강남 재건축 상징 `은마`, 공매시장 등장…낙찰 여부 관심

높은 시세에 1회 이상 유찰 예상
실거주 면제에 바로 낙찰 될수도

서울 강남구 대치동 은마아파트 단지의 모습. 연합뉴스

1970년대 지어진 강남 개발 1세대 아파트로 '재건축 대장주'로도 손꼽히는 서울 대치동 은마아파트 한 채가 공매 시장에 나왔다. 최저입찰가는 시세보다 조금 높지만 시장의 관심은 크다. 지난해 27년 만에 재건축조합이 설립된 것과 공매 적용시 토지거래허가제에서도 자유롭다는 점에서 낙찰 여부가 향후 재건축 아파트 시장의 '가늠자'가 될 수 있을 것으로 보인다.

29일 한국자산관리공사(캠코) 공매포털 온비드에 따르면, 은마아파트 전용면적 84㎡(34평형)에 대한 공매가 다음달 10일 실시된다. 10일부터 12일까지 인터넷으로 입찰받는다. 해당 물건은 집주인이 세금을 장기 체납해 세무서가 압류한 물건이다. 공매 대행 의뢰 기관은 삼성세무서였다.

14층 건물 중 12층 물건으로, 감정가는 27억7000만원이다. 입찰은 감정가액 100%로 진행된다.

다만 이는 최근 거래가보다는 다소 높은 가격이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 은마아파트 전용면적 84㎡는 올 들어 24억원 중반대에서 25억원 후반대 수준으로 4차례 거래됐다. 직전월 같은 평형의 1층 물건은 24억5000만원, 9층은 25억9000만원에 거래된 점을 감안하면 시세보다 약 2억원이 비싸다. 지난해 10월과 11월에는 27억8000만~28억원 수준에 거래된 바 있다.

때문에 시장에서는 해당 물건이 1회 이상 유찰될 것이라는 관측이다. 캠코에 매각을 의뢰한 압류재산은 시세와 비슷한 감정평가액으로 입찰에 들어가지만 1회 유찰마다 입찰가는 10%씩 낮아진다. 유찰이 반복될 경우 최초 매각 예정가격의 25%에 낙찰을 받을 수 있다.

1회 유찰 이후 입찰가는 시세 수준인 25억원대로 낮아지기 때문에 2회차에서 바로 낙찰될 가능성이 있다. 한 시중은행 부동산금융업무 담당자는 "지금 재건축 시장이 어렵다고는 하지만 최상급 입지인 은마 등에 대한 수요는 넘친다. 단기적으로는 어렵겠지만 재건축이 진행만 된다면 바로 대장주가 될 것이라 시세 수준에서 낙찰될 가능성이 높다"고 전했다.

시세보다 비싸지만, 실거주 의무는 면제된다는 점에서 한 번 만에 낙찰될 가능성도 있다. 강남구 대치동은 토지거래허가구역으로 지정돼있지만, 경·공매로 낙찰받은 경우 실거주 의무가 적용되지 않는다. 낙찰을 받고 바로 임대를 줄 수가 있는 것이다.

하지만 공매는 경매와 달리 '인도명령 제도'가 적용되지 않아 소유자가 점유하고 있거나 세입자가 있으면 명도 소송을 진행해야 할 수도 있다. 또 재건축 조합원 지위 양도가 가능한 지도 꼼꼼히 따져보는 것이 좋다. 원칙적으로 투기과열지구 내 재건축은 조합 설립 이후 조합원 지위 양도가 불가능하지만, 공공·금융기관에 채무불이행에 따른 경매·공매 등은 조합원 지위 양도가 가능하도록 예외 규정을 뒀다.또한 체납세금 납부 등의 사유로 입찰 전에 해당 물건 공매가 취소될 수 있어 입찰 전 공부 열람, 현장 조사 등을 통해 물건을 확인하고 입찰에 참여하는 것이 좋다.

은마아파트는 1979년 28개동 4424가구 대단지 아파트로 준공됐다.1996년 이후 재건축을 추진했지만 '가다서다'를 반복하고 있다. 지난해 재건축이 추진된 지 27년 만에 세운 첫 번째 조합장이 비대위 격인 은마소유자협의회(은소협)와의 갈등과 부정 선거 의혹으로 조합장 직무가 정지됐고, 최 조합장이 이의신청을 제기하며 법정 공방을 이어가고 있다. 올해 1월 강남구청에 제출 예정이던 49층 정비계획 변경안도 무산됐고 준비 중이던 건축심의도 중단되는 등 사업 지연이 불가피할 것으로 전망된다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr