투자심리 '꽁꽁'… 서울 지식산업센터·오피스 거래 실종

서울 지식산업센터, 반년가량 매매지수 변동 없어

올 1분기 서울 지식산업센터 거래액은 직전 분기보다 7.6% 증가한 1416억원 기록했다. 같은 기간 서울 오피스의 매매 지수는 471.9포인트로 전 분기 대비 3.3% 하락했다./사진=뉴스1

수익형 부동산으로 호황기를 누렸던 지식산업센터 시장이 2021년 연간 거래량과 거래금액 모두 최고치를 찍은 이후 가격·거래규모 정체 상태에 머무르고 있다. 임대·공급 등 상업용 부동산 투자 환경에 큰 변화가 없는 가운데 오피스 시장 또한 별다른 움직임을 보이지 않았다.

31일 상업용 부동산 데이터 전문 기업 '알스퀘어'는 '2024년 1분기 서울 오피스지산 매매지표' 보고서를 공개했다.

올 1분기 서울 지산 매매 지수(217.5포인트)는 전 분기 대비 0.2포인트(p) 하락했다. 거래액은 1416억원 수준으로 전 분기(1315억원)보다 7.6% 증가했다.

오피스 매매 지수(471.9포인트) 또한 지난해 1분기 대비 16.2포인트 내렸다. 같은 기간 거래 규모(계약 기준)는 2900억원 늘었다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "이번 분기 지수는 하락했지만 과거 지수 변화의 진폭을 고려했을 때 내림세라기보다는 일시적인 현상으로 보인다"고 말했다.

서울 오피스 캡레이트(Cap. Rate, 연 임대료를 건물 매매가격으로 나눈 값)는 4.6%로 지난해 동기 대비 0.4%포인트 상승했다. 켑레이트와 무위험자산 수익률 차이를 나타내는 캡레이트 스프레드(spread)는 장기적으로 0.25~0.3%를 나타냈으나 올 1분기에는 0.13%로 좁혀졌다.

캡레이트 스프레드는 위험 프리미엄(위험 자산의 기대 수익률과 무위험 자산의 수익률 간의 차이)에 기대 가격 상승률을 뺀 값으로 표현된다. 캡레이트 스프레드 증가는 곧 위험 프리미엄이 상승했거나 기대 가격 상승률이 낮아졌다는 의미다. 업계는 현재 거래 시장이 과거 장기 스프레드의 수준으로 회귀하는 정상화 과정 중에 있으며 스프레드는 당분간 증가할 것으로 예측하고 있다.

류 센터장은 "지산은 오피스와 용도는 유사하지만 우수한 인프라를 가진 핵심 권역에 위치한 오피스 입지와 다르게 가산·구로·마곡·송파·영등포·성수 등 주변에 자리잡고 있어 오피스 시장과 상호 보완적"이라며 "시장 분위기가 전 분기와 비슷한 만큼 큰 변화는 없는 상황"이라고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr