서울 재개발·재건축 사업 용적률 인센티브 요건 6→12개 확대

지난 1월10일 서울 시내의 한 노후 아파트 앞에 재건축 사업을 축하하는 현수막이 붙어 있다. 조태형 기자

서울시가 재개발·재건축을 활성화하기 위해 정비사업 용적률 인센티브 요건을 6개에서 12개로 늘리기로 했다. 상대적으로 열악한 1·2종 일반주거지역 및 준공업지역의 용적률과 높이 제한 등도 완화한다.

서울시는 이런 내용을 담은 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경기본계획(기본계획)’을 재정비한다고 30일 밝혔다. 서울시가 정비사업의 방향성을 제시하는 기본계획을 대거 손본 것은 2015년 수립한 ‘2025 기본계획’을 수립한 지 9년만이다. 서울시는 10년 단위로 정비사업 관련 기본계획을 수립하고 있다.

이번 기본계획은 서울시가 지난 3월 발표한 ‘재개발·재건축 2대 사업지원 방안’을 구체화한 것이다. 당시 서울시는 노후 아파트 단지의 재개발·재건축 사업성을 높이기 위한 규제 완화책을 발표했다.

우선 정비사업 시 허용용적률 인센티브 항목이 6개에서 12개로 확대된다. 용적률은 건축물 총 연면적을 대지면적으로 나눈 값으로, 높을 수록 건물을 더 넓고 높게 지을 수 있다. 각 용도지역에 따라 기준용적률이 다르게 정해져 있는데, 허용용적률은 정해진 요건을 채울 때 인센티브가 추가된 용적률이다.

서울시는 공공보행통로·열린단지를 조성하는 경우, 저출생·고령화에 대응한 돌봄·고령서비스시설을 설치한 경우에도 허용용적률을 추가하기로 했다. 장애인 등을 위한 배리어프리 인증, 층간소음방지를 위한 바닥 충격음 성능 등급을 어느 정도로 받느냐에 따라서도 용적률을 더 받을 수 있게 했다. 친환경 건축물, 장수명주택 등을 조성할 때도 인센티브가 부여된다. 공동주택 안전성능이 개선되거나 저류지, 도심항공교통시설 등이 설치될 때도 인센티브를 받게 된다.

1종일반주거지역의 법적상한용적률은 150%에서 200%로 늘리기로 했다. 높이(층수) 상한도 ‘필로티 포함 시 4층 이하’에서 ‘필로티 포함 시 6층 이하’로 완화한다. 2종일반주거지역의 허용용적률 인센티브는 10%포인트에서 20%포인트로 늘리기로 했다.

지난 3월 발표됐던 ‘사업성 보정계수’ 도입도 계획에 포함됐다. 사업성 보정계수는 서울시 평균 공시지가를 재개발·재건축하려는 곳의 특정 구역(단지) 공시지가로 나눈 값으로 최대 2.0까지 적용한다. 계수를 허용용적률 인센티브 범위에 곱해 분양주택을 늘리고 사업성을 확대하기 위해 도입한 것이다. 재개발·재건축하려는 곳의 공시지가가 낮을수록 계수는 올라가게 된다.

용도지역이 1단계 올라갈수록 올라가는 공공기여 비율은 10%로 고정하기로 했다. 그간 1종일반주거지역에서 2종일반주거지역으로 상향할 때, 3종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향할 때 공공기여 비율은 15%였다.

기본계획은 이날부터 주민공람을 한 뒤 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 오는 9월 최종 고시를 목표로 삼았다.

한병용 서울시 주택정책실장은 “이번 기본계획 재정비를 통해 정비 여건이 대폭 개선돼 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통이 트일 것”이라며 “재정비 이후에도 지속적으로 제도를 손질, 발굴해 주거 환경과 쾌적한 주거환경을 만드는 데 노력하겠다”고 말했다.

윤승민 기자 mean@kyunghyang.com