서울 땅값 쌀수록 새집 더 짓게 해준다

2030도시주거환경정비계획
분양주택 늘려 사업성 높여

서울시가 땅값이 낮을수록 재건축·재개발 사업성을 높여준다. 규제가 강해 그간 정비사업이 쉽지 않았던 제1·2종 일반주거지역과 준공업지역의 용적률 기준도 풀어줬다.

30일 서울시는 '2030 도시·주거환경정비기본계획'을 재정비했다고 밝혔다. 정비사업 부문 최상위 계획으로 재건축·재개발 등 주거환경 개선사업의 기본 방향을 제시한다. 이날 주민 공람을 시작해 오는 9월 최종 고시할 방침이다.

10년 전 발표한 2025년 기본계획이 보존 중심이었다면 2030년 기본계획은 정비사업 활성화에 방점을 찍었다. 안정적 주택공급과 도시 매력을 높이는 주거공간 대개조라는 2가지 목표를 내세웠다.

주목되는 것은 재건축·재개발에 사업성 보정계수 제도를 도입한 것. 허용용적률을 계산할 때 '보정계수'를 넣어 사업성을 높여준다. 지가가 낮을수록 보정계수가 높다. 재건축은 지가가 낮고, 단지 면적이 작으며, 기존 가구 수가 많을수록 계수가 높아진다. 재개발은 지가만 고려한다.

보정계수 기본 산식은 서울 평균 공시지가를 해당 단지 평균 공시지가로 나누는 것이다. 보정계수가 최대치인 2로 오르면 분양주택 비중이 커지고 임대주택은 줄어든다. 가령 제3종 일반주거지역에 보정계수 2를 적용하면 허용용적률이 20%에서 40%로 늘어난다. 즉 분양주택 비중은 275%에서 285%로 늘고, 임대주택은 25%에서 15%로 줄어든다.

서울엔 현재 용적률이 높은 과밀 단지가 149곳(8만7000가구)이나 있는데, 앞으로 정비사업에서 기부채납과 임대주택 부담을 줄여줄 방침이다.

제1종 일반주거지역은 기존엔 필로티를 포함해 4층 이하로만 올릴 수 있었지만, 앞으로는 6층 이하로 높이 규제를 완화한다. 법적상한용적률도 최대 150%가 아닌 200%로 올려준다. 제2종 일반주거지역은 허용용적률을 기존 10%포인트가 아닌 20%포인트로 확대한다.

[이희수 기자]