더라고요. 중국인들이 국내 부동산 왜 이렇게 관심들이 많은 겁니까?

◇ 김규정 : 실제로 지난해 하반기 증가 거래 중 10채 중에 한 7채 정도는 중국인의 주택 거래였다라고 집계가 된 바가 있는데요. 전체적으로 보유하고 있는 주택 수 비중에서도 중국인 주택 보유 투자가 절반 이상을 넘어가고 있는 상황이기는 합니다. 다만 시장에서는 이것들에 투기적인 거래나 불법 거래 의심도 하고 있기는 하지만 실제로 주로 거래가 많이 일어난 지역들이 중국인이 실제 거주를 많이 하는 지역들 혹은 외국인 노동자들이 결집되어 있는 지역에서 소형 저가 주택이나 아파트를 보유 투자한 경우들이 좀 많아서 아무래도 최근에 계속되는 비중 유지나 증가는 한국에 계속해서 정착하거나 사업 생계를 하고 있는 중국인들이 늘어나면서 조선족이나 중국인들의 거주 주택 마련도 상당 부분 영향을 미치고 있는 것으로 보여지거든요. 그래서 이런 외국인 투자에 대한 거래 조사나 관리 그리고 세금에 대한 그리고 혹여라도 투기적인 불법 거래나 명의도용 같은 것이 없는지 관리하는 것들은 조금 강화될 필요가 있어 보입니다.

◆ 조태현 : 꼭 그게 투기나 투자 수요는 아닐 수 있다는 말씀이시네요.

◇ 김규정 : 그런 부분들도 엿보이기는 합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그럼 끝으로 이번 주 부동산 시장 전망 한 줄 평으로 정리 부탁드리겠습니다.

◇ 김규정 : 종부세 이슈도 있었고 금리 인하 기대감 때문에 서울 중심으로 주택 거래나 가격이 오름세를 보이고 있고요. 이런 부분들이 확장될 수 있을지를 가늠하는 첫 주가 될 것 같아서 이번 달 시장에 관심을 가져보실 필요가 있겠습니다.

◆ 조태현 : 역시 금리를 잘 보셔야겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산연구위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김규정 : 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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