[단독]9억 이상 고가전세에도 대출 2조원…배려 속 손 놓은 '전세보증'

[MT리포트]전세사기, 집값, 가계부채까지…전세대출 영향권①고가전세 '묻지도 따지지 않는' 전세대출

[편집자주] 전셋값이 뛰고 있다. 가격 자극 요인 중 하나는 정부가 보증하는 전세대출이다. 전세대출은 지난 5년간 5배 늘었다. 기준이 느슨해 고가전세에도 2조원이나 나갔다. 전세보증은 전세사기 원인 중 하나로도 지목된다. 가계부채 증가에도 영향을 미친다. 전세대출 문제점을 다각도로 짚어본다.

전세보증금별 전세대출 잔액/그래픽=김다나

전세보증금 9억원 이상의 고가전세에도 전세대출이 2조원 가량 나간 것으로 나타났다. 전세대출은 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험 등 3개 보증기관의 보증으로 금융회사를 통해 나간다. 쉽게 보증을 받을 수 있다보니 지난 10년간 전세대출 잔액은 160조원 가까이 급증했다. 고삐 풀린 전세대출은 전세가격 상승을 이끌고 갭투자(전세를 낀 매매), 전세사기를 야기하는 근본 원인으로 지목된다.

28일 금융감독원이 국회 정무위원회 소속 김희곤 국민의힘 의원실에 제출한 전세보증금 구간별 전세대출 잔액 자료에 따르면 지난 2월 기준으로 전세보증금 9억원을 넘는 고가전세에 전세대출이 1조9000억원 나간 것으로 집계됐다. 9억~12억원 구간에 1조3000억원이 나갔고 12억원 초과에도 6000억원 잔액이 잡혔다. 서울 아파트 기준으로 전세가격은 평균 3억~4억원 가량이지만 6억~9억원 미만 구간에도 8조3000억원 가량 대출이 나갔다.

보증금 9억원 넘는 고가 전세대출은 2019년말 잔액이 9000억원으로 1조원이 되지 않았지만 2020년 1조원을 돌파한 이후 2조원 내외로 확대됐다. 이 기간 서울 아파트 전세가격은 오른 반면 전세 보증 기준은 계속 완화됐다. 여기에 낮은 금리 효과가 더해지면서 전세대출을 이용자가 대폭 늘었다.

전세대출은 은행이 주로 취급하고 있지만 사실상 은행 리스크(위험)은 거의 없는 대출이다. 정부의 공적자금이 투입됐거나 공공기관으로 분류되는 주금공, HUG, 서울보증 등 3개 보증기관에서 대출액의 90~100%을 보장해 주기 때문이다. 은행은 돈 떼일 염려없이 이자 이익을 얻을 수 있어 '땅 짚고 헤엄치는 대출'로 통한다. 대출금이 떼이면 사실상 세금으로 메워야 한다.

전세자금대출 잔액과 전세가격, 매매가격 비교/그래픽=김다나

대출자 입장에서도 전세대출은 '서민의 주거안정'이라는 정책적인 배려 속에 '문턱이 낮은 쉬운 대출'이었다. 소득 기준없이 1주택자도 대출을 받을 수 있으며 서울보증의 경우라면 전셋값과 상관없이 대출이 나온다. 금융당국의 가계부채관리 수단인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서도 빠져있다.

이로 인해 전세대출 잔액은 지난 10년간 급증했다. 이명박 정부 시절인 2008년 잔액은 3000억원에 그쳤으나 박근혜 정부 시절인 2016년 말 36조원으로 늘었고 문재인 정부 시절인 2021년 162조원으로 급증했다. 전셋값 조정으로 윤석열 정부에서 잔액은 전 정부와 비슷한 수준을 유지했으나 신규 공급액 기준으로는 높은 수준을 유지 중이다. 특히 전국 평균 전세가격이 2016년말 이후 2억원대를 유지하고 있음에도 전세대출 잔액은 5배로 불어난 상황이다.

지난해 5월 이후 전세가격 오름세가 1년간 지속되고 있다. 향후 전세공급 부족 전망도 나오면서 정부가 전세공급 위주로 대책을 세우고 있다. 하지만 고삐 풀린 전세대출도 전세가격을 자극하는 주요인으로 지목된다. 김희곤 의원은 "전세대출이 서민의 주거안정에 그동안 기여한 부분이 분명히 있지만 재원의 한정성을 감안할 때 좀 더 절실한 임차인에게 우선 지원해야 한다"고 말했다. 임대차 시장에서 이미 월세가 전세를 추월한 만큼 전세대책이 아닌 월세 지원을 확대해야 한다는 지적도 나온다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr 이창섭 기자 thrivingfire21@mt.co.kr