하이엔드 부동산 PF 위기 속, '르엘 어퍼하우스' 안정적 사업 진행 '눈길'

르엘 어퍼하우스 본프로젝트파이낸싱(PF) 전환 성공

경제의 불확실성이 증가함에 따라 부동산 시장에도 여러 변화의 바람이 불고 있다. 특히 고소득층을 겨냥한 하이엔드 부동산 프로젝트들은 높은 투자비와 그에 따른 높은 리스크가 맞물리면서 프로젝트 파이낸싱(PF)의 성공 여부가 그 어느 때보다 중요해졌다.

실제 지난해 하반기부터 반포, 신사 등 서울 강남 지역에서 분양을 준비했던 하이엔드 주거시설들은 분양을 시작하지 못하고 있다. 사전 계약 과정에서 수요자들의 호응을 얻지 못하면서 프로젝트파이낸싱(PF)에 어려움을 겪고 있어서다.

통상적으로 하이엔드 주택과 같은 프리미엄 고가 상품의 경우 금융기관의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이 필수적이다. 분양에 앞서 금융기관은 사전 계약 서류 제출을 요청하고 동시에 약 50~70%의 높은 사전 계약률을 충족할 것을 요구하고 있다. 이에 따라 시행사들은 사전에 계약 의향이 있는 수요자들을 확보하는데 주력을 다하고 있다.

하지만 최근 하이엔드 주거 단지 개발사업들이 줄줄이 프로젝트 파이낸싱(PF) 확보에 실패하면서 사업이 공매로 넘어가거나 중단되는 사례가 증가하고 있다. 잘나가던 강남권 하이엔드 사업지들 역시 예외는 아니다. 본PF 전환이 늦어지면서 사업성 악화를 우려해야 하는 상황까지 치닫고 있다.

반면 ‘르엘 어퍼하우스’는 2019년 어퍼하우스헌인과 NH투자증권, 미래에셋증권이 ‘더플랫폼헌인도시개발 전문투자형사모투자신탁 제1호’를 통해 사업을 추진하면서 본궤도에 올라섰다. 더플랫폼헌인도시개발이 헌인마을 도시개발사업을 위해 체결한 대출약정 규모는 3000억원이다. 3년 뒤인 2022년에는 5950억원에 달하는 브릿지론이 조달됐으며 지난 12월 본PF 규모인 8500억원이 본프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 성공했다. 본PF를 성공적으로 완료하여 사업의 안정적 추진을 이끌어내면서 하이엔드 주택 시장 내 경쟁력을 끌어올렸다는 평을 받고 있다.

‘르엘 어퍼하우스’는 대모산과 능인산을 끼고 있는 자연환경과 프라이빗한 주거환경을 갖추고 있어 사실상 마지막 남은 강남 금싸라기 땅으로 불렸다. 더불어 하이엔드 주거시장을 한 차원 올린 진화한 상품성까지 갖출 예정이다.

서울 서초구 내곡동 일원에 조성되는 ‘르엘 어퍼하우스’는 자연 그대로의 숲을 품은 단지형 하이엔드 주거 공간이다. 지하 2,3층~지상 3층, 총 222가구 규모로 지어지며 전용면적은 117~270㎡까지 대형 면적으로만 구성된다.

‘르엘 어퍼하우스’는 숲이 울타리처럼 마을을 감싸고 있는 형태로 숲을 먼저 조성하고 그 안에 주거단지를 구성해 마치 거대한 숲을 연상케 한다. 5만 6000여 평에 녹지 면적은 40%, 건축 면적은 단 20%에 불과하기 때문이다. 단지 밖에는 1만 6000여 평의 녹지 공간을 조성하고 단지 내 약 4만 평 대지에는 대규모 조경을 디자인한다.

조경 시설은 국내 최고 수준으로 조성될 예정이다. 지난해 조경계 최고 영예상인 ‘제프리 젤리코상’을 수상한 세계적인 조경가 정영선 대표와 그가 이끄는 ‘조경설계 서안’이 맡았다.

하이엔드 주거 단지답게 프라이빗한 피트니스센터, 스크린 골프장, 공용 라운지, 라이브러리 등 ‘르엘 어퍼하우스’만의 특화 커뮤니티 시설도 마련될 예정이다.

부동산개발업계 관계자는 “단순히 3.3㎡당 분양가 1억원이 넘는다고 해서 하이엔드 주택이 무조건 수요자들의 선택을 받는 것은 아니다”라며 “르엘 어퍼하우스는 많은 사람들에게 선호되는 입지기 때문에 한정된 하이엔드 주택 수요 가운데서도 인기가 많아 사전 청약률이 40%에 달한다”라고 말했다.

최용석 동아닷컴 기자 duck8@donga.com