"시세차익 무려 20억"…반포 '로또 청약'에 무주택자 '술렁'

래미안 원펜타스 내달 조합원 입주…7월 분양 전망
3년 전 택지비 반영으로 인근 전셋값 수준 분양 기대
"무주택자 경쟁 치열할 전망…가점 70점은 넘어야"

서울시 서초구 반포동에 들어서는 '래미안 원펜타스'. 사진=오세성 한경닷컴 기자

서울 서초구 반포동 '래미안 원펜타스' 조합원 입주가 내달로 다가왔다. 오는 7월에는 일반분양에 나설 것으로 예상되면서 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 20억원에 육박하는 시세차익이 기대되기 때문이다.

30일 정비업계에 따르면 서초구청은 내달 래미안 원펜타스 분양가심의위원회를 개최할 예정이다. 내달 분양가가 확정되면 일반분양은 7월 중으로 이뤄질 전망이다. 일반분양 물량은 전체 641가구 중 292가구에 달한다.

반포동의 한 개업중개사는 "이 동네에선 벌써 보이지 않는 눈치싸움이 시작됐다"며 "청약은 언제 하느냐, (청약통장) 가점이 얼마나 되면 당첨되겠느냐 등의 문의가 끊이질 않는다"고 토로했다.

지역 내에서 전세를 살던 무주택자들도 청약을 준비하고 있다. 전셋값 수준에서 내 집 마련이 가능하기 때문이다. 인근 '래미안원베일리' 전용 84㎡는 이달 20억원에 전세 계약을 맺었다. 바로 옆 단지인 '아크로리버파크'도 이달 17억원에 전용 84㎡ 세입자를 들였다.

 3년 전 택지비 적용된 분양가…주변 '전셋값 수준' 전망

반포동의 다른 개업중개사는 "몇 달 뒤 전세 만기가 다가오는 세입자에게 연장 여부를 물어보면 '좀 기다려달라'고 답하는 경우가 늘었다"며 "래미안 원펜타스가 후분양이라 당첨 후 곧바로 들어갈 수 있으니 이를 노리는 경우가 적지 않다"고 말했다.

래미안 원펜타스 단지 내 선큰가든 모습. 사진=삼성물산 건설부문

신반포15차를 재건축한 래미안 원펜타스는 지하 4층~지상 35층, 6개 동, 641가구 규모의 후분양 단지다. 조합원 입주는 내달 10일 시작된다. 입주가 약 열흘 앞으로 다가왔지만 292가구에 달하는 일반분양 물량은 아직 시장에 풀리지 않았다. 준공을 하고 조합원 입주까지 마친 뒤 분양 절차를 밟는 셈인데, 업계에서도 매우 이례적인 상황으로 보고 있다.

래미안 원펜타스는 2021년 택지 감정평가를 진행하는 등 당초 선분양으로 사업을 추진했다. 하지만 감정평가 이후 시공사와 갈등이 격화해 시공사를 교체했고, 법적 다툼에도 휘말리며 분양이 지연됐다.

택지 감정평가를 마친 상태에서 분양이 지연되자 시장의 관심이 쏠렸다. 강남 3구와 용산구 등 분양가 상한제 지역의 분양가는 택지비와 건축비 등을 합산해 책정하는데, 약 3년 사이 오른 땅값을 분양가에 반영하지 못하면서 시세보다 크게 저렴해질 것으로 예상됐기 때문이다.

래미안 원펜타스의 택지비는 3.3㎡당 4169만원 수준으로 인정받았다. 최근 서울 하이엔드 재건축의 건축비가 3.3㎡당 2000만원 수준인 점과 통상 일반분양가에서 택지비가 약 70%를 차지하는 점 등을 감안하면 래미안 원펜타스 분양가도 3.3㎡당 6000만원 초반에 그칠 것이라는 관측이 나온다. 지난 2월 인근에 분양한 '메이플자이' 3.3㎡당 6705만원보다 낮은 액수다.

 20억 로또인데 '국민 평형'도 215가구…"가점 70점은 되어야"

조합은 3.3㎡당 분양가로 7500만원을 제시하며 국토교통부와 서초구청에 택지 감정평가를 다시 해달라고 요청했지만 거절당했다. 현행 법령상 택지 감정평가는 한 번만 가능하다는 이유다. 올해 초 법제처 유권해석도 ‘택지가격 감정평가를 다시 신청할 수 없다’는 것이었다.

내달 조합원 입주가 예정된 래미안 원펜타스에서 막바지 공사가 이뤄지고 있다. 사진=오세성 한경닷컴 기자

조합의 이익이 줄어들면서 일반 분양자의 이익은 더 늘어났다. 분양가가 3.3㎡당 6000만원 초반으로 정해지면 전용 84㎡ 일반 분양가도 20억원 초반대로 책정되기 때문이다. 래미안 원펜타스 아크로리버파크 전용 84㎡ 최근 실거래가는 지난 18일의 39억원이다. 래미안 원베일리 전용 84㎡도 지난달 42억5000만원에 팔렸다. 일반 분양자는 20억원 내외의 시세차익을 얻을 수 있는 셈이다.

래미안 원펜타스를 둘러싼 수분양자들의 경쟁은 치열할 전망이다. 앞서 조합원이 취소한 전용 84㎡ 1가구를 19억5638만원에 일반분양한 래미안 원베일리의 경우 3만5076명이 경쟁을 벌인 끝에 84점짜리 만점 통장 보유자가 당첨됐다. 무주택 기간(최고 32점), 청약통장 가입 기간(최고 17점), 부양가족 수(최고 35점)에 따라 산정되는 청약 통장 가점을 모두 채운 것이다.

분양업계 관계자는 "3.3㎡당 분양가가 6700만원으로 책정돼 로또 소리를 들었던 '메이플자이' 경쟁률도 442대 1에 달했다"며 "분양가가 더 낮을 것으로 예상되고 선호도가 높은 전용 84㎡ 국민 평형 물량도 200가구를 넘는 만큼 많은 무주택자가 뛰어들 것으로 보인다. 당첨 가점도 70점대가 되지 않겠냐는 추측이 나온다"고 말했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com