[부동산 Knock] 수도권 ‘선도지구’로 날개 다는데…비수도권 ‘찬밥 신세’

기울어진 재건축 시장
정부 1기 신도시 정비안 발표
최대 3만9000가구 선정 가능
노후계획도시 특별법 혜택 적용
노후 주택 78% 몰린 비수도권
재건축 사업계획 승인 비율 33%
집값 싼 강원 사업성 낮게 평가
정비사업 활성책 필요성 제기

‘단군 이래 최대 재건축’

내년 1만 2032세대 규모 단지(올림픽파크포레온)로 재탄생하는 서울 둔촌주공아파트 재건축 사업에 따라붙는 표현이다. 규모(대지면적 62만㎡)나, 행정동(둔촌1동) 1개를 차지했던 영향력에서나, 둔촌주공아파트를 헐고 새로 짓는 일은 건국 이래 전례없던 일로 평가된다.

전국 주거용주택의 절반 이상이 지은지 30년 넘은 노후 주택으로 접어들었다. 주택 수요가 많은 수도권은 정부의 재건축 선도지구 지정으로 재건축에 속도를 내는 반면, 인구 절벽에 처한 지역은 수요 부족에 재건축이 쉽지 않다. 지역과 수도권 간 격차가 재건축 부문에서도 벌어지고 있다.

■ 1기 수도권 신도시 재건축 돌입

국토교통부는 지난 22일 정부서울청사에서 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’을 발표했다. 2년 후면 재건축 연한 30년을 맞는 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구로 올해 2만 6000가구 이상 지정한다는 내용이다.지자체가 물량을 최대치로 잡으면 규모가 가장 큰 분당 선도지구에서만 최대 1만 2000가구다. 국내 최대 재건축 단지인 서울 둔촌주공아파트재건축(올림픽파크포레온·1만 2032가구) 규모의 재건축이 내년부터 본격적으로 이뤄지는 셈이다. 분당(1만 2000가구)을 비롯해 일산(9000가구)과 평촌(6000가구)·중동(〃)·산본(〃) 등 총 3만9000가구 규모의 선도지구 선정이 가능하다.

1기 신도시 각 지자체는 선정 기준을 담은 공모 지침을 다음 달 25일 공고하고, 선도지구 공모를 시작한다. 이후 9월에 선도지구 선정 제안서를 접수하고, 10월 평가를 거쳐 11월에 지자체가 선도지구를 최종 선정한다. 선도지구는 선정되는 즉시 특별정비계획 수립에 들어가 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 관리처분계획 수립을 거친다. 2027년 착공, 2030년 입주가 목표다.

박상우 국토부 장관은 “정비사업은 추진위원회 구성부터 조합 설립, 안전진단 등 사전 절차가 오래 걸려 통상 10년 정도가 걸린다”며 “노후계획도시 특별법을 통해 사전 절차를 대폭 단축했기 때문에 2027년 첫 착공이 이뤄지면 건축 공사를 3년 내 마무리 해 2030년에는 입주가 가능하다”고 말했다.

■ 30년 이상 노후 주택 비수도권 78.2%…재건축은 지체

수도권과 달리 노후 주택이 몰려있는 비수도권은 재건축이 좀처럼 진행되지 않는다. 국토교통부의 2022년 건축물 현황 통계를 보면 전국 주거용주택(457만 6715동)의 50.5%(231만 1230동)가 지은 지 30년 이상된 노후 주택이다. 이 중 서울과 경기도, 인천시를 제외한 비수도권에 78.2%(180만 7247동)가 몰려있다. 아파트로 좁혀보면 호실 기준, 30년 이상 노후아파트는 수도권이 46%(78만 6963호), 강원(4%)과 경남(7%) 등 비수도권이 54%(94만 2579세대)를 안고 있다. 재건축 사업계획 승인이 떨어진 주택은 수도권이 12만 4066호로 전체(18만 7302호)의 66.2%를 차지한다. 강원도는 1.1%(2108호)에 불과하다. 재건축이 필요한 노후아파트가 비수도권에 몰려있는 반면, 재건축 시장은 수도권을 중심으로 돌아가는 셈이다. 지역 주민의 주거 안전성이 악화할 수 있는 대목이다.

20년여 간 서울에서 재건축 분양을 담당한 이건호 공인중개사는 “재건축은 민간이 주도해 아파트 값 시세가 어느정도 받쳐줘야 하는데 강원도 내 아파트 평균 분양가는 서울에 비해 약 2배 정도 낮다. 재건축 사업성이 떨어진다는 의미”라고 했다.

■ ‘주민 반발·낮은 사업성’ 지역 재건축, 공공이 풀어야

낮은 사업성과 함께 입주민 간의 갈등도 재건축을 가로막는 요소 중 하나다. 춘천에서 가장 오래된 봉의아파트는 내후년 준공 50년을 바라본다. 20여년 전부터 재건축 논의가 진행됐지만, 주민 동의 여론조차 수렴되지 않고 있다. 전체 세대의 60%정도를 차지하는 실거주자 일부가 재건축 부담금을 동의하지 않기 때문이다.

인근 부동산 사무실 직원 A 씨는 “가구당 5000만원의 분담금이 발생하는 재건축안에 대해 거주민 중 일부가 동의하지 않는 상황”이라고 했다.

봉의아파트 입주민 이 모(77)씨는 “지난해 재건축 설명회 당시 재건축 업체가 계속 사는 대신 이주할 때 가구 당 7000만원을 요구해 결국 결렬됐다”고 했다. 조명호 강원연구원 연구위원은 “사업자가 도로와 공원 등 공공기여분을 확대하면 용적률과 개발 허용량을 높여주는 도시계획협상제도를 강원도 내 도입한다면 재건축이 활성화할 수 있을 것”이라고 했다. 김덕형

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