정부가 콕 찍어준 ‘이곳’ 초대형 빌딩 들어서네…역세권마다 천지개벽한다는데 무슨 일 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-28]
정부 역세권 활성화 사업 살펴보니
3도심 용적률 최대 1300%까지
비중심지도 200%P 늘어 500%
늘어난 용적률 절반 공공시설 지어야
그래도 사업성 높아져 개발사업 활력
강동역 주변 용적률 170%→800%
서울 41곳 역세권 개발사업 이뤄져

서울 노원구 공릉역 주변에서 진행되는 역세권 활성화 사업의 개발 조감도. [사진 출처=서울시]

부동산 이기자 지난 화에서 서울 땅에도 ‘급’이 있다고 설명을 드렸습니다. 서울시가 2040 서울도시기본계획에 지역마다 중심지 역할을 하는 곳을 정해놨다고 소개했죠. 3개 도심, 7개 광역중심, 12개 지역중심, 53개 지구중심, 비중심지 얘기입니다. 도심의 급이 가장 높고 순차적으로 내려가 비중심지의 위계가 제일 낮습니다.

이번 화에선 보다 구체적인 내용을 살펴보겠습니다. 지난 화와 연관된 내용이 많으니 부동산 이기자 27화를 다시 읽어보고 오시기를 권합니다. 그렇다면 이제 급지에 따라 개발 계획이 어떻게 바뀌는지 한번 알아볼까요. 최근 관심이 뜨거운 역세권 활성화 사업을 위주로 설명 드리겠습니다.

역세권 활성화 사업이란...콤팩트 시티 목표

역세권 활성화 사업은 말 그대로 지하철역 주변을 사람들이 모이는 활기 넘치는 공간으로 만들겠다는 제도입니다. 지하철역이 있으면 보다 많은 사람들을 수용할 수 있으니까요. 역 주변에 상업·업무·주거·여가시설을 촘촘하게 지어 ‘콤팩트 시티’를 만드는 게 목표입니다.

역세권 활성화 사업의 개념 [사진출처=서울시]

구체적으로는 지하철역 최대 반경 350m 안에 있는 1500㎡~1만㎡ 규모 땅을 고밀·복합 개발하면 용도지역을 대폭 올려주는 사업입니다. 용도지역이 오르면 최대로 쓸 수 있는 용적률 기준도 높아집니다. 토지를 더욱 효율적으로 쓸 수 있는 겁니다. 다만 노후도와 동의율 요건 등을 맞춰야 합니다.

당연히 공짜도 아닙니다. 늘어나는 용적률의 절반은 지역에 필요한 공공시설을 짓는데 써야 합니다. 임대주택이나 임대상가, 공용주차장 같은 시설 말입니다. 그래도 나머지 용적률 절반은 민간사업자가 쓸 수 있습니다. 결국 민간은 사업성을 높이고, 공공은 필요시설을 얻게 되는 정책입니다.

역세권 범위, 중심지는 350m, 비중심지는 250m

서울시는 최근 1년 동안 이 사업의 운영 기준을 두 번이나 바꿨습니다. 더 많은 땅에서 이 사업이 추진되도록 이전보다 기준을 풀었습니다. 먼저 급지에 따라 역세권 기준을 넓혔습니다. 3개 도심, 7개 광역중심, 12개 지역중심에 속한 지하철역이거나 환승역이라면 역세권 범위를 반경 350m까지 봐주기로 했습니다. 하지만 53개 지구중심과 비중심지에 있는 지하철역이면 역세권 범위를 반경 250m까지만 인정합니다.

서울의 중심지 체계 [사진출처=서울시]

중심지 체계에 따라 최대로 올릴 수 있는 용도지역 범위도 달라집니다. 용도지역이란 토지를 어떻게 쓸지 큰 틀에서 정해놓는 것입니다. 우리나라의 모든 땅은 주거·상업·공업·녹지지역 등으로 주요 역할이 정해져 있죠. 건물을 세울 때 바닥 토지가 어느 용도지역에 속하는가에 따라 용적률, 건폐율, 높이 등이 달라집니다.

서울시는 급이 높은 3개 도심과 7개 광역중심에 포함된 역세권 땅은 용도지역을 일반상업지역까지 올려줄 계획입니다. 3개 도심은 △광화문 △강남 △여의도·영등포 일대, 7개 광역중심은 △용산 △청량리·왕십리 △창동·상계 △잠실 △상암·수색 △마곡 △가산·대림 일대를 뜻합니다.

3도심 역세권은 최대 용적률 1300% 가능

해당 지역들의 역세권 땅이 현재 제2종 일반주거지역이라고 가정해봅시다. 이때 최대 용적률은 250%입니다. 하지만 역세권 활성화 사업에 참여해 용도지역을 일반상업지역으로 올려 개발한다면? 최대로 쓸 수 있는 용적률이 1100%로 무려 850%포인트나 늘어납니다. 용도지역이 4단계(제2종→제3종→준주거→근린상업→일반상업지역)나 오르기 때문입니다.

3개 도심과 7개 광역중심에 있는 역세권 용지가 제3종 일반주거지역이라면 어떨까요. 개발을 할 때 용도지역이 일반상업지역보다 한 단계 더 높은 중심상업지역까지 될 수 있습니다. 이론적으로는 최대 용적률이 300%에서 1300%까지 높아지는 겁니다.

물론 서울시는 중심상업지역으로 올려주는 건 심의를 통해서만 가능하단 입장입니다. 단계를 3단계 이상 올릴 때도 심의를 거쳐야 합니다. 아울러 최대 용적률을 이처럼 높이기 위해선 서울시가 제시하는 여러 조건을 맞춰야 합니다. 혁신 디자인을 도입하거나 친환경 건축을 하거나 관광숙박시설을 짓는 등입니다.

비중심지는 최대 ‘준주거’까지만 용도 변경

반면 상대적으로 급이 낮은 12개 지역중심에 있는 역세권 땅은 용도지역을 최대 일반상업지역까지만 높일 수 있습니다. 중심상업지역으로 올릴 순 없는 겁니다. 12개 지역중심은 △동대문 △성수 △망우 △미아 △연신내·불광 △신촌 △마포·공덕 △목동 △봉천 △사당·이수 △수서·문정 △천호·길동을 의미합니다.

서울 강북구 미아역 주변에서 진행되는 역세권 활성화 사업의 개발 조감도 [사진출처=서울시]

53개 지구중심이라면 용도지역을 바꿀 수 있는 최대 범위가 한 단계 더 낮아집니다. 지구중심에 있는 역세권 땅은 개발시 최대 근린상업지역까지만 종상향이 된다는 뜻입니다. 지구중심보다도 위계가 낮은 비중심지는 최대치가 더 내려갑니다. 비중심지에 포함된 역세권 땅은 개발할 때 최대 준주거지역까지만 높일 수 있습니다.

다만 상업지역만큼 높진 않지만 준주거지역도 최대 용적률을 500%까지 쓸 수 있습니다. 만약 비중심지의 제3종 일반주거지역(300%)에 있는 역세권 땅이 개발을 한다면 용적률을 200%포인트나 더 얻게 되는 셈입니다. 역세권에 있는 토지를 소유하고 있다면 이 사업에 관심이 높을 수밖에 없겠죠.

서울 41곳서 진행...미아·보라매역 주변 착공

역세권 활성화 사업을 추진 중인 서울 강동구 강동역 일대 저층 주거지 현황 [사진출처=서울시]

세부적인 사례를 한번 살펴볼까요. 지하철 5호선 강동역 주변의 한 단독·다가구·근린생활시설(상가) 밀집지역은 현재 역세권 활성화 사업을 진행하고 있습니다. 강동역은 12개 지역중심 중 하나인 천호·길동 일대에 포함된 지하철역입니다. 바로 위에서 12개 지역중심의 역세권 땅은 최대 일반상업지역까지 용도를 올릴 수 있다고 설명했습니다.

실제 강동역 주변의 역세권 활성화 사업 용지는 용도가 최대 일반상업지역으로 바뀔 예정입니다. 용도지역이 제3종→준주거→근린상업→일반상업지역으로 3단계나 오르는 셈입니다. 기존의 평균 용적률은 약 170% 수준입니다. 하지만 앞으로는 이보다 630%포인트 늘어난 용적률 800%를 쓸 수 있게 됩니다. 이를 활용해 최고 43층 높이 공동주택, 오피스텔, 판매시설을 조성할 계획입니다. 지역에 필요한 체육·문화시설도 공공기여 합니다.

서울 41곳에서 역세권 활성화 사업이 진행되고 있다 [사진출처=서울시]

강동역 사례를 포함해 서울 41곳에서 이미 역세권 활성화 사업이 이뤄지고 있습니다. 이 가운데 구체적인 계획이 다뤄지거나 결정된 곳은 17곳입니다. 나머지 24곳은 사업 계획을 짜고 있는 상태입니다. 지하철 4호선 미아역과 7호선 보라매역 주변 사업지는 이미 착공에 들어가기도 했습니다. 앞으로 역세권 주변이 콤팩트 시티로 다시 태어나게 될지 주목됩니다.

‘부동산 이기자’는 도시와 부동산 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보 투자자도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 다루겠습니다. 기자페이지를 구독하시면 더욱 다양한 소식을 접할 수 있습니다.