DSR에서 쏙 빠진 전세대출.."이러니 가계대출 관리 안 되지"

[MT리포트]전세사기, 집값, 가계부채까지…전세대출 영향권④대출규제 무력화 시킨 전세대출

[편집자주] 전셋값이 뛰고 있다. 가격 자극 요인 중 하나는 정부가 보증하는 전세대출이다. 전세대출은 지난 5년간 5배 늘었다. 기준이 느슨해 고가전세에도 2조원이나 나갔다. 전세보증은 전세사기 원인 중 하나로도 지목된다. 가계부채 증가에도 영향을 미친다. 전세대출 문제점을 다각도로 짚어본다.

전 금융권 신규대출의 DSR 적용여부/그래픽=김다나

전세대출은 금융당국의 대출규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에도 빠져있다. 우리나라는 가계부채가 전세계적으로 가장 많은 나라 중 하나지만 DSR이 적용되는 대출은 전체의 26.7%에 불과하다. 정부도 전세대출을 DSR에 포함시켜야 한다고 생각하지만 서민의 주거불안을 야기할 수 있다는 우려에 선뜻 나서지 못하고 있다. 이대로 규제 사각지대에 놓게 되면 하반기에도 전세가격 상승에 불쏘시개가 될 수 있다는 지적이 나온다.

28일 금융연구원에 따르면 지난해 2분기 금융권 신규대출 기준으로 DSR가 적용된 대출은 전체의 약 26.7%였다. DSR은 금융당국의 가계부채의 주요한 관리 수단으로 총 대출액이 1억원을 넘어서면 연간 갚아야 할 원리금이 연소득의 40%를 넘지 못하도록 한 제도다. 효과적인 가계부채 관리를 위해선 대부분의 대출이 DSR에 포함돼야 하지만 현실에선 그렇지 못하다.

특히 전세대출은 신규 대출의 14.9%에 달하지만 DSR 적용은 받지 않는다. 정확하게는 전세대출을 받은 사람이 주택담보대출 등 다른 대출을 받는 경우엔 전세대출 이자가 DSR에 포함 되지만 반대로 다른 대출을 받은 사람이 전세대출을 추가로 받으면 원금 뿐 아니라 이자까지도 대출한도를 책정할 때 고려 대상이 되지 않는다.

전세대출이 DSR 규제를 무력화한다는 우려에 따라 금융당국은 올해 업무계획에 '유주택자의 전세대출 이자 상환분 등에 DSR을 적용하는 방안을 검토'하겠다고 발표했다. 무주택자도 아닌 유주택자의, 원금도 아닌 이자를 규제하겠다는 내용임에도 아직 구체적인 도입 방안은 제시되지 않고 있다.

박춘성 금융연구원 연구위원은 "전세제도는 주택거래를 쉽게 만들어 가계부채와 주택가격을 상승시키는 요인"이라고 지적했다. 그는 "전세대출이 임대인의 부채이자 규제밖 유동성 공급 채널로 작동하고 있다"며 "전세대출이 갭투자 등을 통해 주택거래를 쉽게 만들어 주택가격 가계부채 상호작용에 일조하고 있다"고 비판했다.

'손 쉬운 전세대출 보증→전세대출 확대→갭투자 증가→가계부채 확대와 집값 상승'의 악순환이 반복되고 있는 만큼 DSR 규제를 통해 전세대출을 통한 유동성 공급을 차단해야 한다는 주장이 제기된다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr