정부가 전세사기 피해자 지원을 위해 LH 피해주택 매입 경매 차익을 피해자에게 지급하고 위반건축물과 신탁사기 피해자들도 구제하기로 했다. 사진은 지난 27일 오후 세종시 정부세종청사에서 전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안을 발표하는 박상우 국토교통부 장관의 모습./사진=뉴스1
'선구제 후회수'를 핵심으로 하는 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'(전세사기특별법) 개정안의 국회 통과가 임박한 가운데 정부가 새로운 전세사기 피해자 지원책을 내놨다.
정부는 전세사기 피해자 전용 정책 대출 문턱을 낮추고 전세사기 피해자 보금자리론 지원 대상에 주거용 오피스텔을 추가하는 방식으로 지원 범위를 넓힐 방침이다.
국토교통부는 지난 27일 이 같은 내용이 담긴 '전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안'을 발표했다.
전세사기 피해자가 한국토지주택공사(LH)에 '우선매수권'을 양도한 경우 LH 감정가보다 낮은 가격에 주택을 낙찰받고 발생한 차익을 피해자에게 지원하는 것을 골자로 한다.
예컨대 LH 감정가 1억원짜리 피해주택이 경매에 부쳐져 1회 유찰(최초 감정가 대비 30% 저감), 7000만원에 입찰이 진행되면 LH는 피해 임차인에게 양도받은 우선매수권을 사용해 해당 주택을 낙찰받는 식이다.
입찰가는 LH 내부 기준을 적용하기로 했다. 7500만원(낙찰가율 75%)에 낙찰받는 경우 2500만원의 차익은 고스란히 피해 임차인 지원에 사용되고, 퇴거를 희망하는 임차인은 즉시 2500만원을 돌려받을 수 있다.
전세사기 피해자로 결정되면 임대차계약 종료 전에 임차권등기 없이 기존 전세대출의 대환을 신청할 수 있게 된다. 기존에 다른 버팀목전세대출을 이용했다면 피해자 전용 버팀목전세대출로 대환이 가능하다. 종전에는 임대차 계약 종료 뒤 1개월이 경과한 동시에 임차권 등기를 완료해야만 대환 대출이 허용됐다.
이밖에 피해주택 유형 중 오피스텔이 많은 점을 고려, 전세사기 피해자 보금자리론 지원 대상에 주거용 오피스텔도 포함키로 했다. 다음은 일문일답.
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경매차익과 관련 은행대출이 선순위이고 세입자 보증금도 포함되면 차익이 남나
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▶LH가 새로운 공공임대주택을 매입할 때 통상 감정가를 기준으로 하는데 피해주택을 경매받으면 감정가보다 훨씬 낮은 낙찰가에 받게 된다. 지역에 따라 다르지만 몇 번의 유찰을 겪으면 차이는 평균 60~70% 전후다. 이를 차액으로 보는 것. 임차인들은 이러한 경매차익을 통해 공공임대주택에서 거주할 수 있다.
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은행 저당과 세입자 보증금을 빼면 남는 게 있나
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▶선순위 나눠준다는 건 차익이 아니라 낙찰가 부분이다. LH가 법원에 제출하면 법원이 낙찰가를 갖고 근저당권자 등 나눠주는 식이다. 낙찰가 안에서 임차인 몫을 배당하는 건 우리 발표와 상관없이 이미 받는 것이다. LH는 기대하지 않았던 차익을 임차인에게 돌려드리겠다는 의미다.
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구체적으로 어떻게 진행되나
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▶예컨대 경매차익이 2억5000만원이고 낙찰가가 8억5000만원일 때 각각 1억5000만원의 보증금이 물린 전세사기 피해자 A·B 앞에 선순위 근저당권 4억5000만원이 있다면 1순위인 은행부터 변제한다. A와 B가 그 다음 순서로 배당받게 된다. 이후 4~7순위 피해자가 있다면 그 순서에 2억5000만원을 비율대로 나눠주겠다는 것이다.
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경매차익으로 보증금을 안분하는 것보다 피해주택을 한 채라도 더 사서 공공임대 지원이 낫지 않나
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▶1만7000여명의 피해자들이 경매로 살던 집에서 쫓겨나는 등의 사태를 막아 거주 안정을 보전하는 것이 일차적인 목적이다. 그 집에만 살면 피해자들이 잃어버린 보증금에 대한 불만을 가질 수 있으니 이를 경매 차익 부분으로 메꾼다는 목적이다.
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감정가 1억원 빌라가 유찰돼 종전 가격의 70%로 떨어졌을 때, 근저당권자가 입찰자를 내세워 1억2000만원에 응찰하면 LH 차액이 없는 것 아닌가
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▶다세대주택 낙찰가율이 떨어지는 상황이라 그런 일은 거의 없을 것으로 본다. 그러나 만약에 발생하면 LH 투찰기준에 따라 고민해 봐야 한다. 감정가보다 높게 살 순 없다.
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LH 조직이 전부 담당할 수 있는 일인지
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▶현재 매입임대 담당자들이 과중한 업무로 힘들어 해 인원을 보강하고 외부 충원을 통해 업무를 감당하도록 하겠다.
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경매차익이 2000만원이고 월세 30만원씩 10년 살면 LH는 1000만원 손해를 보게 된다
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▶재정 지원이 있어야 한다. 다만 매입임대주택으로 배정된 5조3000억원이 있고 여기에 추가 투입되는 예산을 생각하면 엄청난 규모의 행정비용이 들진 않을 것으로 예상한다.
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정부안 시행 시점은
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▶현재 사는 집에 계속 살면서 안정적으로 거주할 수 있는 부분은 바로 가능하다. 법 개정 전이라도 LH로 하여금 경매에 참여하도록 해 법 개정 이후 경매차익이 발생했을 때 지원할 수 있도록 소급해 진행할 계획이나 법 개정이 돼야 차액 지급이 가능하다.
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경매 매물이 많아 지연되고 있는데 정부 대책도 시간이 오래 걸린다면
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▶1만7000여명의 피해자 전원을 동시에 생각하면 불가능하지만 경·공매 유예가 많이 돼 있어 실제 경매 시기가 도래하면 결과가 다를 것이다.
