“한강뷰 된다니 순식간에 집값 역전”…재건축 앞두고 ‘이 동네’ 들썩들썩

광진구 광장극동 1·2차 아파트
안전진단 통과 프리미엄 ‘쑥’
대장주 아파트 10년만에 역전

서울 광진구 광장동 한강변에 위치한 아파트 모습. 사진은 현대3단지와 5단지.

초등학생 아들을 둔 40대 박 모씨는 자녀의 중학교 입학을 앞두고 최근 광진구 광장동 일대 아파트를 알아보고 있다. 이곳은 광남중·고등학교, 양진중학교 등 이른바 강북 우수학군을 끼고 있기 때문이다. 박 씨는 “학군이 같더라도 아파트 매맷값이 2억 넘게 차이나니 대출을 줄일지 늘려서라도 미래 가치에 투자할 지 고민이다”라고 말했다.

광진구 광장동 일대에 준공 30년 넘는 구축 아파트가 늘어나는 가운데 한강 인접 아파트(극동1·2차, 현대5단지 등)와 한강 인근 아파트(현대파크빌10차, 현대3단지 등)간 가격 차이가 도드라지고 있다. 도로 하나를 끼고 한강과 좀더 가까운 아파트 매맷값이 2억원 안팎 높게 형성되고 있다. 옛 한강호텔에 들어서는 포제스 한강이 아파트 3.3㎡당 최고 분양가(1억1500만원)를 찍으면서 인근 단지에도 재건축효과가 퍼지는 것으로 풀이된다.

서울 광진구 광장동 한강변에 위치한 아파트들. 사진 왼쪽은 현대 3단지·5단지 그리고 오른쪽은 극동 아파트.

광장동 대표 아파트 올해 평균 매맷값은 국민평형(84㎡) 기준 극동 1·2차가 15억9250만원으로 가장 높고 현대5단지(15억3500만원), 현대파크빌(14억8500만원), 현대3단지(13억4000만원)순이다.

극동1·2차와 현대파크빌은 가격이 역전되 눈길을 끌었다. 극동아파트가 한강에 더 가깝지만 현대파크빌보다 가격이 낮았다. 2014년 최고가(84㎡ 기준)는 극동이 6억6500만원(13층), 현대파크빌이 7억3000만원(5·11·24층 등 총 3건)으로 6500만원 더 비쌌다. 올해는 최고가 거래가 극동 16억8500만원(14층), 현대파크빌 15억4500만원(12층)으로 극동이 1억4000만원 앞선 것.

인근 공인중개업소 관계자는 “현대파크빌이 2000년에 준공돼 상당 기간 신축 프리미엄을 누렸지만 최근 극동아파트에 한강과 재건축 프리미엄이 붙자 가격이 역전됐다”고 했다.

극동1·2차는 최근 통합 재건축 수순에 돌입했다. 1985년·1989년 준공한 이곳은 지난해 6월 안전진단을 통과했다. 총 1344가구에 지하철 5호선 광나루역과 인접한 역세권으로 광진구 ‘재건축 대어’로 꼽힌다. 바로 옆 삼성1차는 SK에코플랜트를 시공사로 낙점하고 속도를 내고 있다.

준공 후 30년 넘은 광장동 현대5단지와 3단지도 격차가 뚜렷하다. 현대5단지는 올해 최고가 거래가 15억7000만원(84㎡·18층)에 이뤄졌다. 마주한 현대3단지 최고가 거래는 14억9000만원(16층)이었다. 최고가와 지인간 거래를 제외하고 올해 매매된 총 11건은 12억8000만~13억9500만원에 거래됐다.

서울 광진구 구의동 한강변에 위치한 현대프라임 아파트.

바로 옆 구의동 현대프라임과 현대2단지는 재건축 연한을 거의 채웠다. 각각 1997년, 1996년 준공돼 올해로 27년·28년차를 맞는다. 올해 최고가 거래(84㎡ 기준)는 현대프라임이 15억6000만원(23층), 현대2단지가 15억원(16층)이다. 아직 광장동 구축보다 가격차는 벌어지지 않았다. 다만 직전 최고가는 현대프라임이 17억2000만원(2021년 9월), 현대2단지 16억2000만원(2021년 7월)으로 1억까지 벌어졌었다.

구의동에선 새 아파트 공급도 꾸준하다. 한국토지신탁이 592-39번지 일대에서 ‘서울 광진구 한양연립 일대 가로주택정비사업’ 분양을 앞두고 있다. ‘강변역 센트럴 아이파크’ 이름으로 최고 15층, 4개 동에 총 215가구가 들어선다. 강변역과 구의역 더블 역세권으로, 인근 동서울터미널 복합개발도 호재다.

자양동에선 한강변 자양한양아파트가 재건축 추진중이다. 1983년 준공해 6개동 444가구로 이뤄졌다. 서울시는 지난해 말 아파트지구가 아닌 일반지역에서 한강변 용도지역을 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역 최초로 종상향해 용적률을 300%까지 높였다. 자양한양은 최고 40층, 총 859가구 예정이다.

업계 관계자는 “서울은 강남북을 통틀어 한강이 집값을 좌우하고 있다”며 “재건축을 앞두고 있는 아파트에서의 한강 입지는 앞으로도 집값을 차별화하는 주요 요인이 될 것”이라고 말했다.