[토크와이드] ① '선구제 후회수' 전세사기 특별법, 개정안 나온 이유는?
지난 5월 초 대구에서 전세보증금을 돌려받지 못한 피해자가 스스로 세상을 떠난 안타까운 일이 발생했습니다. 전세 사기 피해자가 목숨을 끊은 것은 전국에서 이번이 8번째입니다. 이후 21대 국회 임기 종료가 임박하면서 이른바 '선구제 후회수' 방침을 담은 전세 사기 특별법 개정이 급물살을 타고 있습니다. 더불어민주당 등 야권에서는 28일 본회의에서 반드시 특별법 개정안을 통과시킬 것이라는 의지를 보이고 있지만, 정부와 여당은 법 통과 후 혼란과 재원 마련을 이유로 난색을 표하고 있습니다.
이번 주 시사톡톡에서는 대구 민변 전세 사기 TF 팀장인 박경찬 변호사, 이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수로부터 전세 사기 특별법 개정안의 핵심 내용인 '선구제 후회수' 내용과 앞으로 필요한 대책에 대해 살펴봅니다.
[김상호 사회자]
오늘 토론을 위해서 모신 두 분 먼저 소개하겠습니다. 박경찬 변호사, 대구 민변 전세 사기 TF 팀장이시죠? 어서 오십시오.
[박경찬 변호사]
네, 반갑습니다.
[김상호 사회자]
이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수 모셨습니다. 어서 오십시오.
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
안녕하십니까.
[김상호 사회자]
두 분의 본격적인 말씀을 듣기 전에 먼저 전세 사기 피해자들의 극심한 고통을 정리한 김은혜 기자의 리포트 먼저 보시고 본격적으로 이야기 이어 나가겠습니다. 보시죠.
"저는 한 아이의 엄마입니다. 아이를 지켜줘야 할 의무가 있고 책임져야 하는 부모입니다. 전세 사기를, 뉴스에서만 듣던 일들이 설마 아니겠지···하지만 그 일이 곧 제 일이 돼 버렸습니다."
지난 3월 말, 한 30대 여성이 전세 사기 피해를 호소했습니다.
"피땀 흘려 모은 돈도 잃어야 하는데 거기에 제가 한번 만져보지 못한 빚까지 껴안으라는 게 전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법으로 저희가 살아 나갈 수 있을까요?"
외면하지 말아 달라, 살려 달라 외쳤던 김 씨는 한 달여 뒤, 자신이 살고 있는 대구 남구의 한 빌라에서 유서를 남기고 숨진 채 발견됐습니다.
얄궂게도 김 씨가 떠난 그날, 전세 사기 피해자로 인정됐고 다음 날에야 긴급생계비지원 대상 통보가 왔습니다.
임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 ‘전세 사기’ 피해가 인천 미추홀구를 시작으로 전국 곳곳에서 발생하며 사회 문제로 떠오른 지 1년이 넘었습니다.
보증금을 돌려줄 여력도 없이 금융권 대출이나 세입자의 보증금으로 집을 여러 채 소유하는, 이른바 '갭투자'는 전세사기 대표적인 행태이자 뇌관.
갭투자가 쉬운 다세대와 연립주택에서···이곳에서 거주하게 되는 주거 취약층, 상대적으로 자금이 적은 사회 초년생, 젊은 층의 피해가 많습니다.
전세 사기 특별법이 제정됐고 지원 방안이 나왔습니다.
확정일자를 받거나 임차권등기를 마치고 보증금은 3억 원 이하, 동일한 다수의 피해가 있거나, 예상돼야 하고, 임대인의 파산 또는 경매 등 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있다고 보여야 피해자로 인정받을 수 있습니다.
이달 초 기준으로 전세사기피해자위원회가 전세사기 피해자 등으로 인정한 사례는 1만 5,400여 건입니다. 피해자들은 도시주택공사 보증사고 건수를 고려하면, 피해자 인정 문턱이 높아 현실을 반영하지 못하고 있다고 주장합니다.
