[하우머니] 역세권보다 중요한 서울 정비계획 '급지'…정부가 콕 찍어준 ‘이곳’?

■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 이주왕 서울사이버대학교 부동산학과 겸임교수

서울 땅에도 이른바 '급'이 있다는 사실, 알고 계셨나요? 같은 서울 땅이라도 '급지'에 따라 개발 계획도, 향후 미래 집값도 달라진다고 하는데요. 서울시가 도시 정비에 두 팔을 걷어붙인 상황에서 경매로 내 집 마련한다면 어느 지역을 노려봐야 할지 부동산 '급지'에 따른 경매 전략, 이주왕 교수님 모시고 자세히 알아보겠습니다. 

Q. "서울에도 '급'이 있다"는 말이 굉장히 인상적입니다. 같은 서울 땅이라도 어떤 곳은 급이 높고 어떤 곳은 급이 낮다는 건데요. 도대체 누가, 어디서 이런 등급을 매기는 건가요?

- 같은 서울 아래 다른 '급'…등급 나누는 기준은?
- 2040서울플랜, 국토계획법에 따른 법정계획
- 2040년까지 서울이 지향할 도시공간의 계획표
- 서울시 추진할 각종 계획의 핵심적인 지침
- 서울시 개발의 가이드라인이 되는 최상위 계획

Q. 특히 이번에 발표된 '2040 서울플랜'에서는 "'3.7.12 법칙'이 핵심"이라는 얘기가 나와요?

- 2040 서울플랜, 경매시장에서 중요한 이유?
- 부동산 투자 전 꼭 알아야 할 '3·7·12' 법칙
- 서울시가 선정한 '중심지' 체계 파악
- 서울시, 3도심·7광역·12지역…그 외 지구단위
- 3도심·7광역·12지역 집중 관리방안 마련
- 지구단위와 역세권은 지역 특성 고려 지원
- "투자 전 관심지역이 어떤 급지에 속하는지 파악"
- "급지가 높을수록 개발 호재 많아"

Q. 서울 전역에 대한 플랜이다보니 내가 관심 있는 동네는 '급'이 어느 정도 되나 궁금하신 분들 많을 것 같아요 각 급지별 대표 도시들도 소개해 주시죠?

- 정부가 콕 찍어준 '이곳'…상급지 기준?
- 도심, 상업·문화·행정·교통의 중심부
- 인구 1,000만, 서울 도심·여의도·영등포·강남
- 광화문 일대 서울 도심, 국제문화교류 중심지
- 여의도·영등포, 한강 중심 글로벌 혁신코어
- 강남, 영동대로·경부간선도로 입체복합화
- 7광역, 용산·청량리·창동·상암·마곡·가산·잠실
- 용산, 3도심의 중심에 위치 기능연계 공간
- 청량리·왕십리, 철도물류 거점지역
- 창동·상계, 바이오·메디컬·친환경 산업 중심
- 상암·수색, 디지털 미디어 산업 중심지
- 마곡·가산·대림, 지식산업 및 고도화 산업
- 잠실, 코엑스 등 국제업무 관광 중심지
- 12지역, 동대문·성수·망우·미아·연신내·신촌
- 12지역, 마포·목동·봉천·사당·수서·천호

Q. 사실 우리나라는 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 어마어마하지 않습니까. '집값이 올라갔느냐 떨어지느냐'가 제일 관심인데, '급지' 상황을 보면 어느 정도 판단이 된다면서요?

- "왜 우린 집만 사면 폭락" 한숨...'급'보면 미리 안다? 
- '투자적 매수자'와 '상급지 이동' 수요 가장 먼저 움직여
- 시장 변화에 '민감한 투자자'들이 적극적으로 매수
- 부동산 '풍선효과' 가장 가까운 곳 → 가장 먼 곳
- 상급지, 가격이 오를 때 가장 먼저 상승
- 상급지, 가격이 빠질 때는 가장 늦게 하락
- 서울 급지에 따라 가격상승 1그룹~4그룹
- 주택가격 급등기, 그룹별 일정 패턴 보여
- 급지에 따라 투자자 수요와 주거상향 이동
- 급지별 투자, 시장 상승기·하락기 하방경직성 강해 

Q. 요새는 역세권, 숲세권, 학세권 별 게 다 있죠. 그중에서도 역세권을 최고로 치시는 분들이 많은데 이런 역세권도 다 같은 역세권이 아니라 '급지'에 따라 수혜지역이 극명하게 달라진다면서요?

- 역세권 투자의 허와 실, 급지가 핵심?
- 도심이 가장 급이 높고 비중심지가 위계 낮아
- 급지에 따라 역세권 개발계획 변동
- 역세권 활성화 사업과 급지간의 역학관계
- 서울 '역세권 활성화 사업' 진행…고밀·복합개발 추진
- 지하철역 반경 350m 내 1500~1만㎡ 개발 활성화
- 역세권 용지 용도지역, 일반상업지역까지 상향 계획
- 중심지 체계 따라 '급지' 따져 용도지역 범위 '최대로'

Q. 같은 '급지' 내에서도 일부 매물들은 집값이 안 오른다는 말이 나오거든요. 경매로 접근한다면 소위 '달리는 말', 지금 가장 뜨거운 매물을 노려야할까요. 아니면 관심이 좀 덜한 곳에 들어가는 게 나을까요?

- "우리 집만 안 올라"…집값 '신고가' 속 경매 전략은?
- 과거 집값 양극화 지역별 차등 → 지역 내로 변화
- 상급지로 갈아타는 게 쉽지 않아 같은 지역 내 이동 ↑
- '신고가 속출' 딜레마 '지역 내 양극화↑'
- 서울 전역 신고가 단지 속출…같은 지역에서도 '일부 단지만'
- "강남- 강북 격차 벌어지고, 정비사업 불투명 속
- "지역 내 상급지 갈아타기 현상"이란 분석
- "신고가 인근 단지 호가 높여 적체 현상 부추기기도" 
- 임대수익 염두에 두고 더 좋은 조건의 아파트에 경매 투자
- 실수요자 입장에선 같은 지역 내 저렴한 가격 접근

Q. '급지'에 대한 공부도 중요하지만 결국엔 '어떤 지역이 잘나갈 것인가?' 이런 문제가 남았죠. 교수님이 보시기에 경매로 노려본다면 제일 유망한 지역이 어디라고 보십니까?

- '급지'로 본 하반기 경매 유망지역은?
- 서울시, 위계에 따른 고밀화 개발 유도
- 위계 높은 구역 아파트 종상향 혜택 받아
- 3도심 역세권 아파트는 흔치 않다는 단점
- 7광역중심 중 역세권 근처에 위치한 지역 관심
- 7광역 접근 부담된다면 12개 지역 역세권 주목
- 12대 지역별 특성 및 육성 방향 따져보고 접근

Q. 확실히 부동산은 공부가 많이 필요한 분야인 것 같습니다. '급지'와 관련해서 경매 염두에 두고 계신 분들이 꼭 알아두어야 할 점 다시 한번 짚어주시죠. 

- 나라가 찍어준 '상급지' 접근 시 꼭 알아야 할 점은?
- 상급지에도 개발시간이 오래 걸릴 수도
- 상급 대상지 투자의 경우 환가성이 떨어져
- 해당 토지의 토지이용계획확인원 확인
- 정비사업지, 조합에 무의 후 청산대상 확인
- 사업과 관련된 상황 따져보고 투자 진행해야

(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)

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