땅값 낮을수록 용적률 인센티브 더 준다···재건축·재개발 사업성 개선 초점

서울시, 2030 도시·주거환경정비 기본계획 공개
용적률 최대 150%인 1종주거지 규제 완화 담아
3월 공개 재건축·재개발 사업성 강화 방안 구체화
'사업성 보정계수' 집값 낮을수록 높게 산정
'과밀 단지' 현황 용적률도 그대로 인정···9월 확정

[서울경제]

서울시가 정비사업 시 1종일반주거지역의 용적률·높이 규제를 완화하기로 한 것은 용도지역 상향 없이도 주거 환경을 개선할 수 있는 길을 열어주기 위해서다. 1종일반주거지역은 재개발을 진행할 때 2종 이상으로 용도지역을 상향해 추진하는 곳들이 많다. 문제는 산이나 구릉지 인근에 위치한 1종일반주거지역이다. 이런 곳들은 경관 및 자연 보호 문제로 용도지역 상향이 쉽지 않다. 일례로 대표적인 부촌 아파트인 용산구 ‘한남더힐’도 정문 쪽에 있는 동들은 2종일반주거지역이지만 매봉산과 연접한 후방 동들은 1종일반주거지역으로 지정돼 있다. 한남더힐같은 저층 고급 주거지를 짓지 않는 이상은 1종일반주거지역에서 사업성을 확보하기는 어려운 셈이다.

하지만 30일 공개된 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획(이하 기본계획)’이 확정되면 150%이던 1종일반주거지역의 최대 용적률이 200%로 올라 사업성이 개선될 것으로 보인다. 높이 규제도 필로티 포함 4층에서 필로티 포함 6층으로 완화된다. 단 수혜를 볼 것으로 예상되는 구릉지·산 인근 지역들은 고도지구나 경관지구 등 용도지구로 인한 높이 제한도 걸려 있을 수 있어 실제 사업성 개선 여부는 개별적으로 따져봐야 한다.

이번 기본계획은 1종일반주거지역 외에도 전반적인 재건축·재개발의 사업성을 강화하는 데 초점을 맞췄다. 특히 3월 재건축·재개발 사업성 강화 대책 발표 때 도입 방침을 밝힌 ‘사업성 보정계수’에 대한 내용이 구체화됐다. 사업성 보정계수는 특정 사업지의 용적률을 계산할 때 지가·단지·세대밀도를 고려해 ‘허용 용적률’을 많이 인정해주겠다는 개념이다. 재건축·재개발 시 용적률은 특정 의무를 이행할 때마다 기준→허용→상한→법적상한 용적률 순으로 높아지는데 허용용적률 이상의 용적률은 임대주택 공급, 기부채납 등을 통해서만 확보할 수 있다. 즉 허용용적률을 많이 받을수록 기부채납 의무가 줄어들어 사업성이 높아지게 된다.

시가 이번 기본계획에서 공개한 사업성 보정계수 기본 산식은 지가가 낮은 사업장일수록 허용 용적률을 많이 가져갈 수 있도록 한 것이 핵심이다. 시가 제시한 기본 산식은 ‘서울 평균 공시지가/해당 구역 평균 공시지가’다. 지가가 낮을수록 계수가 높게 산정되는 구조다. 이 때문에 시장에서는 집값이 낮은 단지일수록 수혜를 볼 것이라 보고 있다. ‘노·도·강(노원·도봉·강북구)’의 상계주공아파트 등이 꼽힌다.

계수의 최댓값은 2.0이다. 현재 허용용적률 인센티브는 최대 20%포인트인데 계수를 2로 적용받으면 최대 40%포인트까지 늘어난다. 시 관계자는 “재건축에 적용되는 산식은 지가 외에도 단지 면적과 단위면적당 세대수도 넣을 것이지만 가장 핵심은 지가”라며 “9월께 최종 산식을 확정할 것”이라고 밝혔다.

구체적인 현황(현재) 용적률 인정 방침도 이번 기본계획에 들어갔다. 앞서 3월 시는 2004년 종세분화 이전 건립돼 현재 용적률이 제도상의 허용 용적률을 초과하는 이른바 ‘과밀 단지(149개, 약 8만 7000가구)’들에 대해 현재 용적률을 인정해 주겠다고 밝힌 바 있다.

시는 기본계획을 통해 재건축을 할 때 기부채납이 없어도 현황 용적률을 인정해주기로 했다. 가령 3종일반주거지역의 경우 허용 용적률이 230%이고 이 이상은 기부채납을 통해 확보해야 했는데 현재 용적률이 이미 260%이라면 기부채납 없이도 최소 260%은 주겠다는 것이다. 구로 럭키(용적률 261%)·구로우방(293%), 동작 대방대림(272%) 등이 수혜를 입을 것으로 전망된다.

다만 시는 사업성 보정계수와 현황용적률 인정에 모두 해당되는 단지는 두 방안 중 용적률 상향에 유리한 한 가지 방법만 적용하도록 할 방침이다. 이밖에 2종일반주거지역의 허용 용적률 최대치를 10%포인트에서 20%포인트로 확대하고 준공업지역의 최대 용적률도 법적 상한인 400%까지 완화하기로 했다. 1단계 종상향 시 15%였던 공공기여 비율도 10%로 줄인다. 시는 이 같은 내용을 내달 13일까지 주민에 공개한 뒤 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 9월 최종 고시할 계획이다.

김태영 기자 youngkim@sedaily.com