'피해자'로 인정돼도 경매로 나온 집을 낙찰가와 같은 가격에 사는 '우선매수권'이 주어지지만 우선매수권으로 집을 낙찰받은 건 소수에 불과했습니다.
전세보증금을 돌려받지 못하고 전세대출금 상환, 퇴거 압박 등에 시달리고 있는 피해자들은 현실적이고 적극적인 대책을 촉구하고 있습니다.
더불어민주당 등 야당이 추진하는 전세사기 특별법 개정안의 주요 내용은 ‘선구제 후회수’입니다.
피해자 선정 기준을 완화하고 주택보증 기금에서 피해자들에게 임차보증금을 먼저 지급하고, 국가가 경·공매와 매각 등의 절차 등을 통해 비용을 회수하는 것입니다.
하지만 정부와 여당은 특별법 개정에 반대하고 있습니다.
최근에는 박상우 국토교통부 장관이 "전세를 얻은 젊은 분들이 경험이 없다 보니 덜렁덜렁 계약했던 부분이 있지 않을까 싶다."는 발언이 알려져 논란이 일었는데요.
정부와 여당은 전세 사기 피해자 지원에 수조 원이 투입되는 점, 보이스피싱 등 다른 사기 사건 피해와 형평성에서 어긋난다는 점 등을 반대 이유로 들고 있습니다.
임기 마지막을 향해가는 21대 국회에서 전세사기 특별법 개정안이 어떻게 마무리될지, 수많은 피해자를 실질적으로 지원할 수 있을지 지켜봐야 할 것으로 보입니다.
시사톡톡 김은혜입니다.
[김상호 사회자]
지금 전세 사기 피해자들이 겪고 있는 고통, 그리고 여러 가지 쟁점 사안에 대해서도 김은혜 기자가 먼저 잠깐 정리를 했습니다. 본격적으로 이렇게 구체적인 내용을 한번 살펴보죠.
전세 사기 피해가 심해지자 피해자를 구제해야 한다는 얘기들이 있었고 거기에 부합, 부응하기 위해서 특별법이 사실은 만들어졌습니다. 지난 6월에 제정이 됐는데요. 그런데 이후에도 개정안 통과되고 난 뒤에 계속 문제가 생기고 그 특별법으로 지금 전세 사기를 당한 분들이나 문제점이 해결이 안 되니까 개정안이 또 필요하다, 이런 얘기가 나오는 것 같은데요. 왜 이런 문제점이 있고 어떤 문제에 어떤 한계가 있길래 이런 문제들이 계속해서 제기가 되는지 먼저 한번 짚어보겠습니다. 법 문제니까요. 변호사님 먼저 말씀 주실까요?
[박경찬 변호사]
먼저 작년 6월경에 이제 전세 사기 피해 관련돼서 특별법이 만들어졌습니다. 다만 전세 사기 피해자라고 인정되는 요건이 문제가 되는데요. 기본적으로 주택 임대차 보증금이 3억 원 이하라고 설정돼 있습니다. 특별한 경우에 2억이 초과해서 5억이 될 수 있지만 지금까지 3억으로 그대로 돼 있습니다.
그리고 동일한 임차 주택의 다수 임차인에 대해서 이 부분이 중요한 사항인데요. 임대인이 임대차 보증금을 반환하지 않으려고 하는 의도가 있었다 입니다. 즉, 사기의 의도가 있었다는 것이 상당 부분 입증이 돼야 한다는 부분인데요. 이 부분 때문에 전세 사기 피해자로 인정되기도 힘든 부분이 있고요.
또 하나가 인정된다고 하더라도 지원책인데요. 그 지원책 대부분이 금융지원으로 또 다른 빚을 내야 되는 상황에 있고 또 하나가 이제 공, 경매에 대해서 유예 제도가 있지만 그게 1년 정도입니다. 그렇기 때문에 그 이후에도 계속 본인이 거주지에서 벗어나야 한다는 위험성이 있습니다. 그리고 우선매수청구권이 있지만 우선매수청구권을 행사할 수 있는 분들이 다가구 같은 경우는 힘듭니다. 그리고 행사한다고 하더라도 이 부분에 대해서 본인이 재원을 또 마련해야 하는 그런 상황이 있기 때문에 추가적인 지원책이 필요하다는 말씀들 때문에 개정안이 됐습니다.
[김상호 사회자]
구체적인 지원책이 나온 것만으로는 현실적으로 구제받을 수 있는 가능성이 그렇게 크지 않았기 때문에 이런 문제들이 계속 발생하고 있는 것이라고 말씀을 주셨는데요. 이 교수님 보시기에는 어떤 문제가 있습니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
방금 변호사님 말씀하신 것처럼 전세사기 특별법이 주거권을 보장한다는 취지로 제정된 건 사실입니다. 그런데 사실 경매를 유예한다는 거는 임시 주거권을 연장하는 수단밖에 되지 않습니다. 그리고 지금 사실 우리 앞선 자료에서도 봤다시피, 전재산을 사기당한 임차인한테 우선매수권을 부여한다든지, 또는 추가로 저금리 대출 지원을 한다는 이 자체가 사실은 실효성이 전혀 없다.
그리고 또 공공주택사업자의 전세 피해 주택을 매입한 후에 장기 임대를 하겠다는 것도 사실은 큰 틀에서 보면 주거 이동에 대한 상당한 장기간 제약밖에 될 수 없었습니다. 그래서 이런 부분이 전반적으로 다 내놓은 지원책들이 실효성이 상당히 떨어진다. 그래서 사실 전세사기 특별법 제정 이후에도 추가적인 개정안이 필요하다는 목소리가 끊임없이 제기되고 있었던 게 사실입니다.
[김상호 사회자]
이 와중에 이번 달 초에 대구에서 전세 사기 피해자가 스스로 세상을 떠나는 일이 발생을 했습니다. 다가구 주택에서 거주하시던 분이었는데 이분은 최우선 변제금조차도 못 받으셨다고 합니다. 어떻게 된 일입니까, 변호사님?
[박경찬 변호사]
극단적인 선택을 하신 피해자분이 머물던 곳은 다가구 주택입니다. 이분이 2019년도에 입주를 하셨는데요. 임대차 보증금 8,400만 원을 지급하고 입주했습니다. 그런데 임대차보호법에 의하면 소액임차인으로 보호받는 범위를 임대차 보증금을 기준으로 설정하고 있고요. 당시 2019년 당시에는 6,000만 원이었습니다. 그렇기 때문에 피해자 같은 경우에는 소액임차인에 해당하지 않아서, 소액임차인에 보장되는 최우선 변제금이 해당하지 않은 부분 때문에 이분 같은 경우에는 사실 한 푼도 받지 못하는 그런 상황이었습니다.
[김상호 사회자]
여러모로 힘든 상황이었을 것 같은데, 피해자가 본인 스스로 구제를 위해서 많은 노력을 하셨고 그래서 더 안타까운 게 이런 노력 끝에 극단적인 선택을 하셨는데요. 그리고 또 그날 오후에, 돌아가신 날 오후에 피해자로 인정받게 됐다는 소식이 들리게 되면서 이게 너무나 안타까운 일이 돼버렸는데요. 이른바 피해지원위원회에서 심의해서 지원을 할 수 있는 사람인지 아닌지를 판단하게 되는데, 많은 전세 사기 피해자들이 여기서 통과하지 못한 이유가 뭡니까?
[이병홍 대구과학대 금융부동산과 교수]
제가 자료를 한번 찾아보니까 2024년 4월에 국토부 보도자료에 따르면 전세 사기 피해자 신청 건수가 약 2만 700건 중에서 1만 9,200여 건이 처리됐는데 이 중에 한 80%에 해당하는 1만 5,400건 정도가 전세 사기 피해자로 인정을 받았더라고요. 그런데 이 전세 사기 피해자로 인정을 받으려면 네 가지 요건이 모두 충족해야 하는데요.
첫 번째가 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력을 확보해야 하고, 두 번째 보증금이 일단 3억 원 이하여야 되고, 세 번째로 경매 등으로 인해서 다수의 임차인에게 전세보증금 반환을 받지 못했다는 피해가 발생했거나 또는 피해 발생이 예상될 때, 또 네 번째 임대인이 제일 중요한데 전세보증금 반환을 이행하지 않으려는 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 때. 이 네 가지 욕구를 충족할 때만 피해 대상자가 될 수 있습니다.
그런데 사실은 앞서 변호사님께서도 말씀하신 것처럼이 위원회 심의를 통과하지 못한 약 1,899건 이 대다수가 세 번째, 네 번째. 특히 그중에서도 피해 사실에 대한 소명 그러니까 미반환 의도가 있었다는 걸 소명을 해야 하는데 이게 사실 현실적으로 전혀 쉽지 않다. 그리고 구체적으로 피해의 수가 다수여야 되는데 그 다수라는 범위도 모호한 거예요. 그래서 이런 부분이 앞서 얘기하신 그런 사망자가 나오는, 또 그런 뒤늦게서야 통보가 되는 이런 안타까운 일이 발생하지 않나, 이 부분은 좀 개선이 필요하다. 이런 생각이 좀 듭니다.
[김상호 사회자]
박경찬 변호사께 제가 여쭤보고 싶은 거는 이게 조건 4개가 다 맞아야 하는 거죠?
[박경찬 변호사]
그렇습니다.
[김상호 사회자]
다 충족이 돼야 한다. 이건 너무 까다로운 거 아닙니까?
[박경찬 변호사]
까다롭죠. 까다롭고 이게 어떻게 보면 또 한쪽 면에서는 전세 사기 피해자라고 하니 당연히 임대인의 어떤 사기 의도가 상당 부분 입증돼야 되지 않느냐고 말씀드릴 수는 있습니다.
그런데 이 전세 사기 피해자들에 대한 특별법이 만들어진 이유가 좀 급박하기 때문에 만들어진 거고요. 그리고 지금 당장 거주지에 대해서 보장을 받지 못하는 부분들 때문에 만들어졌기 때문에 다수 임차인이 피해를 보아야 한다고 하는 규정 자체가 교수님 말씀하신 것처럼 모호하기도 하고 그거를 입증하기도 힘듭니다. 그리고 임대인에 대해서 과거부터 임차보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다는 걸 입증하기도 진짜 힘듭니다. 그렇기 때문에 이 부분에 대해서는 완화해야 한다는 것이 지금 많은 분이 주장하고 있는 부분입니다.
[김상호 사회자]
이거 처음에 특별법 만들 때 법 잘 아시는 분들이 만드셨잖아요?
[박경찬 변호사]
네, 그렇죠.
[김상호 사회자]
그때 실제로 시행되면 이런 문제 해결하기가 쉽지 않을 거라는 문제 제기 없었을까요?
[박경찬 변호사]
있었죠. 충분히 있었죠. 있었지만 이게 그때 당시에는 여야 합의로 이 법이 만들어졌는데요. 그때 당시에도 특별법이 만들어질 때 다른 사기 범행과의 형평성 문제 그리고 어떤 도덕적 해이 이런 부분들이 문제가 있었습니다. 그렇기 때문에 어느 정도 전세 사기 피해자의 요건에 대해서 좀 엄격하게 보자는 그런 취지를 받아들여서 이렇게 제정이 됐습니다. 그런데 이런 부분에 대해서 지금은 야당 측에서 문제를 많이 제기하고 있고, 그래서 야당 측에서 강력하게 이 부분에 대해서 좀 수정이 필요하다고 주장하는 것 같습니다.
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