재시행 시동 거는 CR 리츠… '악성 미분양' 해결할까

전국 준공 후 미분양 주택 1.2만가구… 빈집 매입 계획에 업계 기대감↑

국토부가 올 초 발표한 '건설경기 회복 지원 방안'의 일환으로 연내 기업구조조정(CR) 리츠를 재도입하기로 했다. CR 리츠를 통해 지방 미분양 주택을 매입하는 등 건설업체와 시행사의 부담을 줄이겠다는 목표다. 사진은 지방의 한 아파트 건설현장. 사진은 기사 내용과 관련 없음. /사진=뉴시스

정부가 침체에 빠진 건설경기 부양을 위해 리츠(REITs·부동산투자신탁)를 활용한 부실 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 지원책을 내놨다.

악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양' 아파트를 기업구조조정리츠(CR 리츠)가 매입을 추진하기로 한 가운데 이르면 올 하반기 CR리츠가 본격적으로 시동을 걸 전망이다.

27일 국토교통부에 따르면 다음달부터 CR리츠 설립을 위한 등록 작업을 시작한다. 앞서 정부는 올 초 발표한 '건설경기 회복 지원방안'의 일환으로 CR 리츠를 활용한 지방 미분양 주택 매입을 지원하겠다는 계획을 내놨다.

앞으로 CR 리츠가 준공 후 미분양 주택을 매입할 경우 정부 차원의 각종 세제혜택이 주어진다. 내년 12월까지 취득한 주택에 한해 현행 최대 12%인 취득세율을 1~3%(6억원 이하 주택은 1%)로 낮춰주고 취득 뒤 5년은 종합부동산세 합산도 배제된다.

미분양 주택을 보유한 시공사, 신탁사 등이 재무적투자자(FI) 선순위 투자 등을 받아 CR 리츠를 구성, 미분양 주택을 임대주택으로 운영하는 방식이다.

투자금과 임대보증금으로 본PF대출을 상환하고 임대주택을 운영하다가 부동산 경기가 회복 시점에 분양하면 사업비 회수 가능성이 커진다. 2009년 CR 리츠는 약 2200가구의 미분양 주택을 매입해 2~4년 임대하다가 모두 매각한 실적이 있다.

지난 3월 말 기준 전국의 준공 후 미분양 주택은 총 1만2194가구로 전월(1만1867가구) 대비 2.8%(327가구) 늘었다. 지난해 8월부터 8개월 연속 오름세다.

자금난에 빠진 시공사 입장에선 외부 투자금과 임대주택 보증금으로 본PF 대출을 상환할 수 있다. 일정 기간 임대 운영 뒤에는 분양전환이란 확실한 출구전략이 마련돼 매력도가 높은 것으로 평가된다.

전문가들은 CR 리츠가 전국 미분양 주택 문제를 해결하는 데에 적잖이 기여할 것으로 내다본다.

최덕철 주택산업연구원 부연구위원은 "현 부동산 시장이 최악의 상황에 처하기 전에 선제적으로 미분양 해소용 구조조정 리츠를 활용해 지방의 미분양 적체를 해소하고 제2금융권 불안요인을 완화하는 것이 바람직하다"며 "과거 시행과정에서 미비점으로 나타난 보유세 등에 대해서도 보완책을 강구해야 한다"고 말했다.

김지혜 국토연구원 연구위원은 "시장여건을 고려해 사업성을 재평가하고 일부 사업은 리츠를 활용한 사업재구조화를 추진하되 일부 사업장에서는 복합개발 방식의 리츠를 활용해 주택공급을 확대할 필요가 있다"고 제언했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr