서울·수도권 전셋값 고공행진...전세대란 현실화하나?

■ 진행 : 박석원 앵커, 한연희 앵커

■ 출연 : 박원갑 KB 부동산 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

서울 아파트 전세 가격이 54주 연속 오름세를 보이고 있습니다. 수요는 늘어나는데 공급은 한정돼 있는 상황이죠. 이와 함께 아파트 매매가 또한 들썩이고 있다고 하는데요. 조만간 정부가 전세 안정화 대책을 발표할 예정인데, 그 내용에 관심이 집중되고 있습니다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 모시고 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하세요. 서울 아파트값부터 보겠습니다. 상승 조짐 보이고 있다고 하는데 지금 어떤 추이 보이고 있습니까?

[박원갑]

일단 거래량이 두 달 연속 4000건을 넘어섰어요. 작년 말에 많아 봐야 1800건 정도 되었던 것을 감안해보면 어느 정도 거래가 조금 회복되고 있다, 이렇게 보시면 되고요. 그리고 거래가 늘면 가격이 조금 오르겠죠. 그래서 지금 실거래가 기준으로 보면 서울이 올 들어 1월부터 올랐거든요. 그런데 표본 통계는 좀 늦게 4월부터 올랐죠. 그런데 1% 정도 오른 것으로 나오고요. 그다음에 수도권 0.8% 정도, 지방은 거의 오른 게 없다. 그래서 지역별로 양극화라고 할까요?

이런 조짐이 좀 나타나고 있다고 보시면 될 것 같고. 지금 일각에서 뉴스 보셨을 겁니다. 서울 전체로 거의 전고점을 다 돌파했다. 이건 약간 제 생각에는 조금 과장된 것 같은 느낌이 듭니다. 고점이 언제냐 하면 2021년 10월을 말하는 겁니다. 그래서 지금 공식 한국부동산원 통계가 따로 있어요. 거기에 보면 제가 계산을 해 보니까 서울은 고점 대비 84% 정도 회복을 했고요. 동남권이라고 하죠. 흔히 말하면 강남구가 포함되어 있는. 그곳은 좀 더 회복이 돼서 88% 정도, 수도권은 한 82%, 지방은 한 89% 정도로 회복을 했다, 이렇게 보시면 될 것 같은데. 그런데 다세대, 다가구 쪽은 또 오른 게 없어요. 그래서 시장이 굉장히 차별화되는 모습이 있는데 지금 말씀드리는 건 주로 아파트에 한정해서 전해 드리는 게 더 정확할 것 같습니다.

[앵커]

지금 매매가에 대해서 얘기를 해 주신 거고 전세 가격도 오름세가 계속되고 있다고 하는데 54주 연속 상승세를 기록하고 있다고 하는데 전세가가 이렇게 치솟는 것은 어떤 이유가 있습니까?

[박원갑]

세 가지로 요약을 드릴게요. 첫 번째로는 세입자들의 일종의 생존 본능이라고 보시면 되는데 주로 빌라 전세사기 여파가 어떻게 보면 생각보다 크다, 이렇게 보시면 되고요. 들어가려다 보니까 조금 겁이 나잖아요. 그러니까 아파트 쪽으로만 수요가 이동하는 현상이 일부 나타나고 있는 것 같고요. 그리고 지금 임대차 3법이 시행된 지 약 4년이 되어 갑니다. 그런데 이게 2+2라고 하잖아요.

세입자가 2년 살고 또 2년을 살 수 있잖아요. 그러다 보니까 전체 유통되는 전세 물량이 좀 줄었어요. 작년만 하더라도 전체 유통 매물이 한 20%대였는데 최근 들어서는 한 30%까지 올라갔습니다. 눌러앉는다는 거죠. 그러면 시중에 나오는 전세가 줄어든다는 것 이렇게도 볼 수가 있을 것 같고요. 그리고 입주 물량이 서울 같은 데는 많지 않다는 문제가 있는데 문제는 아까 제목에 전세 대란 오나, 이런 게 있었잖아요. 조금 과장되어 있어요.

왜냐하면 통계를 보면 2년 전하고 비교를 해보면 한국부동산원 기준으로 아파트를 따져보면 약 15% 정도 낮습니다, 여전히. KB 시세로 보니까 12% 정도 낮고요. 그러니까 지금은 집주인 입장에서는 2년 전에 세입자를 들였잖아요. 이제 내보내려면 오히려 돈을 내줘야 돼요. 역전세난이죠. 그래서 지금은 전세대란보다 역전세난이라고 보면 되고 문제는 말씀하신 것처럼 단기간에 너무 올라버리니까 아무래도 피부로 느끼기에는 전셋값이 이러다 큰일 나는 것 아니냐, 이런 걱정을 하고 있는 것 같고요. 그리고 앞으로가 더 문제일 수 있죠. 지금 건설이 많이 중단됐잖아요. 심지어 다세대, 다가구조차도 지금 공급이 안 되는 분위기라서 지금 당장은 그렇게까지 걱정할 필요는 없지만 앞으로 공급 확대, 이게 굉장히 중요해진다. 이런 말씀을 드릴 수가 있겠습니다.

