분양주택·용적률 상향…서울시 재개발·재건축 활성화 정비

유창수 서울시 행정2부시장이 지난 3월27일 오전 서울시청 브리핑룸에서 서울시 ‘재개발·재건축 사업 지원방안’에 대해 설명하고 있다. 연합뉴스

서울시가 재개발·재건축을 활성화하기 위해 용적률을 높여 사업성을 개선하는 정비계획을 내놨다.

서울시는 30일 이런 내용을 담은 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’을 발표했다. ‘2030 기본계획’은 주거지역을 대상으로 주택정비형 재개발, 재건축, 주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 계획이다. 우선 지가가 낮은 지역의 재개발·재건축 사업성을 높이기 위해 ‘사업성 보정계수’를 도입했다. 사업성 보정계수는 서울시 평균 공시지가를 재개발·재건축이 들어가는 구역의 공시지가로 나눈 값이다. 서울시는 허용용적률(인센티브 용적률)을 산출할 때 이 보정계수를 최대 2까지 곱하기로 했다. 예를 들어 기준용적률 210%에 허용용적률 20%인 3종 지역에 사업성 보정계수를 최대(2)로 적용하면 허용용적률이 40%로 오른다. 이에 따라 분양 275%·임대 25%에서 분양 285%·임대 15%로 분양은 10%포인트 늘고, 임대는 10%포인트 줄어 사업성이 향상된다는 논리다.

사업성 보정계수 도입에 따른 분양가구 증가와 임대가구 감소. 서울시 제공.

허용용적률을 이미 초과해 건축돼 있어서 사업성이 떨어지는 곳은 ‘현황용적률(현재 건축물대장상 주택단지의 용적률)’을 인정한다. 예를 들어 재개발의 경우 1종 일반주거지역 내 조례용적률 150%를 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률(200%)까지 기준용적률로 인정한다. 현황용적률이 허용용적률보다 높은 재건축 과밀단지는 앞으로 현황용적률을 허용용적률로 인정한다. 서울시는 이번 재정비로 사업이 정체된 노후단지 149단지(8만7천 세대)가 사업추진에 탄력을 받게 될 것으로 기대하고 있다.

열악한 1, 2종 일반주거지역과 준공업지역의 용적률과 높이도 완화된다. ‘1종 일반주거지역’ 용적률이 최고 150%인데 200%로 상향되고, 높이는 필로티 포함 4층 이하였던 것을 6층 인하로 완화된다. ‘2종 일반주거지역’은 허용용적률이 기준용적률 대비 10%포인트 높았는데, 20%포인트로 확대된다. 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%까지 받을 수 있게 됐다.

아울러 1종→2종, 3종→준주거로 상향 시 15% 부담해야 했던 공공기여 비율은 10%로 낮췄다. 서울시는 다음 달 13일까지 이 기본계획에 대해 주민 공람을 진행하고, 서울시의회 의견을 들어 9월에 해당 내용을 최종 고시할 예정이다.

기민도 기자 key@hani.co.kr