“1~2억씩 다 올리네” 세입자들 부들부들…전세계약 4년차, 임대료 인상 쓰나미

임대차2법 4년차 영향
연말까지 서울 2만여건 만기
임차료 급등 불가피할 전망
일부 단지 2년전보다 하락도
국토부 “시장 영향은 제한적”

오는 7월이면 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행된 지 4년차가 도래하며 임대차 시장에 미치는 영향에 이목이 집중되고 있다. 일각에서는 집주인들이 4년간 올리지 못한 임대료를 한꺼번에 올려 전셋값이 급등할 수 있다는 우려도 나온다. 특히 4년 전 입주장 때 저렴한 전세로 들어가 한 차례 갱신권을 사용한 세입자는 보증금 추가 지급이 불가피할 전망이다.

29일 매일경제신문이 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과 오는 7월이면 2년 전 계약갱신청권을 사용한 서울아파트 전월세 계약 4781건의 만기가 돌아온다. 올해 말까지 범위를 넓히면 갱신권 사용 이후 만기가 돌아올 전월세 계약은 약 2만2000건이다.

계약갱신청구권은 임대차2법 중 하나로 전월세 계약 최초 2년 만기 시 2년을 추가 연장할 수 있는 권리를 뜻한다. 임대차2법의 나머지 하나는 전월세상한제다. 만약 세입자가 갱신권을 쓸 경우 집주인의 기존 임대료의 5%까지만 전셋값을 올릴 수 있도록 제한하는 것이다. 임대차2법은 문재인 정부 당시인 2020년 7월 국회를 통과해 오는 7월이면 4년차를 맞는다.

매일경제신문이 4년 전 입주한 뒤 한 차례 갱신권을 쓴 전세 계약을 분석한 결과 상당수 세입자는 임대료 인상이 불가피할 것으로 예상됐다.

대표적 단지가 서울 중랑구 사가정센트럴아이파크다. 2020년 7월 입주한 이 단지는 오는 7월에만 2년 전 갱신권을 사용한 전세 계약 25건 만기가 돌아온다. 2년 전 전용 84㎡ 기준 5억2500만~6억원에 전세 계약을 갱신했지만, 최근엔 7억~7억5000만원에 계약이 체결되고 있다. 갱신권을 쓴 세입자의 경우 현재 시세에 맞추려면 1억~2억원 가량 보증금을 높여줘야 하는 셈이다.

서울 서대문구 힐스테이트 신촌도 비슷하다. 2020년 8월 입주한 이 단지는 2년 전 6억3000만~7억6000만원에 전세 계약을 갱신했다. 하지만 현재는 8억2000만원~8억5000만원에 시세가 형성돼 1억~2억원 가량 보증금 추가 지급이 불가피할 것으로 보인다.

이처럼 입주장이 펼쳐질 땐 매물이 대거 공급돼 저렴하게 전세를 들어갈 기회다. 하지만 갱신 계약을 한 차례 사용한 후 전셋값이 급등해 보증금을 추가로 못내면 이사 가야할 수 있다. 특히 분양가 상한제 아파트의 경우 집주인의 실거주 의무가 3년간 유예돼 입주장 효과는 3년까지로 제한된다. 서울 강동구 해리티지 자이, 올림픽파크 포레온, 성북구 장위자이 래디언트 등이 여기에 해당된다.

한편 2년 전보다 전셋값이 떨어진 일부 단지도 있다. 목동신시가지14단지는 7월에 갱신권을 쓴 19건의 전세 계약이 만료된다. 2년 전 6억5000만원(전용 84㎡ 기준) 선에서 전세계약이 연장됐지만, 최근엔 5억4000만~6억2000만원에 계약되고 있다.

국토교통부는 2년 전 대비 단지마다 전셋값 흐름이 달라 임대차2법 4년차 영향이 크지는 않을 것으로 판단한다. 국토교통부 관계자는 “갱신 계약 만기 시점이 한꺼번에 돌아오지 않고 매달 분산돼 있어서 임대차법 4년차 영향은 제한적일 것”이라고 기대했다.

한편 국토부는 임대차2법 부작용이 큰 만큼 법 개정 전으로 임대차 제도를 복구하기 위한 입법 활동을 22대 국회에서 실시한다는 방침이다. 앞서 박상우 국토교통부 장관은 기자간담회에서 임대차 2법과 관련해 “전셋값 4년치를 한꺼번에 올린다든지, 신규 전세 매물이 나오지 않는 등 문제가 있다”며 “(법 개정 전으로) 원상복구 하기 위한 입법활동을 할 의향이 있다”고 말했다.