[토크와이드] ② 전세사기 특별법 '선구제 후회수' 의미와 쟁점은?
'선구제 후회수' 방안은 전세 사기 피해자들을 정부가 먼저 돕고 구상권을 청구하거나 전세 사기 주택을 경, 공매 하는 방식 등을 통해 비용을 회수하는 것인데요. 의미와 쟁점을 짚어봅니다.
[김상호 사회자]
그러면 지금 있는 특별법으로서는 구체적인 피해 구제가 힘든 상황이기 때문에 개정이 필요하다. 이런 얘기들이 계속 제기되니까 어쨌든 또 한 번 국회에서 심상치 않은 대결이 한 번 벌어질 것 같다는 느낌이 듭니다.
그 내용이 뭐냐 하면 개정안을 둘러싸고요. 핵심적인 내용이 제시된 게 ‘선구제’, 먼저 구제하고 필요한 들어간 자금이나 투입됐던 비용은 ‘후회수’ 하겠다. ‘선구제 후회수’가 쟁점으로 나와 있는데요. 더불어민주당 주도에서 개정안에 대해 선구제. 급하니까 먼저 구제하고 들어간 투입 자금은 후회수 하겠다. 이렇게 얼핏 직관적으로 이해는 됩니다만, 이 교수님 이게 무슨 얘기입니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
앵커님 말씀하신 것처럼 사실 ‘선구제 후회수’라는 것은 어찌 보면 결과론적으로 이때까지 전세 사기 피해자들한테 제시했던 지원안들이 대부분 간접적인 지원책이었습니다. 그런데 방금 언급하신 것처럼 선구제 후회수 방안은 아주 직접적인 지원 방안이 될 수 있고요.
그래서 또 구체적으로 보면 주택도시보증공사 등이 전세 사기 피해 주택의 전세보증금 반환 채권을 먼저 사들여서 피해 임차인을 우선 구제해 주고 난 후에 매입한 피해 주택을 추후 매각해서 투입 비용을 해소하는 그러한 방식을 지금 ‘선구제 후회수’ 방식이다. 이렇게 이야기하고 있습니다.
[김상호 사회자]
선구제 말이 나오는 이유는 그만큼 급박하다는 얘기인데, 박경찬 변호사께서는 대책 TF까지 하시니까 당연히 이쪽은 구제가 정말 절실하고, 법의 안정성 이런 얘기할 때가 아니다. 지금 사람들이 스스로 세상을 등지고 있는 이 상황에서 지금 특별법이 뭐냐 이래서 좀 바꾸자는 쪽이실 것 같아요, 당연히. 변호사님 보시기에 지금 나오고 있는 선구제 이 방안은 어떻게 보십니까?
[박경찬 변호사]
지금까지 나온 구제책을 보면 간접적이고요. 그리고 우선매수권이 임차인이 행사할 수 있는 주거권을 보장하기 위한 가장 강력한 권리임에도 불구하고 일단 매수 자금이 필요합니다. 그리고 이 경우에는 다가구 주택에는 적용되기가 아주 어렵습니다. 사실은 불가능에 가깝고요. 그렇기 때문에 임차인을 보호하기는 힘들다는 점이 있습니다.
그리고 지금 선구제 후회수라고 이야기를 하지만 그걸 약간 뜯어보면 선구제를 한다고 해서 모든 분에 대해서 일방적으로 하겠다는 것도 아니고요. 원하시는 분입니다. 그런데 원하시는 분들을 설정한 이유가 뭐냐 하면 선구제 할 수 있는 범위인데요. 그 범위에 대해서는 지금 안타깝지만 이제 5월 초에 있었던 피해자와 같이 최우선 변제금조차 받지 못하는 분들을 대상으로 하는 것이고 그 기준점도 최우선 변제금을 하한으로 해서 지급하겠다는 것이고, 그리고 매입하는 임차보증금 반환 채권에 대해서도 평가를 해서 하겠다는 것입니다. 그 평가에 대해서는 임차인이 판단을 해보고 본인이 받아들이겠다고 하면 그거를 주택도시공사에다가 팔게 되는 형식인데요.
그렇기 때문에 이런 부분에 대해서는 피해자들에게 자그마한 거주지 이게 임차인들, 집을 자가로 있으신 분들하고 임차인들하고 다른 부분이 임차인들한테는 임대차 보증금이 주택과 동일합니다. 그렇기 때문에 최우선 변제금을 지급한다는 거는 아주 작은 어떤 주거지를 마련해 준다는 의미가 있습니다. 그렇기 때문에 선구제 후회수가 꼭 필요하다는 게 저희 입장입니다.
[김상호 사회자]
이게 돈을 지원하겠다는 의미보다는 당장 살 집을 마련해 주는 구체적인 방법이다.
[박경찬 변호사]
거주지를 마련해 주는.
[김상호 사회자]
이 교수님 보시기에는 필요성이 있다고 보십니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
예, 저도 변호사님 생각에 적극 공감하는 입장입니다. 또 지금까지 앞서도 말씀드렸지만, 정부가 내놓은 여러 지원책 중에서는 가장 실효성이 있다. 저는 그렇게 생각합니다.
다만 전세 사기 피해 규모와 회수율에 관한 정확한 추정 또 그에 따른 적정 예산 편성 규모, 그리고 자금을 회수하는 이런 방법론 등에 대한 생산적인 수기 과정을 조금 더 거쳐서 이런 게 좀 진행이 되면 좀 좋지 않을까 이런 생각을 좀 가지고 있습니다.
[김상호 사회자]
방향 자체는 맞지만 지금 구체적으로 진행하는 데 있어서 준비되고 있는 내용들은 부족해 보인다.
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
네, 그렇습니다.
[김상호 사회자]
그런데 이 부분에 대해서 또 문제 제기를 정부 여당에서 하는 게 처음 특별법 만들 때도 지적됐던 내용으로 제가 기억합니다. 설명을 좀 부탁드리는 게 변호사님이시니까요. 법적으로 모호하다. 그다음에 다른 사기 피해와 형평성에 문제가 있다. 이런 게 지난번에도 제기됐던 문제고 지금 또 나오는 얘기거든요. 구체적으로 어떤 내용이 법적으로 모호하고 왜 형평성 문제 제기가 나오는 건가요?
[박경찬 변호사]
법적으로 모호하다고 주장하시는 분들은 모호하다기보다는 선구제를 한다는 게 다른 사기 범행의 피해자들과의 형평성 문제가 맞지 않다는 것을 강조하기 위해 모호하다고 이야기하시는 거고요. 모호하다고 붙여서 말씀하시는 주요 근거가 이 법이 작년 6월에 제정이 됐는데 또다시 1년도 되지 않아서 새롭게 개정한다는 것은 법적 안정성에 문제가 있다, 이렇게 주장합니다.
하지만 이 법을 만든 것은 피해자들을 구제하기 위해서 만든 법이기 때문에 그 구제가 더 필요하다고 하면 바로바로 개정해야겠죠, 발 빠르게. 그리고 모호하다는 부분에 대해서도 국회에서는 일정 부분의 기준만 설정하면 됩니다, 사실. 그걸 시행하고 구체적으로 피해자들을 구제하는 것은 정부의 몫이고요. 정부가 이런 일을 하도록 근거 법안을 만드는 게 국회지, 그걸 가지고 일일이 따지고 어떻게 할지 구체적으로 배분하는 것에 대해서는 정부가 부담해야 하는 것 같습니다.
[김상호 사회자]
이 전세 사기꾼들이 하는 걸 보면요. 지금 기존에 나와 있는 법의 빈 구멍을 너무나 잘 알기 때문에···
[박경찬 변호사]
맞습니다.
[김상호 사회자]
특별법이 사실은 그 뒤치다꺼리 하는 것 같은 느낌이 들기도 하는데요. 그런데 이 와중에 주무 부처인 국토교통부 박상우 장관 발언 잠깐 보셨습니다만, 다시 한번 제가 그분의 말을 그대로 옮겨보겠습니다. 실소가 나는데요. 이 주무 부처 장관이 맞나 싶을 정도로 "예전에는 전세를 얻는 젊은 분들이 경험이 없다 보니 덜렁덜렁 계약했던 부분이 있지 않을까 싶다." 요즘 젊은 세대가 어떤 세대인지 정말 모르시는 것 같고요. 덜렁덜렁 계약하다니요. 자기 전 재산인데요. 덜렁덜렁 전세 계약한 사람들이 세상을 등지겠습니까?
그런데 이런 말을 주무 부처 장관이 한다는 건 정말. 아까 제가 걱정되는 이유가 이겁니다. 법 만들어도 실제로 집행을 여기서 한단 말이죠. 그런데 이 주무 부처 장관 인식이 이러면 문제의 심각성을 인지하고 집행을 할 수 있을까? 이런 생각이 들어서 그런데요. 지금 일단 짚어볼 게 전세 사기가 지금 특정 연령대만 나타나는 건 아니죠?
[박경찬 변호사]
네, 그렇습니다.
[김상호 사회자]
젊은 세대가 많고 특별히 눈에 띈 거지 젊은 세대에만 발생하는 일도 아니고 그다음에 또 하나 문제가 뭐냐 하면 제가 앞서 조금 전에 말씀드렸습니다만 사기꾼들이 현재 법망의 빈 구멍을 너무 잘 알기 때문에 세입자가 나름 철저하게 대비한다고 피해 나갈 수 있는 문제도 아닌 일들이 계속 벌어지고 있지 않습니까? 이 문제는 어떻게 보시는지요?
[박경찬 변호사]
네, 이게 좀 의아해할 겁니다, 한편으로는. 또 이제 젊은 층들, 청년들이 어떻게 뭐 반전세도 아니고 월세도 아니고 어떻게 전세를 그 큰돈을 주고 들어갔을까 하는 부분이 좀 이해가 안 될 수는 있습니다. 하지만 방금 말씀하신 것처럼 요즘 청년들이 참 이렇게 경제적으로 많이 벌이하고 또 본인들이 자립하는 경우가 많습니다. 그런데 이분들 입장에서는 전세자금 대출을 이용하게 되면 당장 매월 납부해야 하는 월세보다 적은 돈을 가지고 생활비를 가지고 생활할 수 있습니다. 그래서 정부의 주택 지원책에 따라서 전세자금 대출을 받아서 이분들이 전세로 다 들어간 겁니다. 그런데 이제 이 부분에 대해서 사기를 당하는 거죠.
그런데 아까 말씀하신 것처럼 전세 사기의 특정 연령대는 없습니다. 전체적으로 분포되어 있는데 다만 젊은이들이 많이 보이는 것은 전세자금 대출이 있었기 때문에 이 젊은이들이 많은 전세자금 대출을 받아서 전세로 들어가고, 이런 젊은 사람들이 이런 문제를 호소하기 때문에 많이 불거지는 것이지 젊은이들이 경험이 없어서 전세로 들어가고 전세 계약을 조금 안일하게 체결했다는 것은 좀 잘못된 시각입니다. 이런 시각으로 바라본다면 이런 피해 발생에 대해서 해결할 수 있는 어떤 방법을 찾거나 아니면 의지가 있는지에 대해서도 많은 의문이 듭니다.
[김상호 사회자]
이 교수님께도 여쭤보고 싶은 게, 이 교수님이 전문가시잖아요? 부동산 전문가신데, 교수님은 전문가신데도 지금 이 현상들을 보면 주의한다고 피해 갈 수 있는 것처럼 보이십니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
사실 어려운 부분이 있습니다. 지금 변호사님은 법적인 관점에서 일단은 맹점을 그들이 파고들었다고 보시는데, 그것도 분명히 하나가 맞고요.
또 다른 하나는 ‘가격에 대한 정보의 비대칭성’ 때문입니다. 결국 전세값이 적정하다, 아니다를 판단해야 하는데, 지금 전세 사기 피해가 많이 일어나는 주택에 해당하는 빌라라든지 다가구라든지 또는 통으로 전부 다 분양이 안 된 오피스텔 같은 경우에는 시세 형성이 깜깜이입니다. 그러면 이게 매매가가 얼마인지 모르는 상황에서 전세가를 판단하기가 어렵다는 맹점이 있는 겁니다. 그러니까 아무리 요즘 MZ세대들이 법을 잘 찾아본다고 하지만, 시세 정보가 없으면 깜깜이가 되면 이건 그대로 노출될 수밖에 없습니다. 그래서 법에 대한 맹점 부분 더하기 이런 시세, 가격 정보에 대한 시스템을 추후에 보완을 꼭 해야 한다. 이 부분은 저는 아주 중요한 사안이라고 생각합니다.
그리고 지금 사실 이런 저금리 동향, 또 이런 부동산 정책, 또 더 나아가서 정보의 비대칭성이 존재하는 이런 수없이 다이나믹한 부동산 시장 존재 안에서 전세 사기 피해자들이 전세 계약을 체결하는데, 앞서 말씀드린 것처럼 전세 대출을 받기가 쉽고요. 그리고 거기는 전세금만 확정이 되면 쉽게 할 수 있고, 또 월세보다도 부담이 적기 때문에 많이 하는 건데, 그렇다 하더라도 제가 자료를 한번 찾아보니까 앞서 발언하신 그 장관님처럼 인구통계학적 특성에 따라 좌우되는 건 아니더라고요. 보니까 전체 사기 피해자의 약 70% 정도는 40대 이하지만, 50대, 60대, 70대 다양하게 있는 걸로 봤습니다. 그래서 이건 인구통계학적 특성에 한정해서 얘기하는 것은 저는 부적절한 발언이다. 이런 말씀을 꼭 드리고 싶습니다.
[김상호 사회자]
나이에 상관없이요. 제가 계속 말씀드리지만 돈이 있는데 전세 계약을 누가 하겠습니까? 그것도 이렇게 힘들게 은행에서 대출받아서 갈 곳 없어지는 이런 상황을 만들지 않을 텐데, 누구라도 자기가 갖고 있는 전 재산을 계약할 때 덜렁덜렁하는 사람이 어디 있겠습니까? 정말 이게 혹시나 하는 생각이 다 있었을 텐데도 사기꾼들한테 당한 거죠.
모든 정책 집행하는 데 돈 많이 들죠. 돈 드는데 우리가 요구하고 있는 것은 얼마나 시급한 일인가, 그 돈을 집행하는 데 그만한 가치가 있는가를 고민해야 하는데, 안타까운 것은 세상을 등지고 있는 분들이 나오는 와중에도 ‘돈 많이 든다’예요. 국토교통부는 당장 돈 3조, 4조 얘기합니다. 시민단체에서는 선구제하는데 그렇게 안 든다. 급한 불 끄는 데는 5,000억이면 충분하다. 그래서 해볼 만한 일이다. 이렇게 얘기하는데, 실제로 예산이 드는 문제에서는 비용이 얼마나 들까, 투입하는 재정이 얼마나 드는가 하는 건 집행하는 데 있어서 중요한 요소가 아니겠습니까? 이 교수님 보시기에는 어느 쪽 말이 설득력 있어 보이십니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
지금 정부와 시민단체에서 각자 집계한 피해자 수라든지, 또는 자력으로 보증금 회수가 가능한 전세 세입자 수, 그다음에 전세 사기 피해 추정에 큰 차이를 보입니다. 이게 사실 제시된 수와 피해 금액의 어떤 근거 자료가 충분치 않기 때문에, 사실 당장 현시점에서 회수율 또한 정확한 추계가 어렵기 때문에 누가 누구의 주장이 옳다. 이렇게 판단할 수가 사실 없습니다, 솔직히. 근거 자료가 있어야 근거를 파고들어서 얘기할 텐데, 그렇지 않습니까.
그런데 다만 저는 이런 금액을 떠나서 이 사안의 시급성, 그리고 이 사회안전망 또는 법의 미비 이런 부분으로 충분히 공감대를 얻을 수 있다, 이런 생각이 들어요. 그리고 다만 당분간은 이게 부동산 경기가 상승 국면으로 전환될 가능성은 조금 낮습니다, 솔직히. 그래서 채권 회수율이 상대적으로 낮을 가능성이 농후하기 때문에, 아마도 이 재원은 조금 더 기존보다는 좀 넉넉하게 확보하는 것이 좀 좋지 않을까, 그게 또 실효성을 늘리는 하나의 방법이 되지 않을까 생각합니다.
[김상호 사회자]
변호사님, 혹시 3, 4조 원 재원 추계한 근거 혹시 아시나요?
[박경찬 변호사]
저도 한번 찾아봤습니다. 이게 어디서 나왔을까. 그래도 국토부에서 이렇게 말씀하시니까 찾아봤습니다만, 무슨 기사나 이런 걸 봤을 때 국토부에서 말씀하시는 것이 지금까지 전세 사기 피해자로 인정된 분이 1만 5,000명 정도 됩니다. 그리고 시행한 지가 작년 7월이니까 채 1년이 안 됐죠. 그래서 국토부에서 예상하는 게 한 3만 명 정도를 예상하고 있습니다. 그렇다고 하면 여기서 국토부에서 이야기하는 3조, 4조, 5조가 든다. 이런 거를 단순히 나누게 되면 각 피해자 가구에 5,000만 원씩 하면 1조 5,000억이 되겠죠. 그리고 만일 1억 4,000만 원씩 드린다. 그러면 4조 2,000억이 든다. 이렇게 이야기합니다.
그런데 여기서 좀 맹점이 하나 있습니다. 특별법을 개정하자고 하면 선구제 후회수를 주장하는 쪽에서는 선구제의 범위를 어떻게 하냐면 최우선 변제금에 대해서 일단은 지급하는 것으로 하자. 그리고 그 외 부분에 대해서는 채권을 평가하자는 거기 때문에, 그렇다 그러면 일단 기준이 돼야 할 부분은 최우선 변제금을 기준으로 해야 합니다. 최우선 변제금, 대구 같은 경우는 2,800만 원입니다. 피해자들한테 지급하는 돈이. 그렇게 계산하게 되면 이게 정말로 국토부가 이야기하는 것처럼 1조가 든다, 또는 5조가 든다는 그 숫자를 진짜 우리가 믿을 수 있는지.
또 한편으로는 국토부에서 임차 주택에 대한 이런 전세 사기의 피해에 대해서 실태 파악을 제대로 하고 있는지가 좀 의문이 듭니다. 정부에서 해야 할 일이 지금 1년 동안 해야 할 일이 그거였거든요. 실태 파악인데 실태 파악을 아직 못 하고 있다고 스스로 말을 하고 있어요. 이런 것들이 정말로 피해자들을 구제하려는 의지가 있는지가 문제고요. 그런 점에서 제 입장에서는 이번 개정법에서 최소한 최우선 변제금에 대해서는 지급할 수 있도록, 선지급할 수 있도록 하는 법안이 통과되어서 최소한 국토부가 이 부분에 대해서 진지하게 그 지급 방안이나 기준에 대해서 검토하는 계기가 되었으면 하는 바람이 있습니다.
[김상호 사회자]
그러면 이거 한번 여쭤보겠습니다. 변호사님 말씀을 듣는 와중에 어떤 생각이 드는가 하면요. 지금 법으로도 국토부가 의지만 있었으면 충분히 여러 방안을 시행할 수 있었는데 의지가 없었다는 겁니까? 그래서 법으로 시행할 수 있도록 오히려 더 구체화하겠다는 겁니까. 아니면 법적인 어떤 근거 조항이 없어서 국토부가 하고 싶어도 못 했다는 겁니까.
[박경찬 변호사]
국토부의 입장은 방금 말씀했습니다만, 국토부 장관의 발언들, 그리고 국토부에서 선구제 후회수 방안에 대한 재원 마련에서 어느 정도 재원이 든다고 하는 근거, 내용들을 보면, 국토부에서 기본적인 임차 주택에 대한 실태 파악을 하고 있는지가 의문이 들고요. 이번 개정안이 필요한 것은 국토부가 사실 선구제 후회수는 지금 법안에서는 할 수가 없습니다. 그러나 국회에서 이런 피해자 구제에 대한 방향성을 제시하는 거고요. 그 방향성을 제시하면서 최소한의 구제 방안이 뭐냐는 최우선 변제금이라는 기준을 설정했고요. 그 이상에 대해서 어떤 구제를 하는 부분에 대해서는 국토부의 몫이라는 게 제 의견입니다.
[김상호 사회자]
이 교수님, 피해자 구제 지원 재원, 여러 가지 어디서 이 재원을 만들 거냐 이런 얘기 있지 않습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
네, 맞습니다.
[김상호 사회자]
채권 매입해서 재원 만드는데, 이걸 주택도시보증공사(HUG)에서 관리하는 주택도시기금에서 조달해서 하자 이런 얘기도 있는데, 그런데 또 주택도시기금은 그 나름의 목적으로 만들어진 기금 아니겠습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
네, 맞습니다.
[김상호 사회자]
그래서 모든 기금은 기금 원래 조성 목적에 부합하지 않으면 함부로 뺏을 수 없는 돈인데요. 교수님 보시기에 이 주장은 어떻게 보십니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
제가 안 그래도 이 부분이 자꾸 불거져서 한번 찾아봤는데, 주택도시기금은 기본적으로 입주자 저축으로 조성된 자금이나 국민주택 채권 발행으로 조성된 자금을 재원으로 조성합니다. 그런데 이 같은 주택도시기금은 주택 도시기금법에서 용도라든지 운용, 관리 등에 대한 규정을 하고 있는데, 해당 법을 들여다보니까 주택도시보증공사의 특별회계 등에 관한 출자라든지 출연 또는 융자가 가능한 내용이 충분히 담겨 있더라고요. 그래서 제가 판단할 때는 전세 사기 피해자 구제 재원으로 사용하는 데 큰 문제가 없을 것으로 판단하고 있습니다.
[김상호 사회자]
현실 가능성이 있다고 보십니까? 변호사님.
[박경찬 변호사]
네, 충분히 가능성이 있고요.
[김상호 사회자]
마음만 먹으면요?
[박경찬 변호사]
네, 마음만 먹으면 되고요. 그래서 이번 개정안이 국토부가 그런 마음을 먹을 수 있도록 하는 충분한 계기가 될 수 있다고 생각합니다.
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