강남역 평당 1억 오피스텔 끝내 좌초

강남 최고상권에도 덮친 PF 폭탄
공매서 감정가의 67% 수준 낙찰

고금리에 따른 프로젝트파이낸싱 부실 우려가 커지는 가운데 강남의 알짜 토지마저도 사업을 진척시키지 못하고 공매에 부쳐진 것으로 나타났다. [부동산360 유튜브 갈무리]

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려가 심각해지고 있는 상황에서 최근 국내 최고 상권으로 꼽히는 강남역 인근 2040.9㎡의 부지가 PF 부담을 못이기고 공매에 나온 끝에 감정가의 67% 수준에 낙찰된 것으로 확인됐다.

28일 한국자산관리공사(캠코)의 공매시스템 온비드에 따르면, 지난 20일 서울시 강남구 역삼동 832-21 일대 총 5개 필지(2040.9㎡)가 5회차 공매 끝에 KT에스테이트·라살자산운용에 1550억원에 낙찰됐다.

업무시설 용지인 이 부지의 애초 감정가는 2307억5710만원이었다. 감정가보다 약 33% 낮은 가격에 팔린 것이다.

이 물건 토지의 주 용도는 일반상업지역이다. 전 소유주인 시행사 A 개발은 이곳에 하이앤드 오피스텔을 지으려고 2021년 9월 총 세필지를 1200억원에 SK디엔디의 종속회사 디디아이와이에스832로부터 사들였다.

디디아이와이에스832가 2019년 11월 592억원에 해당 부지를 인수한 것을 고려하면 2년도 채 되지 않는 시기에 매매차익으로 600억원을 벌어들여 당시 화제가 되기도 했다.

반면 그만큼 비싼 가격에 토지를 매입한 A 개발은 하이앤드 오피스텔의 사업성이 크게 떨어지게 됐다. 더군다나 루카831 등 주변 오피스텔들의 낮은 실적 소식이 들려오며 A 개발의 하이앤드 오피스텔 사업은 끝내 좌초되고 말았다.

결국 A 개발은 여기서 멈추지 않고 오피스텔을 설계변경을 통해 오피스로 짓고자 계획을 틀었다. 최근 강남 오피스 시장이 공실률이 ‘0’에 가까운 만큼 오피스로는 승산이 있을 수 있다는 생각에 한 자산운용사와 MOU까지 체결하며 매각에 나섰지만 이마저도 끝내 실패했다.

이에 올해 초 메리츠 증권, DB캐피탈 등이 전 주인이던 A 개발에 기한이익상실을 통보하며 4월경 공매에 나왔다. 토지를 매입하고 최종 1620억원의 브릿지론을 받은 A 개발의 사업이 진척이 없었기 때문이다. 이에 1800억원 규모의 담보신탁을 제공한 KB부동산신탁은 공매에 넘겼다.

이처럼 궁지에 몰렸던 토지는 최근 공매에 올라와 당초 감정가 2307억의 67% 해당하는 1523억원에 5회차만에 낙찰됐다.

한 자산운용사 임원은 “NOC(전용면적당 임대료)가 많이 나올 수 있는 자리도 아니고, 고급주거시설로 해야 되는데 고급은 더 안되다보니 기한이익상실이 났을 것”이라고 설명했다.

다른 자산운용사 관계자도 “약 1500억원에 낙찰을 받았지만 사업수지를 짜봐도 쉽게 사업성이 나오는 구조는 아닐것”이라며 “강남이어서 일단 기대감이 있다보니 에셋파킹 개념도 가지고 있다고 보면 된다”고 했다. 그러면서 “PF 시장이 침체기가 계속될 것이라고 보고 있다”면서 “1년이나 2년 안에 반등하지 못하면 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.

서영상 기자

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