[토크와이드] ③ 전세사기 피해를 막기 위해 필요한 대책은?
2년간 효력을 가지는 한시적인 전세 사기 특별법 유효기간이 1년 남짓 남은 상황에서 피해자들을 지원할 대책과 처벌 수위를 높이는 것 외에 현재의 전월세 방식이나 전세보증금 반환 보증제도에서 개선해야 될 부분은 없는지 살펴봅니다.
[김상호 사회자]
어쨌든 한쪽은 선구제 자꾸 얘기하니까 그건 조금 곤란하지 않느냐는 쪽에서도 무조건 안 하겠다는 얘기는 할 수 없는 상황이 벌어지고 있습니다. 실제로 많은 분들께서 힘들어하시고 세상을 등지기도 하는데, 한쪽에서는 빨리 방안을 만들자고 그러는데, 그 방안이 마음에 안 들면 다른 방안이라도 내놔야 하지 않습니까? 그래서 내놓은 게 정부가 선구제 후회수는 조금 곤란하다, 부정적이다. 그 대신 피해 주택을 LH를 통해서 공공임대주택으로 전환하겠다. 이렇게 이걸 다른 대안으로 제시하고 있는 것 같은데요. 변호사님 보시기에 이게 기존 대책과 차별성이 있는지, 아니면 실효성이 있는 얘기인지 어떻게 보십니까?
[박경찬 변호사]
기존 대책에서도 우선 매수 청구권을 LH공사가 양도받아서 행사를 해서 매입하는 방안이 있습니다. 그런데 지금 정부가 내놓는 공공임대주택도 그와 같은 선상에 있고요. 그렇다면 LH공사가 어떻게 피해 주택을 매입할 수 있느냐가 문제가 됩니다. 어떤 가격으로 할 것인가가 문제 되고요. 또 이 부분에 대해서는 정말 다가구 주택이 더욱 크게 문제 됩니다.
다가구 주택에서는 이해관계가 많습니다. 이해관계가 단순히 임대인, 근저당권자, 임차인 문제가 아니고 임차인들 사이에서도 이해관계가 복잡하기 때문에 그런 주택을 LH공사가 공공임대주택으로 매입할 수 있는지, 그 기준이 뭔지에 대해서도 살펴봐야 할 것 같고요. 그렇게 살펴보는 것이 사실은 선구제 후회수 방안에서 어떤 매입 채권에 대해서 평가를 하는 부분보다는 더 어렵지 않을까, 이게 제 생각입니다.
[김상호 사회자]
이 교수님, 이렇게 한 줄로 보면 깔끔해 보이거든요. 해결할 수 있겠네. 이런 생각이 드는데, 변호사님 말씀 들으면 내부로 들어가면 이게 더 얽혀서 힘들다. 왜냐하면 이해관계가 얽히고, 문제가 생긴 주택이 우리가 생각하는 그냥 아파트 한 채 깔끔하게 끝나는 일들이 아니고, 지금 특히 청년들이 얽혀 있는 문제는 더구나 복잡한 문제 아니겠습니까? 이쪽 부동산 전문가로 보시기에는 이 안을 어떻게 평가하십니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
저는 이렇게 생각합니다. 그러니까 그 피해 주택을 어쨌든 LH가 매입해서 임대주택으로 제공한다. 그리고 또 장기로, 저리로 제공하겠다는 건데, 사실은 이렇게 단순하게 생각하면 주거권은 보장이 된다고 볼 수 있지만 조금 더 깊이 들어가 보면 향후에 이 전세 사기 피해자들이 장기간 거주해야 할 거 아닙니까? 그러면 주거권 이동에 제약을 받을 거고, 또 살다 보면 주택에 대한 질적 욕구가 충족이 발생할 수밖에 없습니다. 그런데 그 충족이 아마 이루어지지 않을 겁니다. 또 향후에는 주택에 대한 매수 심리도 살아날 수 있는데, 그런 문제가 전혀 여기서 해결되지 않아요.
단순히 어쨌든 주거권 보장 이 부분에 방점이 맞춰져 있는데, 저는 LH가 이렇게 피해 주택을 매입해서 장기간 저리로 임대한다는 것은 주거권 측면에서 하나만 본 것이지, 사실은 거기에 거주하는 사람의 관점에서 본다면 실효성은 상대적으로 떨어진다고 판단하고 있습니다.
[김상호 사회자]
그러니까 이건 너무 제가 단순화시켜서 말씀드리는 건지 모르겠는데, 이 교수님 정리를 들어보면 그냥 ‘살려는 드릴게’네요. ‘살게는 해줄게. 그런데 평생 너 거기서 살아라. 이동할 권리라든지 팔거나 이렇게 할 수도 없고, 당장 살려는 줄게.’ 여기 대책을 벗어나지 않는다는 말씀인데, 그나마 있는 이 전세사기 특별법도 효력 기간이 2년간 유지되는 한시법입니다. 그래서 이미 유효기간이 1년 조금 더 남았는데, 이거 어떻게 해야 하죠? 변호사님 보시기에 어떤 방안이 더 필요하다고 보십니까?