[앵커]

지금 종합적으로 말씀해 주셨는데 하나씩 뜯어보겠습니다. 전세사기 여파 때문에 아파트에 대한 전세 비중이 높아지고 있다, 이런 말씀해 주셨는데 그러다 보니까 아파트는 전세, 빌라, 오피스텔은 월세. 이게 너무 양극화가 심해지는 것 아니냐이런 우려도 나오거든요. 여기에 대해서는 어떻게 분석하십니까?

[박원갑]

전반적으로 전세 소멸 과정이라는 것은 아마 대체적으로 전문가들이 공감을 합니다. 다만 상품별로 약간 차이가 난다는 겁니다. 그러니까 아파트에 전세 들어가실 때 어느 정도 시세를 예측할 수 있죠. 어느 정도 가늠할 수 있잖아요. 그리고 내가 사실상 전 재산이 보증금인데 전세로 들어갔을 때 나중에 낙찰가가 어느 정도 대충 될 거고 거래도 많고 이러다 보니까 아파트 쪽으로는 전세 거래가 느는데 앞으로도 아마 아파트 전세 쪽은 살아남을 것 같고, 비아파트 쪽 있잖아요. 말씀하신 다세대, 다가구, 빌라, 오피스텔 쪽은 아마 급속도로 월세화가 진행될 가능성이 있다. 그것은 여러 가지 원인이 있죠. 있는데 최근에 그게 일종의 기폭제가 된 것은 바로 빌라 전세사기 여파다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]

아까도 언급해 주셨는데 임대차보호법이 시행 4년차에 접어들게 되는데 이게 전셋값이 오르는 게 아파트 매매를 자극할 가능성도 있을까요?

[박원갑]

아직은 그렇게 아니다, 이런 말씀을 드리는데 흔히 매가기, 매매 가격 대비 전세가 비율을 얘기하거든요. 지금 KB 시세를 보면 5월 기준으로 53% 정도 돼요.그런데 작년 4월에 50% 정도밖에 안 됐는데 2016년 6월이 가장 높았어요. 이때 75%가 되었다는 거예요. 집을 그러면 1억짜리를 사면 내 돈 얼마 들이면 된다는 거예요? 2500만 원이면 샀다는 거죠. 그때는 전세가격이 급등하면서 매매가격을 밀어올렸는데 지금은 조금 그렇게 되기는 힘들지 않을까. 실제로 보면 외곽 지역에 재건축 같은 쪽에 집값이 오히려 빠지는 경우도 있어요.

그 얘기는 뭐냐 하면 갭투자 수요, 그러니까 주로 MZ 세대들이 갭투자보다는 정주공간으로써, 그러니까 살 집을 매매하는 경향이 강하다는 거예요. 그래서 현재까지 역시 어떻게 보면 매매가격을 자극하지는 않는데 앞으로 좀 더 오를 것 아니에요, 이게. 그러면 갭투자가 약간 유입될 가능성은 있다, 이렇게 예상해보고 있습니다.

[앵커]

올 여름에 임대차 보호법 시행 4년차다 보니까 2+2 계약갱신청구권이 소진되는 부분도 있고 이런 부분들이 있는 데다가 또 신도시 쪽으로는 재개발 이슈들도 있어서 정부가 전세시장 안정화 대책도 이에 맞춰서 내놓을 예정이었거든요. 연기된 이유가 있습니까?

[박원갑]

아마 조율이 좀 덜 된 것 같고요. 크게 방향성은 세 가지 정도예요. 말씀하신 것처럼 임대차 2법이라고 해서 계약갱신청구권하고 또 전월세상한제를 폐지하느냐. 아니면 전세보증제도를 좀 더 개선해 나가느냐. 그리고 결국은 기업형 장기임대주택, 이런 것을 늘리는 방안 쪽인데 제 생각에는 아마 당장 내놓을 수 있는 것은 기업형 장기임대주택이 아닌가 싶고요. 이게 10년 이상 살 수 있거든요.

