쿠팡 풀필먼트 보유 '코람코라이프인프라리츠', 신용등급 '안정적'

주유소·코리빙하우스 등 사업기반 우수
장기간 임대차계약 신용등급 상향 요인

나이스신용평가는 코람코라이프인프라리츠의 신용등급을 'A-/Stable'로 신규 평가했다. 이번 신용등급 평가는 지난달 17일 확정됐던 회사 미공시등급의 공시 전환 요청으로 인해 이뤄졌다. 사진은코람코라이프인프라리츠(REITs·부동산투자회사)가 보유했다가 올 초 매각에 나선 경기 시흥 '군자셀프 주유소' 전경. /사진 제공=부동산플래닛

코람코라이프인프라리츠(REITs·부동산투자회사)가 주유소 관련 자산에서 코리빙, 코어오피스 등 신사업 투자 비중을 늘리며 자산을 빠르게 다각화하고 있다. 리츠의 특성상 재무구조 개선 여력은 제한됐지만 '토지플랫폼' 모델을 표방하며 보유 자산 가치상승을 기반으로 재무안정성은 양호한 수준을 유지할 전망이다.

29일 나이스신용평가는 코람코라이프인프라리츠의 신용등급을 'A-/Stable'로 신규 평가했다고 밝혔다.

코람코라이프인프라리츠는 전국 160여개 현대오일뱅크 직영주유소와 삼성·LG전자 등의 대형 가전매장, 쿠팡 풀필먼트와 라스트마일 물류센터, 맥도널드·폴바셋 등 대형 F&B 브랜드의 드라이브스루(DT점) 매장 등을 보유한 코람코자산신탁의 대표 상장 리츠다.

2019년 12월 설립된 위탁관리리츠로 2020년 8월 한국거래소에 상장됐다. 부동산 취득과 임대사업을 위한 특수목적법인으로서 자산관리를 수행하는 코람코자산신탁이 투자 검토, 집행 등 일체의 절차를 수행한다.

주유소 163개소와 물류센터 2개소를 직접 소유했다. 이에 따른 수익을 강남업무지구(GBD) 오피스에 재간접 투자한다. 주유소는 현대오일뱅크가, 부지 내 자동차정비소의 경우 SK네트웍스와 책임임대차 계약을 맺고 있다. 교통이 편리하고 유동인구가 많은 곳에 위치해 향후 토지 활용가치가 높은 것으로 판단된다.

남청라 물류센터는 쿠팡과 최대 2032년까지 '5+5년', 죽전 물류센터는 컬리넥스트마일과 최대 2029년까지 '5+2년'의 책임임대차 계약을 각각 체결했다. 보유자산의 규모나 질적 수준을 고려하면 안정적인 사업기반을 확보하고 있다는 평가다.

윤기현 나이스신용평가 선임연구원은 "장기간의 책임임대차 계약과 가치제고(Value-add)를 통해 임대의 질적 수준은 매우 우수하다"며 "우량한 임차인들과 장기간 책임임대차 계약을 맺어 현금흐름을 안정적으로 유지하고 있다"고 설명했다.

주유소로서 경쟁력이 저하된 자산은 가전판매시설이나 드라이브스루(Drive-Thru) 매장 등으로 용도전환하고 있다. 임대수익 향상과 장기임대차기간을 확보하기 위한 조치다.

매입시점 감정평가액 담보 기준 담보대출비율(LTV)이 약 55%로 다소 높은 수준이나, 2023년 11월 말 금융비용 대비 EBITDA(이자, 세금, 감가상각, 상환 전 이익) 배수는 2.1배로 양호한 충당능력을 보유한 것으로 파악됐다. 내년 중 기존 차입부채 자금 조달이 이뤄지면 적용금리 상승으로 금융비용 충당능력이 다소 저하될 전망이다.

지난해 11월 말 기준 코람코라이프인프라리츠의 차입금 잔액은 6996억원이다. 전액 주유소 163개소, 물류센터 2개소에 대한 담보차입금으로 구성돼 있고 부채비율은 176.2%로 다소 높은 수준이다.

윤 연구원은 "향후 자산 편입과정에서 유상증자나 외부 차입금의 조달 비중과 보유 부동산의 매각 여부 등에 따라 재무안정성 지표가 영향을 받을 수 있다"며 "선순위 대주기관으로부터 LTV 규제를 받고 있는 점과 주요자산이 119% 수준의 매각차익을 시현하는 등 추정가치는 증가하고 있다"고 분석했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr