[차호중의 재테크 칼럼]반등을 모색하는 리츠(REITs)

‘리츠(REITs; Real Estate Investment Trust)’는 투자자로부터 모은 자금을 이용하여 부동산을 소유한 뒤, 임대료와 매각차익으로 발생하는 수익금을 투자자들에게 배당으로 지급하는 상품이다. 리츠의 투자대상이 되는 회사는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 되고, 배당가능이익의 90% 이상을 투자자인 주주들에게 의무적으로 배당해야 한다. 이런 회사에 투자하는 금융상품이 바로 ‘리츠’다. 거래소에 상장되어 있는 리츠관련 주식을 매수한다는 것은 리츠에 투자하는 개념이라 이해하면 된다.

이처럼 대부분의 리츠는 주요 주식시장에 상장되어 활발하게 거래된다. 가치가 높은 부동산을 간접적으로 소유함으로 인해 배당을 통한 안정적인 배당소득(Income Gain)과 자본차익(Capital Gain)의 동시 확보가 가능해진다. 주식, 뮤추얼펀드, ETF와 같이 거래소에서 활발하게 거래되기에 포트폴리오(Portfolio) 리밸런싱차원에서도 유용하다. 위험조정을 통한 실물자산에 대한 투자도 가능하다는 것이 장점이다.

리츠의 유형 중 ‘오피스 리츠’는 사무실을 소유 및 관리하며, 해당 부동산을 세입자에게 임대한다. 고층 프라임 빌딩에서 사무실 건물의 부대시설 등을 자산으로 보유한다. GDB(강남권역) 같은 오피스 구역이나 교외 지역 등 지역적 특성에 집중하기도 하고, 정부기관 또는 연구실 같은 특정 세입자에 중점을 두기도 한다.

‘리테일 리츠’는 상가 등 소매 부동산을 소유 및 관리하며, 해당 부동산을 세입자에게 임대한다. 대형 쇼핑몰, 아울렛, 백화점 등이 구성 자산이다. ‘리테일 리츠’ 중에는 일반 임대차 계약 외에 임차인 유치와 관련하여 책임 임대차 계약을 맺거나 운용비용(보험료, 수선비, 재산세) 등을 임차인이 지급하는 ‘Triple Net 방식’도 있다.

‘호텔 리츠’는 호텔과 리조트 등 숙박시설을 소유 및 관리하며 운영하는 리츠다. 호텔의 수준과 편의시설 등의 특징에 따라 다양한 등급의 호텔을 자산으로 보유한다. 비즈니스(Business) 여행객에서 식음업장 고객, 관광객, 휴가객에 이르기까지 다양한 손님에게 서비스(Service)와 공간을 제공한다. ‘주거 리츠’는 다양한 형태의 주거를 소유 및 관리하며 세입자에게 공간을 임대한다. 아파트, 기숙사, 고급주택 등 주거목적으로 지어진 부동산을 보유한다. 특정지역 및 특정주택 형태에 기반한 부동산 컨디션(Condition)에 중점을 둔다.

‘물류/산업 리츠’는 산업시설을 소유 및 관리하고 해당 부동산의 공간을 세입자에게 임대한다. 창고나 유통센터와 같은 특정유형의 부동산을 자산으로 보유한다. 전자상거래에서 중요한 역할을 하며 빠른 배송수요를 충족하는데 도움이 된다. ‘복합 리츠’는 다양한 유형의 부동산을 소유 및 관리하며 해당 부동산의 세입자로부터 임대료를 징수한다. 예를 들어 다양화된 리츠는 물류센터와 주거용 부동산 등으로 자산을 구성할 수 있다.

리츠의 역할은 인구증가와 가구 수 증가, 경제발전에 따른 지가상승으로 인한 투기적으로 변한 부동산시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안정에 도움을 준다. 대표적인 내수시장 지표인 건설시장의 활성화를 도모함으로써 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자매체로써의 역할을 한다. 마지막으로 상대적으로 산업화 진전이 늦은 부동산 시장을 선진화시키고 우수 전문인력 육성을 촉진시킴으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 제고하게 한다 .

국내리츠는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위하여 ‘부동산 투자회사법’을 제정(2001.5.7.)하여 처음 도입하게 되었다.

리츠 투자 시 정기적인 수입이 생기는 것은 건물주와 수익구조가 비슷하다. 다만 건물주는 월세를 받지만 리츠투자자는 배당을 받는다. 건물주가 되려면 거액의 자금이 있어야만 하지만 리츠투자자는 소액으로도 가능하다. 소액투자자라도 리츠에 투자함으로 정기적인 임대수익을 배당으로 받을 수 있다. 반면 부동산 임대의 경우 소득세, 부가세, 보유세 등을 부담해야 하고, 관리상 세입자와의 갈등이 있을 수 있어 다소 번잡스러운 부분이 있다.

전통적 자산인 주식과 채권에 대비해서도 장기성과가 우수하며 상관관계가 낮은 편이다. 또한 주주이익 극대화에 맞는 지배구조 확립이 가능하고, 정기 감사를 통하여 재무제표를 비롯한 각종 사업보고서를 확인하고 있기에 투명성을 확보할 수 있다. 회사채에 대비해서도 지금까지 높은 성과를 시현하고 있고, 임대료 수취를 통한 배당으로 안정적인 수익확보가 가능하기에 구성한 포트폴리오(Portfolio)의 변동성 축소에 기여하는 장점이 크다고 할 수 있다.

한편 올해 2월 리츠의 배당기준을 개선한 ‘리츠배당 확대법’이 국회 본회의를 통과했다. 이번 부동산투자회사법의 개정안 내용을 살펴보면 다음과 같다. 현행 법인세법상 리츠는 이익의 90% 이상을 배당할 경우 법인세를 면제받을 수 있다. 한편 리츠 수익 줄지 않더라도 자산평가액이 하락하면 그에 따른 미 실현 손실분은 빼고 배당해야 했었다. 이 때문에 투자자에 대한 배당을 하지 못하고 법인세 면제혜택도 받지 못하는 경우가 종종 발생했었다.

하지만 이번 ‘리츠배당 확대법’으로 앞으로는 리츠가 보유한 부동산 자산에서 평가손실이 발생하더라도 이를 이익 배당한도에서 제외하는 조치를 통해 법인세를 감면받고 배당을 늘릴 수 있게 되었다. 부동산 수익을 온전히 투자자에게 나누어 줄 수 있게 된 셈이다. 개정안은 올해 8월~9월 시행될 예정이다. 리츠 입장에 있어서는 배당여력이 확대되어 마땅한 투자처가 없는 투자자들의 관심을 주목시킬 수 있는 유인책이 마련된 것이라 호재로 해석할 수 있는 것이다.

국내상장리츠의 연환산 평균배당률은 7.8%(2022년 기준)로 저금리 시대에 눈에 띄는 배당수익률을 자랑하고 있다. 현재 상장되어 있는 리츠를 통하여 매 분기마다 배당금이 입금되는 구조의 포트폴리오(Portfolio)를 구성할 수도 있다. 예를 들어 국내 상장리츠에 5000만 원 투자 시 1년에 걸쳐 약 390만 원 가량의 배당금을 매 년마다 받을 수 있는 것이다.

저금리시기에 투자대안으로 리츠에 대한 관심이 높아지고 있다. 하지만 금리상승 시 리츠를 포함한 고배당주의 투자매력은 상대적으로 낮아질 수 있다. 다면 금리가 상승해도 변동성이 낮다면 리스크(Risk)는 제한적일 수 있다. 손익과 배당금의 변동가능성은 언제나 존재한다. 손익과 배당금 변동에 영향을 미치는 요소는 임대료와 공실률, 영업비용 등이다. 단일 임차인이 장기간 전체 임차하는 ‘리테일 리츠’는 임대료와 공실률의 변화가 상대적으로 크지 않으나, ‘오피스와 임대주택 리츠’는 경기나 수급상황에 따라 임대료와 공실률이 크게 변하는 편이다. 또한 리츠가 보유한 자산의 성격에 따라서 수익률 편차가 커질 수 있는 위험요인은 항상 존재한다.

투자포인트(Point)로는 우선 경제회복에 대한 기대와 밸류에이션(Valuation)매력에 있다. 기본적으로 REITs는 인컴형(Income) 자산으로 꾸준한 배당을 기대할 수 있다. 경제성장률과도 높은 상관관계가 있다고 볼 수 있는데 경기회복 시 임대수요 증가에 따른 수익성향상과 자산가치의 증가가 예상되기 때문이다. 물가상승 시 임대료 인상을 통해 인플레이션(Inflation)을 헤지(Hedge)를 할 수도 있다.

글로벌(Global) 시장에서 현재 주목하고 있는 미국의 소비자물가지수(CPI) 등 지표에서 인플레이션(Inflation)이 둔화되는 모습이 나타난다면 금리인하에 대한 기대감으로 리츠가 주목을 받을 수 있을 것으로 본다. 금리가 인하되면 자금조달 비용이 낮아지면서 편입된 자산의 수익률도 올라갈 가능성이 있기 때문이다. 추가적인 금리인상 가능성은 제한적인 반면 펀더멘탈 (Fundamental; 기초체력)이 견고하고 밸류에이션(Valuation; 기업가치) 매력이 있는 리츠에 대한 선별적 접근은 유효하다 본다.