그리고 아마 100가구 이상 지으면 여러 가지 세제 혜택을 준다는 건데 결국은 전세시장은 가장 솔직한 시장이라고 해요. 정직한 시장이라고 합니다. 왜냐하면 투기적 수요가 없잖아요. 그러니까 오히려 물량을 늘려주는 게, 특히나 지금 젊은 세대들 거의 맞벌이잖아요. 그러면 도심 업무지구라든지 역세권 근처에 주택을 많이 지어준다면 결국은 전세난도 조금 완화될 가능성이 있지 않느냐, 이렇게 보입니다.

[앵커]

아까 임대주택 얘기하셨는데 서울시에서 신혼부부 주택 확대 방안으로 장기전세주택2 이걸 발표를 했는데 이게 내용이 아이를 한 명 낳으면 최장 20년 동안 거주 기간이 연장된다, 이런 내용인데 구체적으로 어떤 내용을 담고 있는지 소개해 주시죠.

[박원갑]

이게 2탄이라고 보시면 돼요. 장기전세주택 2탄인데 이게 거주 기간은 최소 10년입니다. 그런데 자녀를 만약에 갖게 되잖아요. 그러면 나중에 이 집을 살 수 있어요. 그래서 우선매수 청구권을 부여하는데 만약에 자녀를 1명 낳았다. 그러면 10년에서 20년으로 거주기간이 늘어나는 거예요. 그런데 만약에 2명 낳았다. 그러면 나중에 분양 전환할 거 아니에요. 그때 한 10% 깎아주고 만약에 3명 낳았다. 그러면 20%로 깎아준다는 거예요. 좋잖아요.

그런데 이게 무조건 되는 게 아니라 소득 기준이 좀 있습니다. 그것은 아마 인터넷에 한 번 더 검색을 해보시면 되는데, 이게 무자녀 신혼부부도 되고요. 그다음에 예비 신혼부부도 됩니다. 그런데 아무래도 자녀를 갖는 부부 입장에서 좀 더 혜택이 있다, 이렇게 보시면 될 것 같고. 그런데 둔촌주공 아시죠? 이게 7월에 모집을 한다는 거예요.

한 300가구 정도를 모집하는데 문제는 이게 저는 공급 물량 역시 중요하다고 말씀을 드려요. 대체적으로 이런 물량이 나오는 곳이 재개발, 재건축에서 주로 공공기여라고 해서 그런 물량으로 나오는 건데 취지는 굉장히 좋다고 봐요. 그런데 과연 어느 정도 물량을 내놓을 수 있을 거냐, 이게 관건이 아닌가 이렇게 보고요. 그런 측면에서 보면 도심의 재개발, 재건축들이 좀 더 활성화가 돼야 된다. 이런 말씀을 드리겠습니다.

[앵커]

서울 집값은 오르는데 전국적으로 미분양 주택은 또 치솟고 있다, 이런 이야기도 나오고 있는데 악성 미분양 이슈는 어떻게 바라보십니까?

[박원갑]

이게 건설회사들의 자금난하고 맞물려 있는 거예요. 그래서 전체 미분양이 7만 2000가구로 좀 늘었습니다. 그런데 미분양 중에서 불 꺼진 아파트라고 합니다. 준공 후 미분양이 1만 2000가구 정도가 되는데 대부분 지방에 있다, 이렇게 보시면 돼요. 그래서 결국은 건설사 입장에서 보면 이게 잔금을 치러야만이 돈이 돌잖아요. 그러다 보니까 준공 후 미분양이 많다는 것은 건설사 입장에서는 자금난이 심해질 수 있다, 이렇게 볼 수가 있는 건데. 그래서 정부 입장에서도 이건 자꾸 걱정을 해요. 그래서 그동안 대책을 내놓기는 했는데 계속해서 늘어나는데 그러면 지금 수준에서 과감한 양도세 규제 완화를 해야 될 거냐 하는 부분은 고민이 되는 것은 사실입니다. 정부가 생각하는 미분양 위험 단계라고 할까요?

지수가 6만 2000인데, 아까 제가 7만 9000 넘었다고 말씀을 드렸잖아요. 그런데 우리가 글로벌 금융위기 때 그때 당시에는 또 16만 5000가구까지 갔어요. 그때에 비하면 조금 약하기는 한데, 어쨌든 지금으로 보면 미분양들이 해소될 수 있도록 조금은 제한적인 완화책 같은 것은 필요하다는 생각이 드는데. 그런데 문제는 내년 이후부터 또 입주 물량이 없어요. 그래서 올해 부동산114 자료를 보니까 작년에 전국 입주 물량이 올해 33만, 내년에 24만, 내후년에 13만이에요.

