전세사기특별법 운명의 날…'개정안vs정부안' 뭐가 달랐나?

오후 2시 국회 본회의 열고 표결 예고
'선구제 후회수' 야댱 주도 개정안 통과 목전
'10년 무상 거주' 정부안의 앞날은?

전세사기 피해자들에겐 운명의 날이다. 오늘(28일) 국회 본회의에서 '전세사기특별법' 개정안이 표결에 부쳐진다. 야당이 강하게 추진하는 개정안 통과 가능성이 높지만, 정부가 전날(27일) 자체 대책을 내놓으며 재차 반대 입장을 밝혀 향후 시행 불확실성도 만만찮다. 

개정안과 정부안은 피해 보상에 대한 접근이 확연히 다르다. 개정안은 피해자에게 보증금 일부를 돌려주고 추후 회수하는 '선구제 후회수'에 방점을 찍었고, 정부안은 피해 주택에 10년 동안 무상 거주하게 해주는 등 주거 안정성에 초점을 맞췄다. 

전세사기 피해자들이 지난 3월27일 서울 종로구 참여연대에서 '전세사기 피해자가 묻는다' 전세사기 피해자 전국대책위원회 총선 기자회견을 열었다./사진=이명근 기자 qwe123@

보증금이냐 주거 안정이냐 

더불어민주당은 이날 오후 2시 제21대 국회 마지막 본회의에서 '선구제 후회수'를 주요 내용으로 하는 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'(전세사기특별법) 개정안을 통과시키겠다는 방침이다. 

전세사기특별법은 전세사기 피해를 당한 임차인에게 경·공매 절차 및 조세 징수 등에 관한 특례를 부여, 주거 안정을 도모하기 위해 지난해 6월1일 제정돼 시행되고 있다. 그러나 피해자 인정의 사각지대가 있고 추가 지원이 필요하다는 지적이 나왔다.

상임위원회까지 여당안 1개, 야당안 7개가 발의됐고 최근 김민재 상임위원장이 8개 법안을 총 망라해 하나의 대안으로 법안을 내놨다. 이날 본회의에선 이 대안 법안이 표결에 부쳐진다. 

'거대 야당'이 추진하는 핵심 법안인 만큼 사실상 통과될 것으로 예상된다. 하지만 정부는 전날 개정안에 대한 반대 입장을 거듭 밝히며 자체 지원책을 내놨다. ▷관련 기사:박상우 "전세사기 피해자, 경매차익으로 '더블' 지원"(5월27일)

개정안과 정부안의 가장 큰 차이점은 보증금 회수 방식이다. 개정안은 우선 피해자들에게 보증금 일부라도 먼저 주는 내용인 반면, 정부안은 피해 주택에 계속 거주할 수 있게 지원해주는 게 핵심이다. 

개정안은 HUG가 전세사기 피해자로부터 임차보증금 반환채권을 사들여 보증금 일부를 '구제'한 뒤 나중에 해당 주택을 팔아 채권 매입 비용을 '회수' 하겠다는 것이다. 집이 팔리기도 전 일부라도 피해 보증금을 돌려받을 수 있다는 점이 피해자들을 안심시킬 만한 내용이다.

그러나 정부는 '선구제'를 위해 보증금 채권액을 가치평가하는 과정에서 오히려 혼란을 야기할 수 있다며 반대하고 있다. 해당 주택에 대한 경매가 이뤄지기 전에 채권 가치 평가를 하는 게 어렵고, 평가액에 대해 피해자가 수용하지 못할 수 있다는 점을 들고 있다. 

이를 감안해 정부안은 당장 보증금을 돌려주는 것보다 피해주택에 계속 거주할 수 있게 하는 데 집중해 짜여졌다. LH가 피해자의 우선매수권을 양도받아 피해주택을 경매로 매입한 뒤, 그 주택을 공공임대주택으로 전환해 피해자에게 최장 20년 제공하는 방법이다.

10년은 임대료 없이 제공하고 추가 10년은 시세 대비 50~70% 낮은 금액으로 거주할 수 있게 한다. 통상 경매의 낙찰률은 70% 수준으로, LH는 30%의 차익(LH 감정가-경매 낙찰가)을 얻게 되는데 이를 피해자의 주거 지원 재원으로 쓴다는 것이다. 

전세사기특별법 개정안vs정부안 주요 내용 비교./그래픽=비즈워치

피해자가 계속 거주하지 않고 퇴거할 경우엔 낙찰 차익을 지급한다. 계속 거주와 낙찰 차익 중 선택할 수도 있는 셈이다. 만약 낙찰 차익이 10년 임대료(거주시 무상)보다 적을 경우는 재정으로 보전한다. 

정부는 개정안이 주택도시기금을 통해 선구제에 나선다는 점을 꼬집어왔다. 주택도시기금이 무주택자들의 청약 저축으로 조성된 만큼 이를 전세사기 피해자 구제에 활용한다는 점이 쓰임과 맞지 않다고 지적했다. 정부안은 LH의 공공임대주택 예산을 이용한다는 점에서 차별점을 뒀다. 

다만 정부안의 경우 10년 무상 거주하는 비용을 낙찰 차익으로 보전하는 것으로, 이 차익을 임대료 지원에 다 썼다면 퇴거 시 피해 보증금을 돌려받긴 힘들다. 가령 낙찰 차익이 3000만원인데 월세가 30만원으로 책정돼 10년간 3600만원의 임대료를 지원 받아 무상으로 살았다면 퇴거 시 받을 수 있는 보증금은 '0'(제로)다.
다가구·신탁 사기 지원은? 

개정안과 정부안에는 다가구·신탁 사기 등 전세사기 피해 인정 '사각 지대'에 대한 지원도 각각 포함됐다. 신탁 사기의 경우 집주인이 신탁회사와 계약을 맺은 후 동의 없이 세입자를 들이는 사례가 대표적이다. 

개정안은 법원이 임차주택에 대한 주택 인도 소송을 유예 또는 정지할 수 있게 했다. 강제 집행을 일시정지할 수 있도록 하는 특례조항도 신설했다. 그러나 대항력 등이 없으면 일시정지로 시간을 버는 게 최선이라는 지적이 나온다. 

정부안에서는 LH가 신탁 물건의 공개매각에 참여하고 매입 시 남는 공매차익을 활용해 피해자의 주거를 지원하기로 했다. 일반 주택과 마찬가지로 낙찰 시 남기는 이익으로 피해자를 피해주택에서 계속 거주할 수 있도록 지원한다는 것이다. 

후순위 임차인은 전세보증금을 돌려받을 길이 없었던 다가구주택 전세사기 피해자도 지원한다. 정부안은 다가구주택 피해자 전원이 동의하면 공공이 경매체 참여해 매입하고, 남은 경매차익을 피해액 비율대로 안분해 지원키로 했다.

LH가 다가구주택을 통으로 매입한다는 뜻이다. 후순위 임차인도 경매 차익을 통해 일부 보증금을 보전 받게 된다. 개정안에는 다가구주택에 대한 피해 보전 내용이 담기지 않았다. 

박상우 국토부 장관은 이날 개정안이 통과되면 윤석열 대통령에게 '거부권(재의요구권)' 행사를 요청하겠다는 입장을 밝힌 상태다. 아울러 지난 27일 정부안을 발표하는 자리에서 개정안에 대해 "다른 피해자와의 형평성 문제, 기술적 애로사항 등으로 집행하기 굉장히 어렵다"고 밝혀 향후 대책 추진에 난관이 예상된다.  

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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