서울시, 재개발·재건축 규제 완화…용적률 ↑·공공기여 부담 ↓

서울시가 재개발·재건축 활성화를 위한 규제 완화에 나섰다. 용적률을 확대하고 공공기여 부담을 줄여 사업성을 높이겠다는 방침이다.

서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’을 재정비한다고 30일 밝혔다.

시는 당초 보존 중심이었던 ‘2025 기본계획’을 전환해 정비사업 활성화를 통한 안정적 주택공급, 도시 매력을 높이기 위한 주거공간 대개조라는 두 가지 목표에 초점을 두고 이번 계획을 수립했다.

우선 사업성 보정계수를 새롭게 도입한다. 사업성 보정계수는 시 평균 공시지가를 재개발·재건축 구역 평균 공시지가로 나눈 값이다. 지가뿐 아니라 단지 규모·세대밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2.0까지 적용한다. 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘리는 것이다. 이렇게 되면 분양주택이 늘어나 사업성이 개선되는 효과를 볼 수 있다.

이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 현황용적률을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정해준다. 시에는 2004년 종 세분화 이전 적법하게 건립됐음에도, 관련 제도가 변경돼 과밀단지가 돼버려 사업이 정체된 노후단지가 149단지(8만7000세대) 있는 것으로 파악된다. 이번 기본계획 재정비로 해당 단지가 사업추진에 탄력을 받게 될 것으로 시는 기대한다.

1종 일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용한다. 상한 및 법적상한용적률은 기존 150%에서 200%까지 늘린다. 2종 일반주거지역은 허용용적률을 10%포인트에서 20%포인트로 확대한다. 기존에 3종 일반주거지역(250%)과 동일하게 적용해 왔던 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 받을 수 있다.

한 단계 종 상향 시 기존 15%였던 공공기여 비율은 10%로 동일하게 적용한다. 과도한 공공기여로 용도지역 상향 효과 등 사업추진 동력이 상쇄되지 않게 하기 위함이라고 시는 설명했다.

시는 보행중심 생활공간, 친환경 등을 위해 용적률 인센티브 항목도 기존 6개에서 12개로 늘렸다. 공공보행통로나 돌봄·고령서비스시설, 친환경 건축물, 안전성능(소방·피난) 개선, 도심항공교통 시설 등을 설치하면 용적률 인센티브를 준다.

시는 13일까지 이번 재정비안에 대한 주민공람을 진행하고 이후 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 오는 9월 최종 고시한다는 방침이다.

한병용 시 주택정책실장은 “정비여건이 대폭 개선돼 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대한다”며 “기본계획 재정비 이후에도 지속해서 제도를 손질하고 발굴해 시민의 주거 안정과 쾌적한 주거환경을 위해 노력하겠다”고 말했다.

구윤모 기자 iamkym@segye.com