[박경찬 변호사]
지금 특별법을 좀 더 피해자 구제에 실효성 있도록 개정하자는 게 일단은 초점이 맞춰진 것 같습니다. 그리고 이제 1년 조금 더 남았는데요. 그동안 임차 주택의 실태 파악이 제일 중요할 것 같습니다. 좀 파악을 해서 이게 시행을 한시적으로 할 것인지, 아니면 좀 더 시행 기간을 늘려야 하는지 필요성에 있어서 검토해야 할 필요가 있고요.
또 하나 지적할 부분이 개정안에 들어갔는데, 사실은 선구제 후회수, 또 임차보증금을 상향 조정하자, 5억으로 하자 이런 부분이 다 전세 사기 피해자라고 인정된 경우입니다. 1호부터 4호까지 모두 충족된 경우인데요. 그렇지 않은 분들이 또 많은 부분이 있습니다. 신탁 전세 사기 부분인데요. 이 부분에 대해서는 이번에 개정안에 들어가면서 경매를 유예할 수 있는, 연장을 할 수 있는 그런 방안도 들어가는 점을 말씀드리고 싶습니다.
[김상호 사회자]
지금 말씀 들어보면 계속 저는 답답한 게 지금 처방해야 한다고 하면서 아직 진단이 안 나왔어요. 그러니까 지금 얼마나 어디가 아프고 어디에다가 처방해야 하는지도 모르면서 지금 약 쓰겠다고 하고, 한쪽은 이 약 쓰자고 그러고 한쪽은 저 약 쓰자고 그러는데, 진단도 안 나왔다는데 이 교수님, 이 지적에 동의하십니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
사실 최근에 전세 사기 피해자들이 많이 속출하고, 또 이게 국가적으로도 전세 사기가 좀 이슈화되면서, 다른 관점에서 보면 공인중개사법 같은 걸 개정해서 공인중개사의 서비스를 개선하고, 또 임대인들의 각종 정보를 제공하는 의무를 강화해서 전세 세입자들의 권익이 조금 한층 강화된 것은 사실입니다. 또 한편으로, 사회적으로 보면 전세보증금을 활용이 아닌 보관의 시각으로 바라보는 임대인들의 어떤 마인드도 조금 바뀌어가고 있다는 건, 앞으로 그나마 이런 사고들로 인해서 전세 사기가 조금 줄어들 수 있는 여건은 지금 만들어져 가고 있다고 생각합니다.
다만, 지금 전세 사기 피해자들한테 직접적으로 실효성 있는 대책은 우리가 앞서 계속 언급한 것처럼 이 선구제 후지원 대책이 가장 실효성 있는 대책이라 판단이 되고요. 또 그게 원활하게 작동하기 위해서는, 추후에는 이런 피해자들이 더 양산되지 않기 위해서는 법의 맹점도 보완하고, 지원책도 실효성을 가져가면서, 앞서도 얘기했지만 이 주택 가격에 대한 정보의 비대칭성, 특히 거래 빈도가 낮은 주택일수록 시세 정보가 없어서 깡통주택 전세로 전환할 가능성이 아주 높습니다. 그래서 지자체별로 적정 가격에 대한 정보를 정기적으로 제공하는 이런 시스템을 구축하는 것도 사실은 또 다른 하나의 행정적인 측면에서 전세 사기 피해를 줄이는 하나의 중요한 방법이 될 수 있다고 생각합니다.
[김상호 사회자]
어쨌든 지금 의지를 보면 28일에 야권 단독으로 어쨌든 한번 밀어볼 가능성이 커 보입니다, 선구제 방안이. 선구제하고 후회수 하자. 이 개정안 내놓으면 야권 단독으로 처리하게 되면 계속 우리가 봐왔지만, 야권 단독으로 처리된 법안이 대통령으로 넘어가면 거부권이 또 행사될 가능성이 점쳐진다, 이런 얘기들도 있던데요. 설마 이런 법까지도 거부권을 행사하겠느냐. 이런 생각이 들지만, 또 행사할 가능성도 없지 않아 있어 보입니다. 전망 어떻게 하십니까?
[박경찬 변호사]
대통령께서 말씀하시기를 거부권을 여당의 협상력을 높이는 데 사용하겠다고 하셨어요. 이 특별법이 여야 합의가 아닌 야당 단독으로 처리될 가능성이 높고요. 그렇다 하더라도 저는 그래도 대통령께서 이 특별법이 필요한 이유, 그리고 피해자들의 어떤 고통에 대해서는 충분히 귀를 기울이시고 이 특별법에 대해서는 거부권을 행사 안 할 것이라고 믿습니다, 저는.
[김상호 사회자]
이 교수님도 믿으십니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
믿습니다.
[김상호 사회자]
그러면 믿기로 하죠. 믿음의 영역이라···
[박경찬 변호사]
믿어야 합니다.
[김상호 사회자]
왜 정책을 추진하는데 정책의 실효성에 의한 평가가 아니고 믿음의 체계가 되는지 모르겠지만 믿으시죠.
[박경찬 변호사]
왜냐하면 지금으로서는 저희가 대통령이 거부권을 행사 안 할 것이라고 믿는 방법 말고는 없습니다.
[김상호 사회자]
그런데 꼭 필요한 내용이라고 보시는군요. 전문가들께서 꼭 필요하다고 생각하시니 정책 추진하는 분들도 아마 이 지점에는 동의하시지 않을까 이런 생각이 듭니다.
시간이 다 돼서 끝으로 하나 짚어봐야 하는 게, 이 사기꾼들한테 사기를 당하게 되면 처벌 수위가 약하다. 그래서 처벌 수위를 올려서 경각심을 줘야 한다. 좋습니다. 올린다고 하더라도 이미 처벌을 아무리 징역형을 세게 때린다고 하더라도 내 전 재산을 가져가 버린 그 돈은 증발해 버리고 없습니다. 이렇게 되면 어떻게 회수할 방법도 없고 그냥 참 난감하기 이를 데가 없는데, 이 지점에 대해서 미리 국가가 개입을 해서 도움을 주거나 아니면 제가 말씀드린 것보다는 두 분께서 혹시 생각하고 계신 부분이 있으면 좀 이런 제안을 한번 해보고 싶습니다. 구체적으로 이런 부분이 부족하다, 추가해야 하는 부분이 있다면 말씀을 좀 주시죠. 변호사님 먼저 하시죠.
[박경찬 변호사]
아까 교수님께서도 잘 지적해 주셨는데요. 부동산 관련돼서 임차인에게 많은 정보를 준다. 작년에 법이 개정되면서 임대인이 임차 주택에 대한 정보를 제공하도록 하고 있고요. 동의해야 한다는 규정만 있고 처벌 규정은 없습니다마는 규정을 하고 있습니다.
그에 더해서 필요한 것이 소액 임차인의 최우선 변제금을 넘는 금액에 대해서 전세 계약을 체결하는 경우 보증 증권을 꼭 첨부하도록 하는 것은 어떨지 생각해봅니다. 그리고 확정일자 받을 때 확정일자 기간에 그걸 확인하고 확정일자를 부여하는 제도를 둔다면, 임대인 입장에서도 충분히 임대할 수 있는 부분이 있고, 임차인 입장에서도 임대인의 어떤 사정에 따라서 본인의 임차보증금을 반환받지 못하는 그런 경우를 막을 수 있기 때문에 보증 증권 제도를 많이 활용했으면 하는 게 제 바람입니다.
[김상호 사회자]
조금의 안전장치 하나를 더 확보하자. 이런 말씀인데 이 교수님은 어떤 제안을 하시겠습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
변호사님 생각에 전적으로 공감하고요. 그다음에 그런 법적인 부분에 더해서 저는 전공이 부동산 쪽이라서 그런지 몰라도 어쨌든 ‘가격’입니다. 매매 가격, 전세값, 전세가 비율. 이게 적정하냐를 전세 세입자들이 판단할 수 있는 행정적인 시스템이 구축해야 한다고 보이고요.
그래서 구분소유 형태가 가능한 빌라나 다세대 주택 같은 경우에는 시세 정보 그리고 구분소유가 불가능한 다가구 주택이나 분양이 되지 않아서 건축주가 임대인인 오피스텔 같은 경우에는 이 건물 전체에 대한 저당권 설정 정보라든지 나머지 임대인의 정보 또는 건축주의 정보와 같은 이런 세입자들의 확정일자 정보를 패키지로 볼 수 있는 것들이 좀 마련이 되면 이 전세가의 적정성, 이 부분을 전세 세입자들이 충분히 판단할 수 있다. 그런 것들이 조속히 조금 시스템이 구축되는 게 좀 절실하다. 마지막으로 이런 말씀을 꼭 좀 드리고 싶습니다.
[김상호 사회자]
마지막 말씀이셨습니다. 그러면 박 변호사님, 못다 한 말씀 있으면 1분 드리겠습니다.
[박경찬 변호사]
네, 알겠습니다. 전세 사기는 임차인이 임차보증금을 돌려받지 못하는 사건입니다. 못하는 일이고요. 그런데 저희가 지금 이렇게 토론하는 내용들이 보면 선구제 후회수를 하겠다는 거는 임차인들한테는 이 보증금이 거주지입니다. 주택이라는 뜻이죠. 그런데 그 주택을 정부에서 나서서 사기를 당하신 분들이나 아니면 보증금을 돌려받지 못하는 분들인데, 그 주택까지는 저희가 어떻게 보장을 못 해 드리더라도 아주 그분들이 잠시 등을 기댈 수 있는 작은 보금자리, 거주지를 마련해 주기 위한 것입니다. 이게 돈의 문제가 아닙니다. 저희가 우선 변제금이라는 것이 작은 거주지를 마련해 준다는 것으로 다가간다면 이 법안에 대해서는 여야 합의가 충분히 이루어질 것으로 보여집니다.
[김상호 사회자]
오늘 대구 민변에서 전세 사기 TF팀장을 맡고 계시는 박경찬 변호사, 이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수 두 분 모시고 쟁점이 되고 있는 전세사기 특별법 개정안에 대해서 오늘 좋은 말씀 들었습니다. 두 분 말씀 감사합니다.
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