서울시, 재개발·재건축 규제 확 푼다… 용적률 최대 400%

1종 주거지역 용적률 150%→200%
준공업지역은 400%까지 올려

서울시가 재개발·재건축을 활성화하기 위해 사업성을 개선하고 용적률을 높이는 등 규제를 대폭 완화하기로 했다.

서울시는 30일 이같은 내용이 담긴 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’을 공개했다. 이에 따르면 서울시는 용적률을 완화해 재개발·재건축의 사업성을 개선한다.

서울시청 전경./뉴스1

특히 1종 일반 주거지역은 최고 150%였던 용적률을 200%까지 상향한다. 높이 규제도 기존 필로티 포함 4층 이하였던 것을 6층 이하로 완화했다. 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%까지 받을 수 있게 됐다.

서울시는 각종 규제나 주민 반대로 재개발·재건축에 어려움을 겪었던 ‘개발 사각지대’에 대해서도 공공 지원을 확대하고 인센티브를 부여해 개발을 유도할 예정이다. 아울러 불필요한 토지 기부채납을 줄여 주택용지를 추가로 확보하는 등 공간을 효율적으로 활용해 사업성을 개선한다는 방침이다.

서울시는 다음 달 13일까지 기본계획에 대한 주민 공람을 실시한다. 이어 서울시의회 의견을 수렴, 오는 9월쯤 관련 내용을 최종 고시할 계획이다. 이번 계획은 구체적으로 주거지역을 대상으로 ▲주택정비형 재개발 ▲재건축 ▲주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 계획이다.

특히 지난 3월 내놓은 ‘재개발·재건축 사업지원’ 중 사업성 보정계수·현황용적률 인정에 대한 적용방안도 새롭게 담겼다. ‘사업성 보정계수’는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모·세대밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다.

시는 현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다. 이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황용적률’을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다.

다만 시는 사업성 보정계수와 현황용적률 인정 모두가 적용되는 단지의 경우, 허용용적률 산정 시 사업성을 개선해 주는 두 가지 방안 중 유리한 한 가지 방법만 적용할 수 있도록 할 방침이다. 공공기여 비율은 1단계 종상향 시 10%로 동일하게 적용토록 조정, 과도한 공공기여로 인해 용도지역 상향 효과 등 사업추진 동력이 상쇄되지 않게끔 하고, 임대주택 및 전략용도시설 도입 시 건축물 기부채납 계수를 1.0으로 완화해 준다.

정비사업을 통해 도시 매력을 극대화해 도시경쟁력을 끌어 올리는 동시에 공공성도 함께 확보하기 위해 다양한 인센티브 방안도 마련했다. 보행중심 생활공간(열린 공간), 세대 맞춤형 생활환경, 친환경·미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용 용적률 인센티브 항목을 기존 6가지에서 12가지로 대폭 확대했다.

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