그런데 그러면 공급 불안이 심화될 수 있잖아요. 미분양이 당장만 볼 게 아니라 그것도 다 봐야 된다면 전체적으로 규제 완화를 하더라도 조금 조심스럽게 해야 된다는 생각이 들고 주로 수요를 자극해서 시장을 정상화하기보다는 공급이 지금 막혀 있잖아요. 이 부분은 애로사항을 뚫어주는 방식으로 좀 더 나아가야 되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]

공급을 계속 강조하고 계신데 분양가 한번 살펴볼게요. 요즘 국민평형 분양가가 10억을 넘는 단지도 속출하고 있다, 이렇게 얘기를 하는데 분양가 상승세는 어떻게 보세요?

[박원갑]

MZ세대 입장에서는 분양만 기다려 왔거든요. 이게 굉장히 당혹스러울 수밖에 없는 거예요. 그러다 보니까 아예 MZ세대들이 분양을 기다리기보다는 아예 집을 사버리는 상황이 나타나고 있습니다. 서울의 분양가가 올라도 너무 올랐는데 지금 3.3제곱미터당 3900에 육박하거든요. 5년 전의 강남 분양가예요, 이거. 그래서 13억 4000 정도. 이 정도 지금 평균으로 하고 있는데, 수도권도 6억 6000이에요.

그런데 이게 여러 가지 요인이 있는데 가장 큰 것은 결국 건축비가 너무 많이 올랐다는 거예요. 인건비도 오르고. 그리고 지금 제가 건설하시는 분들 얘기를 들어 보니까 요새 규제가 강해서 옛날에는 집을 36개월 정도 걸렸대요, 짓는데. 요새는 40개월까지 간다는 거예요. 그리고 하반기부터 뭐가 도입이 되냐면 제로에너지 건축 업무라고 있어요. 그러니까 친환경적으로 더 자재를 넣어야 된다는 건데 이렇게 하면 분양가가 4~8% 정도 더 오를 요인이 생긴다는 거예요.

그래서 지금 이른바 분양가 인플레이션 문제 이게 주택시장에 교란 요인으로 되기 때문에 어떻게 하면 분양가를 낮출 수 있을지 이 부분도 같이 고민을 해 봐야 될 것 같습니다.

[앵커]

서울뿐만 아니라 내 집 마련하기 어렵다, 어렵다 하는데 외국인들 소유는 9만여 명에 육박한다는 소식이 있어요. 중국인들이 많다면서요?

[박원갑]

작년 우리나라 통계가 1900만 치 정도가 돼요. 그중에서 말씀하신 것처럼 외국인이 갖고 있는 주택이 한 9만 가구에 육박한다, 이런 얘기인데 대부분 중국 교포입니다. 그동안에는 검은머리 외국인이라고 그래서 미국인이 많이 가지고 있었거든요. 그런데 최근에는 중국 교포, 그러니까 귀화하지 않은 중국 교포가 많다, 이렇게 보시면 돼요. 그래서 대부분 주택이 어디가 많냐면 안산이라든지 시흥 이런 쪽에 많이 있다고 보시면 될 것 같고요.

그런데 일각에서는 너무 우려되는 수준이 아니냐라고 하는데 그 정도는 아직 아니에요. 전체 주택의 0.5%가 안 돼요. 안 된다고 보시면 되고, 다만 만약에 이게 시장에 교란 요인이 된다면 옛날에 경기도에서 했던 방식이 있는데 토지거래 허가 구역을 묶어버리는 거예요. 그러면 2년 거주를 해야 집을 살 수 있거든요. 그러면 투기적 수요보다 실수요자들한테 어떻게 보면 돌리는 효과도 있고 시장을 안정시키는 요인이 있는데 아직까지는 그렇게까지. 그리고 대부분 주택의 93%가 1주택자입니다. 아직은 걱정할 수준은 아니다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

[앵커]

오늘 전반적으로 살펴봤는데 가장 중요한 거, 하반기 어떻게 전망하십니까?

[박원갑]

아까 말씀드린 것처럼 지역과 상품별로 분화되는 모습이 있다고 보시면 되고요. 서울, 수도권은 제 생각에는 반등세가 좀 더 이어진다고 보시면 돼요. 왜냐하면 이게 시장에서 볼 수 있는 가장 빠른 지표가 실거래가 선행 지수거든요. 이게 4, 5월이 가장 최근 인데 이게 다 플러스가 나왔습니다. 다만 지방은 마이너스가 나왔어요. 그러면 아마 지방 같은 경우는 매물 소화 과장이라든지 바닥 다지기가 진행이 될 것 같고요.

다세대, 다가구 역시 지금 선행 지수가 마이너스입니다. 그러니까 전세사기의 여파로 매매든 전세든 거래가 안 되고 가격이 약간 떨어지는 그런 모습이다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]

알겠습니다. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께했습니다. 고맙습니다.

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