법원 "양도소득세 산정 기준인 '임대료'에 관리비 포함 안 된다"

양도소득세를 산정할 때 기준이 되는 ‘부동산 임대료’에 관리비는 포함되지 않는다는 법원 판단이 나왔다.

서울가정법원·서울행정법원 청사. /전기병 기자

서울행정법원 행정4부(재판장 김정중)는 A씨가 용산세무서장을 상대로 제기한 양도소득세 부과처분 취소 소송을 지난달 12일 원고 패소로 판결했다고 3일 밝혔다.

A씨는 2012년 11월 서울 서초동의 지상 건물을 118억8900여만원에 취득했고, 이후 2018년 1월 두 자녀에게 지분을 절반씩 증여했다. 두 자녀는 증여를 받으면서 대출금 40억원과 임대차보증금 6억8000만원에 관한 채무도 승계했다.

또 A씨는 2015년 6월 서초동의 토지를 취득해 2018년 1월 두 자녀에게 절반씩 증여했다. 이들은 임대차보증금 3000만원에 관한 채무도 함께 승계했다.

A씨의 두 자녀는 건물 증여 신고를 하면서 상속세 및 증여세법(상증세법)상 기준시가(60억7054만원)와 임대료 환산가액 중 더 큰 금액인 62억5191만원을 기준으로 증여재산 가액을 신고했다. 상증세법에 따르면 부동산을 평가할 때는 공시지가 등을 고려한 기준시가와 임대료 등을 기준으로 한 임대료 환산가액 중 더 큰 금액을 가액으로 정한다.

A씨는 2018년 4월 소득세법에 따라 건물과 토지 증여에 관한 양도차손 41억2346만원을 예정신고했다. A씨는 또 서초구 반포동 소재의 토지와 건물을 매도했는데, 이에 대해 발생한 양도소득세를 예정신고하면서 앞서 두 자녀에게 증여하면서 발생한 양도차손을 반영해 양도소득세 8억1100만원을 신고‧납부했다.

이 사건 쟁점은 건물을 증여할 때의 환산 기준인 ‘임대료 환산가액’에 임차인에게 받은 관리비가 포함되는지 여부였다.

서울지방국세청장은 2020년 6월 용산세무서에 대한 종합감사를 실시한 뒤 이 사건에서 건물 증여재산 가액을 임대료 환산가액으로 평가할 때 A씨가 임차인으로부터 받은 관리비는 임대료에 포함하지 않는 것이 타당하다고 판단했다. 이에 따라 관리비를 제외하면 기준시가가 더 크므로 이를 기준으로 계산해야 한다고 봤다.

당국 판단에 따라 용산세무서는 A씨가 자녀에게 증여한 건물‧토지에 대한 양도소득세 4억1181만원, 매도한 반포동 토지‧건물에 대한 양도소득세 23억9223만원을 각각 부과했다.

이후 A씨는 소송을 제기하면서 임차인에게 월 임대료뿐만 아니라 정액으로 책정된 관리비 명목의 금액을 받았고, 이는 실비변상적 금액이 아니라 차임 성격을 가져 임대료에 해당한다고 주장했다. 이에 따라서 건물 양도가액은 임대료 환산가액을 기준으로 반영해 산정하고, 이 건물 양도차손 등을 고려해 양도소득세가 산정돼야 한다고 했다.

하지만 1심 재판부는 대법원 판례를 제시하면서 “증여가 이뤄질 당시 건물 임차인들로부터 받은 금액(관리비)은 임차인이 임대건물을 사용‧수익하면서 성질상 부담해야 할 비용을 실비 정산한 것으로 봐야 한다”며 “임대료로 볼 것은 아니다”고 판단하는 등 이를 받아들이지 않았다. 앞서 대법원은 “전기 및 기관설비 유지비, 시설 유지를 위해 근무하는 직원 인건비 등을 관리비에 포함시켜 받아왔다고 하더라도 이는 임차인이 성질상 부담해야 할 비용을 실비 정산한 것일 뿐 임대료로 볼 수 없다”고 판결한 바 있다.

재판부는 그러면서 “증여 건물 임대차계약을 보면 월 임대료와 구분해 이 사건 금액을 ‘관리비’로 규정하고 있고, 정액으로 월 단위 징수하기는 하나 통상 당사자 사이 임대료와는 별개 성격을 가진 것으로 이해된다”며 “상증세법은 시가에 가장 근접한 상속재산이나 증여재산 가액을 산정하고자 하는 것이므로 객관적 교환가치 범위 내에 포함된다고 볼 수 없는 명목의 금원은 임대료에 포함된다고 볼 수 없다”고 설명했다.

또 A씨가 제출한 관리비 사용 내역서에 따르더라도 관리비가 청소경비, 위탁수수료, 유지보수 등 명목으로 사용됐다는 점도 판단 근거가 됐는데, 재판부는 “원고는 피고 강압에 못 이겨 내역서를 급조해 작성했다고 주장하나 작성을 강요했다고 볼 객관적 자료는 없다”고 판단했다.